Переезда с нетерпением ожидают все участники программы реновации. Но иногда на пути к долгожданному новому жилью встают неожиданные препятствия. Именно это произошло с участником одной из консультаций в Общественном штабе. Молодой человек не может оформить документы для переезда из-за того, что сособственник его квартиры… пропал.
«Я оборвал родственникам все телефоны!»
Ещё в 2018 г. Сергей П.
согласился на переезд в предложенную Фондом реновации квартиру с получением денежной компенсацией (напомним, что такие случаи единичны и возможны только на первом этапе реализации Программы реновации, что связано с тем, что под переселение были переданы дома, которые ранее возводились городом под другие программы, подобная сделка возможна только с согласия всех собственников).
Несмотря на быстрое согласие — он уже почти год не может переехать: живет в старом доме, в котором еще в сентябре 2020 года обрезали газ. Молодой человек сильно обеспокоен тем, что заключить Договор мены старого жилья на новое с Фондом реновации не может в силу отсутствия сведений о втором собственнике квартиры – дальней родственнице, двоюродной сестре его покойной бабушки.
-
Дом, где проживает Сергей, еще в сентябре отключили от газовой сети -
Дом, где проживает Сергей, еще в сентябре отключили от газовой сети 
«С декабря 2018 г. я не могу ничего добиться от той семьи. Я буквально оборвал им все телефоны. В марте 2019 г. я поехал к этой родственнице лично, — рассказал Сергей. — Я знал, где она живёт. Но её там не обнаружил, только её дочь, она чуть старше меня.
Дочь эта меня почему-то испугалась. Сказала, что родители переехали во Владимирскую область. Адрес не дала. И с тех пор кормит меня обещаниями, что родители скоро приедут, “вот-вот, буквально на следующей неделе”, но они всё не едут и не едут.
А потом она мой номер просто заблокировала».
Право на розыск
Член Общественного штаба Елена Штереверя поинтересовалась причинами такого поведения второго собственника.
«Как думаете, не может быть такого, что они просто не хотят переезжать в квартиру с компенсацией?» — уточнила она. Но Сергей П.
заверил, что родственники были так же заинтересованы в обмене старого жилья на новое, как и он сам. «Мы даже обсуждали возможные варианты. Поэтому вряд ли она пытается уйти от сделки», — пояснил он.
Начальник отдела по работе с обращениями граждан управления по реализации жилой и нежилой площади Фонда реновации Михаил Кукушкин уточнил, подавал ли Сергей П. заявление на розыск второго собственника в правоохранительные органы. Как выяснилось, Сергей такого заявления не подавал, поскольку у него нет такого права – он не является близким родственником пропавшей, и поинтересовался, может ли такое заявление подать Фонд реновации.
Член Общественного штаба Елена Штереверя: «Фонд не может разыскивать человека, к которому не имеет никакого отношения. Нет таких полномочий».
Однако Елена Штереверя опровергла правомерность такого действия. «Фонд не может разыскивать человека, к которому не имеет никакого отношения. Нет таких полномочий.», — сказала она. В данном случае семья должна сама решать возникшую проблему, так как собственность частная. Ждать равнозначной квартиры и суда
По словам Михаила Кукушкина, решить проблему можно, однако придется подождать, пока для П. в районе появится равнозначная квартира. Сейчас, когда ее нет, Фонд реновации не может инициировать переселение жителя в судебном порядке.
При этом, заверил он, работа по поиску равнозначного жилья для заявителя и ряда других собственников квартир в районе постоянно ведется.
«Когда вам предоставят квартиру, обязательно уведомите Департамент городского имущества (ДГИ), что второй собственник пропал, и отправляйте проект договора на равнозначную квартиру.
Через три месяца должен будет обратиться в суд, и вы будете переезжать уже по решению суда, но при этом согласия второго собственника не понадобится», — пояснил Кукушкин. Участники консультации договорились «держать руку на пульсе» и встретиться через месяц.
Автор текста: информационная служба Фонда реновации
Автор фото домов-участников: Карасев Владимир
Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует
Сегодня у многих граждан возникает вопрос, как продать квартиру, если один из собственников отсутствует. Необходимо отметить, что имущество может быть, как долевым, так и общим.
Когда Недвижимость является долевой
Долевую собственность можно продать частями. Собственники подобного имущества сами распоряжаются своими частями в жилом помещении.
Но согласно законодательству, продажа долей невозможна, если один из владельцев против подобной сделки.
При этом, если Гражданин согласен на продажу, но не может присутствовать по объективным причинам, то в данной ситуации необходимо обратиться в нотариальную контору для заключения доверенности.
Когда недвижимость является совместной
Наиболее часто, совместное имущество находится во владении супругов. На основании Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно статьи 256, оно является совместно нажитым, т.е.
супружеская пара приобрела квартиру, находясь в официальном браке. Если один из владельцев захочет продать подобное имущество, то при заключении сделки купли-продажи необходимо, чтобы присутствовали оба супругов.
Если не соблюсти предписанное законом требование, сделка признается недействительной.
ВНИМАНИЕ !!! При этом необходимо заметить, если человек по объективным причинам не может присутствовать при заключении договора купли-продажи, то его согласие на продажу должно быть оформлено через нотариальную контору. Доверенность является главным документом в подобной ситуации.
Также стоит знать о том, что если право на владение недвижимостью было получено в результате процедуры приватизации жилого помещения, то собственники могут быть все лица, которые проживают в квартире. При этом наличие родственных связей необязательное условие в данном случае. Если один из собственников не дает своего согласия на продажу жилого помещения, то сделка невозможна.
Если владелец имущества пропал
В некоторых ситуациях может произойти так, что владельца имущества разыскать не удается и у человека возникает вопрос, каким образом продать жилую площадь и возможно ли это сделать. Стоит сказать, что подобный вид недвижимости покупается достаточно редко, это связано, в первую очередь с тем, что покупатели не хотят идти на риски, если совладелец объявится.
Чтобы продать подобное Жилое помещение, остальные собственники должны обратиться в высшую судебную инстанцию.
Только через суд можно добиться продажи, но при этом необходимым условием является то, что со дня пропажи совладельца должно пройти не менее 5 лет.
В такой ситуации, судебная инстанция признает пропавшего гражданина умершим, и имущество переходит остальным совладельцам на праве унаследования.
ВАЖНО !!! Также стоит заметить то, что если совладелец по истечению времени объявится, то суд вынесенное постановление признает ошибочным и права собственности, принадлежащие ему, перейдут обратно. Поэтому для начала стоит попробовать самостоятельно разыскать второго владельца, и если поиски не привели к результату, то нужно обращаться в суд.
Если совладелец не выходит на связь
Согласно законодательству, при продаже квартиры, находящейся в долевой или в совместной собственности, владелец должен предупредить вех остальных о предполагаемой сделке. Уведомление оформляется в произвольной форме. При этом нужно указать все основные моменты продажи, цену, условия и приблизительную дату.
ВАЖНО !!! Также стоит знать, что у дольщиков присутствует преимущественное право выкупа жилой недвижимости. Если в течение 30 дней после уведомления никто из совладельцев не воспользуется данным правом, то имущество можно продать на законных основаниях.
Уведомление необходимо направить по последнему месту жительства совладельца. Если он никак не отреагировал на данное извещение, то квартира подлежит продаже, но доля остается за ним. Если квартиру удалось продать, то покупатель, по сути, приобретает ее вместе с жильцом.
Если совладелец находится в местах лишения свободы
Если совладелец находится в местах лишения свободы, то в случае продаже — это не может стать существенным препятствием. Необходимо у заключенного спросить согласие на продажу квартиры, если оно получено, то требуется обратиться нотариальную контору для заключения доверенности.
Совладелец не дает согласие на продажу
Бывают ситуации, когда один из совладельцев против продажи долевой недвижимости или не может присутствовать при совершении сделки. Нередки случаи, когда собственники пытаются всеми возможными способами сорвать продажу или затянуть ее. При таком стечении обстоятельств есть несколько вариантов, которые помогут совершить процедуру купли-продажи.
Варианты продажи:
- дарственная. Подразумевает под собой продажу квартиры не по договору купли-продажи, а по договору дарения. Необходимо отметить, что согласие и присутствие других совладельцев совершенно не требуется. При совершении подобной сделки продавцу и покупателю необходимо быть предельно острожными.
Требуется провести процедуру скрытно, чтобы собственник, который против данных действий, не смог доказать факта передачи денежных средств и с этим не смог обратиться в суд для признания сделки незаконной. При этом есть вариант заключить договор дарения не на всю квартиру, а то только на ее часть (долю).
При этом оставшиеся части продаются покупателю, как собственнику.
- продажа недвижимости с обременением. Данный вариант подразумевает под собой то, что покупатель выдает денежную сумму на руки продавцу под Залог. В свою очередь последний не платит по счетам в течение 3 месяцев. Покупатель после просрочки подает в суд Иск о принудительной уплате долговых обязательств.
Процедура продажи
Для правильно заключенной сделки купли-продажи необходимо собрать требуемый законом пакет документов.
Список требуемой документации:
- документы, удостоверяющие личности собственников;
- выписка из Единого государственного реестра о праве владения имуществом;
- согласие собственников на продажу недвижимости. При необходимости доверенность, заключенная у нотариуса.
Как оформить:
- для юридически правильного оформления договора необходимо указать паспортные данные всех совладельцев;
- обязательно необходимо указать реквизиты банковских счетов каждого из собственников, для перечисления денежных средств, вырученных с продажи.
Законная продажа квартиры без согласия
На территории нашей страны можно произвести продажу совместного или долевого имущества на легальных основаниях через суд.
Но при этом нужно четко выполнить необходимые требования:
- совладелец не является близким родственником для других собственников;
- доля совладельца несущественная и уступает другим частям;
- совладельцу не нужна жилая площадь в данной квартире.
Какие последствия могут быть в случае продажи недвижимости без согласия
ВНИМАНИЕ !!! Согласно законодательству, для продажи совместно нажитого и долевого имущества необходимо согласие совладельцев. Без этого любые операции с недвижимостью являются недействительными. Если согласие не было получено, то собственники могут обратиться в судебную инстанцию для аннулирования сделки.
По итогам судебного разбирательства, права собственности будут возвращены продавцу. При этом ему необходимо выплатить денежную сумму, равную расходам, понесенным покупателем на покупку жилья. Также назначаются санкции, которые предусматривают компенсацию за пользование чужим имуществом.
Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?
Dimmar/Depositphotos
Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Бизнес. Право. Арбитраж» Марина Епифанова:
Жена и дочь могут продать свои доли в квартире. Согласие или присутствие бывшего мужа, как собственника третьей доли, не требуется.
Перед продажей имущества посторонним лицам они обязаны известить об этом сособственника и дать ему возможность купить доли первому.
Если извещение не направлено или оформлено с нарушениями, бывший муж сможет оспорить сделку и перевести права покупателя на себя в судебном порядке.
Как оформляется извещение о продаже доли? Оно должно быть составлено в письменном виде, содержать указание на конкретную цену продаваемой доли каждого и другие условия продажи.
Указанная цена не может быть выше той, за которую в итоге будет продано имущество. Если в извещении указали 1 млн рублей, а потом продали посторонним лицам за 999 тысяч рублей, то это нарушение. Такая сделка может быть оспорена.
Извещение о продаже доли направляется бывшему мужу по месту его регистрации или проживания.
Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?
Как выписать бывшего мужа из квартиры, купленной в браке?
Как направить извещение? Извещение можно направить лично или через нотариуса. При самостоятельном направлении рекомендуется делать это в форме телеграммы, чтобы можно было подтвердить содержание сообщения. Нотариус при обращении к нему сам составляет извещение и направляет его.
Сколько ждать ответ? На принятие решения о покупке собственнику третьей доли дается 1 месяц. Если за это время он не выразит письменного намерения купить долю, то можно искать покупателей на стороне.
Если он письменно откажется от покупки, можно продавать доли даже до истечения этого срока. Неоплаченные мужем долги по коммунальным платежам впоследствии можно взыскать с него в судебном порядке.
Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:
Не вполне понятен термин «выделенные доли». Будем отталкиваться от того, что у Вас определен порядок пользования, и квартира находится в долевой собственности. В данном случае сделка при отчуждении подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В ситуации, если вы с дочерью хотите продать свои доли, то должны соблюсти Преимущественное право покупки.
Это значит, что вы должны сначала предложить приобрести ваши доли третьему сособственнику и только после этого вправе продавать их третьим лицам.
Для соблюдения преимущественного права лучше всего обратиться к нотариусу и сделать это через него. При отчуждении долей по договору дарения соблюдение преимущественного права не требуется.
Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?
Может ли бывший муж выписать меня из квартиры?
Отвечает заместитель председателя коллегии адвокатов «Почетный адвокатъ» Олег Гулевский:
В соответствии с действующим гражданским законодательством, прежде чем продать долю в совместном имуществе посторонним лицам, сособственники (бывшая жена и дочь) должны предложить выкупить их доли остальным сособственникам (мужу-отцу). Делать это необходимо в письменном виде и обязательно доказать, что вы ему предложили выкупить и по какой цене.
Если он (муж-отец) не согласится выкупать на предложенных Вами условиях долю в течение 1 месяца с момента уведомления (откажется или промолчит), тогда можете спокойно продавать свои доли на указанных условиях. Но нужно понимать, что продать такие доли можно будет с существенным дисконтом (снижением стоимости), так как фактически продается квартира с обременением (посторонним для покупателя человеком).
Есть еще один вариант – предложить ему выкуп его доли за определенную стоимость и, если откажется, просить суд о принудительном выкупе его доли в связи с утратой мужем интереса к своей собственности (не живет, не платит и т. д.). Но не факт, что суд встанет на Вашу сторону и признает его утратившим Право собственности с выплатой компенсации.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Форма такой сделки обязательно должна быть нотариальной. Необходимо уведомить собственника о предстоящей продаже, указав в данном заявлении цену и срок. Если через месяц ответа не последовало, то долю можно реализовать третьему лицу.
Однако не стоит забывать о возможных проблемах с доставкой уведомления – если дольщик докажет в судебном порядке, что его не получал, то у него будет возможность вернуть свои права.
Покупатель доли в такой ситуации ничем не рискует, так как сумма, указанная в договоре, будет переведена ему через депозит суда.
Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?
Как продать комнату в коммунальной квартире?
Отвечает Юрист, Эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
При продаже общей долевой собственности Закон устанавливает ряд ограничений. Прежде всего, это преимущественное право покупки доли одним из собственников.
Что это означает? До того, как продать свою долю кому-то постороннему, необходимо предложить выкупить ее другому собственнику по определенной стоимости. Поэтому нужно направить предложение о выкупе ваших долей бывшему мужу.
Лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении. Отправляете по адресу регистрации. Вам необходимо получить подтверждение о том, что он это письмо принял.
Если его не интересует выкуп на указанных вами условиях, он может написать отказ от выкупа, заверенный нотариально.
Если не отвечает, его ответа вы ждете 30 календарных дней. После этого можете продавать другим лицам. Но обязательно по цене не выше той, которую вы предложили третьему собственнику.
Поскольку вы планируете продать две доли, то каждая из вас должна направить предложение о выкупе третьему собственнику.
Сделки с долями в праве собственности оформляются только у нотариуса. Обращайтесь к нотариусу по месту нахождения имущества; он запросит определенные справки, необходимые для сделки. Обычно все запросы нотариус делает самостоятельно, но может попросить предоставить какие-то дополнительные документы и собственников.
Что касается содержания квартиры, то это бремя ложится на всех собственников. Если вы оплачивали коммунальные счета все это время и за себя, и за третьего собственника, вы вправе требовать с него компенсации подтвержденных расходов.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?
- Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?
- 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Личный опыт: я купила квартиру и не могу выписать прежних жильцов
Иметь собственное жильё в Москве — мечта, наверное, для каждого приехавшего в этот город. После окончания университета я осталась в столице, чтобы строить карьеру, кочевала по съёмным квартирам и выслушивала постоянное «зачем платить за чужое жильё, если можно купить своё».
Осуществить свою мечту и взять квартиру в ипотеку мне удалось в прошлом году. Родители помогли с деньгами на хороший первый взнос, и ежемесячный платёж по кредиту оказался меньше, чем оплата съёмного жилья: 28 тысяч ₽ выплат банку против 35 тысяч ₽ за аренду однушки.
Как я покупала квартиру
Квартиру я выбирала по довольно скромным критериям: не очень дорогую, поближе к метро и желательно не на конечной станции. Ну и несколько чисто бытовых параметров: наличие балкона, относительно просторные комнаты, продуктовые магазины недалеко от дома. Было лишь одно жёсткое условие: двухкомнатная квартира должна была стоить не больше 8 миллионов ₽.
Спустя полтора года постоянного мониторинга Циана, Яндекс.Недвижимости, Авито, Домофонда и нескольких других приложений мне повезло найти «двушку» площадью 43 квадратных метра в четырёх минутах ходьбы от метро Петровско-Разумовская. Меня всё устроило, особенно цена: 7 990 000 ₽. Для сравнения — аналогичные квартиры в соседних домах стоят 9–10 миллионов ₽.
Продавец — приятная на вид женщина — объяснила, что цена занижена из-за спешки: она уже внесла первый взнос по ипотеке за квартиру в новостройке неподалёку и теперь срочно продаёт старое жильё, чтобы закрыть банковские обязательства. Подвоха в этом я, к сожалению, не заметила и в течение месяца взяла Кредит на недостающие 900 тысяч ₽ — и мы оформили сделку.
Проблема №1: бывшие владельцы не выписались из квартиры вовремя
После покупки квартиры я пришла в МФЦ, чтобы оформить свидетельство о регистрации права собственности. Получив документы на квартиру, я тут же попросила предыдущую хозяйку подать заявление на снятие с регистрации по месту жительства её самой и её совершеннолетнего сына, которые были прописаны в этой квартире. Она пообещала выписаться в ближайшее время.
Я мысленно успокоила себя тем, что в договоре купли-продажи было прописано отдельной строкой, что предыдущий владелец обязуется сняться с регистрации и освободить жилплощадь в течение 10 дней после сделки.
Но это было одной из моих ошибок при покупке жилья: спустя два месяца я получила квитанцию об оплате коммунальных услуг из расчёта на трёх человек: меня и двух предыдущих жильцов. Так я купила квартиру с «мёртвыми душами».
Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, есть достаточно простой способ: заложить деньги в ячейку под выписку предыдущих владельцев. Ячейка откроется и они получат деньги только в том случае, если выпишутся в течение двух месяцев.
Если они не выписываются, то новый владелец забирает эти средства себе.
На практике обычно закладывается 300 тысяч ₽ (из тех денег, которые покупатель отдаёт по договору купли-продажи), и через два месяца предыдущие жильцы должны быть прописаны по другому адресу.
Немного опешив от того, что в уже моей квартире прописаны посторонние люди, я позвонила бывшей владелице с просьбой объясниться и скорее сняться с регистрации. В трубке последовали извинения и объяснение, что её новую квартиру завершат строить лишь в 2021 году и пока выписаться ей некуда, а без регистрации, временной или постоянной, сейчас якобы жить нельзя.
То, что бывший владелец квартиры останется без регистрации, не должно быть проблемой для нового собственника. Более того, закон не говорит, что регистрация должна быть постоянной. Получив деньги за продажу квартиры, продавец может пойти самым простым путём и арендовать жильё, оформив при этом временную регистрацию.
Если бывшим собственникам сразу некуда выписаться до сделки, то в договоре обычно указывается срок, в который они должны это сделать.
После окончания срока новые владельцы квартиры могут выписать их через суд с отнесением на них судебных издержек и убытков, связанных с задержкой дальнейших манипуляций с квартирой: произведения обмена или сдачи по договору ренты, — из-за необходимости выселения или снятия с регистрационного учёта бывших собственников.
В судебном иске нужно прописать требования о снятии с регистрационного учёта на основании сделки отчуждения недвижимого имущества и на основании пункта в договоре, где сказано, что человек обязуется выписаться. Такие случаи нередки в судебной практике, и иск будет удовлетворён.
Гораздо сложнее, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или другие люди, которые в момент сделки не были известны, но имели право на это жильё. Например, граждане, находящиеся в местах лишения свободы. Или граждане, которые по договору ренты или иждивения имеют право на эту жилплощадь.
Проблема №2: один из бывших владельцев оказался в армии
Но дальше меня ждал новый сюрприз от предыдущей владелицы. Она говорила, что её сын, который также прописан в квартире, находится у бабушки. Оказалось, что он… проходит срочную военную службу!
Находясь в армии, человек сохраняет право пользования жилым помещением. Он выбыл по уважительной причине, и вопрос о его выселении и снятии с регистрационного учёта можно решать лишь тогда, когда он вернётся. Аналогично решаются вопросы с людьми, отбывающими наказания в местах лишения свободы. Если сделка совершена без их согласия, то это потенциальная юридическая проблема.
В теории гражданин может добровольно сняться с регистрации и прописаться по месту прохождения службы. Однако воинская часть не обязана предоставлять регистрацию вне сроков службы, и по отбытии домой у человека сохранится право встать на регистрацию по прежнему адресу и вселиться в квартиру. Вопрос, воспользуется ли он этим правом или нет.
Проблема №3: отсутствие согласия на сделку со стороны второго бывшего владельца
И тут вскрылась ещё одна большая ошибка при оформлении сделки — получение согласия на сделку со стороны сына собственницы. Такой документ мог бы решить проблему внезапного появления нежелательных лиц в моей квартире. Но его не было.
Незнание сведений о составе семьи и точном местоположении всех лиц, имеющих право проживать в квартире — это оплошность со стороны покупателя.
Человек может находиться в армии, а может — в психиатрической больнице или местах лишения свободы. Все люди, подходящие под категорию собственников или проживающих, должны присутствовать на сделке.
Если их нет, то кто-то должен их представлять по доверенности. И покупатель должен задавать вопросы: где собственник, что с ним случилось.
Ещё один вариант — нотариально удостоверенное согласие на сделку. Если человек, находящийся на службе или в местах лишения свободы, даёт согласие на сделку и обязуется не претендовать на право пользования жилым помещением, то юридически он уже не может поселиться по прежнему месту прописки.
Но я советую обеспечить личное присутствие всех правообладателей (а постоянная регистрация — это подтверждение права на постоянное проживание — прим. Сравни.ру) на сделке.
Если вам объясняют какие-то уважительные причины отсутствия гражданина, имеющего право проживания на покупаемой жилплощади, то лучше от такой сделки просто отказаться. Так как это первый признак подозрительной сделки.
50% случаев отсутствия человека на сделке или продажи квартиры по доверенности — это мошенничество.
Что может произойти
Сказать, что я расстроилась после таких новостей — ничего не сказать. Меня пугало сразу несколько перспектив.
1. Бывшая хозяйка или её сын могут заявиться в мою квартиру и потребовать предоставить им возможность проживать здесь.
Любой прописанный на жилой площади посторонний человек может запросто попасть в вашу квартиру, и вы не можете его ограничить.
Этот человек может, например, вызвать службы, открывающие двери, показать страницу с регистрацией в паспорте и спокойно попасть в жилище, где он будет находиться и проживать. Выгнать такого человека вы не можете.
Для этого нужно судебное решение об ограничении человека в пользовании объекта либо решение о снятии его с регистрации.
2. Второй страх — что я не смогу проводить дальнейшие сделки с квартирой, например продать жильё, оформить обмен или дарственную.
Могут возникнуть проблемы с дальнейшим отчуждением квартиры, так как в договоре всегда прописывается, кто на данной жилплощади зарегистрирован и срок, когда эти люди должны выписаться.
Но совершение сделки продажи такой квартиры возможно. Вы — владелец и распоряжаетесь своим имуществом так, как посчитаете нужным.
Если в вашей квартире прописан человек и не выписывается, а вы хотите её продать, вы составляете договор купли-продажи с обременением (это значит, что в квартире зарегистрирован человек, имеющий право пользования жильём).
Следующий покупатель уже будет выписывать его сам. Но какого-либо права помешать вам провести сделку нет.
3. Пожалуй, самое незначительное и банальное — лишние расходы на коммунальную плату. Тут всё просто: ряд параметров в квитанции рассчитывается исходя из количества прописанных в квартире. В этот список входят электроэнергия, водоснабжение, газ, вывоз мусора и отвод воды.
Мне повезло практически не переплачивать, так как в квартире стоят счётчики на электричество и воду, а значит, количество проживающих при оплате этих пунктов не учитывается.
Так что я теряю ежемесячно только 116 ₽ по расчётам потребления газа на большее количество жильцов и примерно ту же сумму за вывоз мусора (к сожалению, местная управляющая компания так и не смогла мне назвать точной стоимости этой Услуги, которая попадает в ежемесячную квитанцию под пункт «содержания жилого помещения»).
Но терять даже 200 ₽ в месяц неприятно, тем более что с момента покупки квартиры прошло уже 10 месяцев: получается, что за это время я переплатила примерно 2 тысячи ₽.
Для тех, кто попал в аналогичную ситуацию, могу дать совет — требуйте от невыписавшихся компенсации лишних расходов через суд. По словам Михаила Темицкого и Константина Крохина, такую компенсацию получить возможно после решения суда о снятии граждан с регистрационного учёта.
Итоги
Что касается моей ситуации, то мирным путём проблему прописки бывших жильцов решить не удалось. Я подала заявление в суд о выписке предыдущей владелицы и собираюсь подать аналогичный иск в отношении её сына после того, как он вернётся из армии.
Заявление оформляется практически в свободной форме: разные организации предлагают отличные образцы. Един только список документов для подачи таких исковых заявлений:
- копии исковых заявлений по числу сторон;
- копия свидетельства о государственной регистрации;
- копия договора купли-продажи;
- выписка из домовой книги;
- оригинал квитанции об оплате государственной пошлины (300 ₽);
- копия письменного требования истца к ответчику о снятии с регистрационного учёта;
- другие документы, подтверждающие требования истца.
Правда, даже первое слушание ещё не назначено: время рассмотрения такого заявления в московских судах на практике, по словам Михаила Темицкого, может составлять до 10 месяцев. А пока по всем документам я проживаю в квартире с двумя посторонними людьми, и неясно, не решит ли один из них действительно поселиться в моём доме.
Узнать всех собственников жилья можно с помощью выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — её можно получить на сайте или в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ. Напомним, что согласие на сделку должны дать все владельцы недвижимости.
Чтобы узнать, кто зарегистрирован в квартире, нужно запросить у продавца справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи, которые входят в Единый жилищный документ (его можно получить в МФЦ).
Также можно оформить титульное страхование — от риска утраты права собственности на недвижимость.
Если после заключения сделки объявится один из владельцев, который не дал разрешение на продажу квартиры, и сделку признают недействительной, то страховка поможет вернуть деньги за покупку.
Некоторые банки требуют оформлять титульное страхование вместе с обязательным страхованием недвижимости и жизни и здоровья заёмщика, иначе ставка будет повышена.
Застраховать свою ипотеку
Выбрать самый выгодный полис
Анастасия Дорофеева
Выписка жильцов при покупке квартиры. Можно ли покупать жильё с прописанными людьми, как проверить, что в квартире никто не прописан
Что такое прописка и регистрация. Это одно и то же?
Давайте сначала разберёмся с терминами. По закону, существуют постоянная и временная регистрации. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть адресу, где человек живёт в данный момент.
Допустим, вы переезжаете из своей квартиры в Липецке, где вы прописаны, в арендованную квартиру в Краснодаре. Постоянная регистрация у вас будет в Липецке, а временная — в Краснодаре (если, конечно, вы её сделаете). Почему нужно делать временную регистрацию, мы писали в этой статье.
Важно: прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть квартирой может кто-то один, и заключать сделку вы будете именно с этим человеком.
Собственник жилья иногда прописан в другом месте — это тоже нормально. Например, родители купили квартиру и зарегистрировали там детей.
Но ни совершеннолетние, ни несовершеннолетние дети прав на эту квартиру иметь не будут.
Мы уже рассматривали подробно, кого собственник может прописать в своей квартире и как он может выписать других людей из квартиры, в том числе бывшего мужа или жену, детей и т. д.
Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире
О прописанных в квартире людях или имеющих право на проживание в ней (это не одно и то же!) покупатель должен узнать до сделки. Если бывшим владельцам удалось скрыть эту информацию, новый собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной.
Чтобы не попасть в неприятную историю, перед сделкой необходимо проверить юридическую историю квартиры, историю регистрации и снятия с регистрационного учёта её владельцев и других проживающих хотя бы за последние несколько лет.
Важно: ничего плохого в том, что в квартире на момент её продажи кто-то прописан, нет. В конце концов, люди часто продают одну квартиру, чтобы купить другую, и пока они готовятся к сделке, должны быть где-то зарегистрированы. Но проверить перечень прописанных людей перед покупкой квартиры всё равно стоит.
Какие документы потребуются для проверки истории квартиры:
- Выписка из ЕГРН. Там будут указаны основные характеристики самого объекта недвижимости, информация о собственнике, основаниях приобретения им жилого помещения (купил он его или унаследовал, например) и наличии обременений. Запросить выписку можно в любом центре Госуслуг «Мои документы» или в отделениях Росреестра.
- Выписка из домовой книги. Там будут указаны сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент обращения.
- Архивная выписка из домовой книги. Из этого документа можно получить сведения о людях, прописанных и выписанных из этой квартиры ранее. Выписки из домовой книги запрашивают в паспортном столе (УФМС) либо в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК или другой организации, занимающейся обслуживанием домов).
- Единый жилищный документ (ЕЖД). Эта форма документа существует только в Москве, она совмещает в себе сведения из ЕГРН, выписки из домовой книги и финансового лицевого счета. Получить его также можно в МФЦ «Мои документы».
Подробнее о том, как проверить все документы на квартиру перед покупкой, мы писали в этой статье.
Проверили: зарегистрированных нет. Какие могут быть подвохи
Может оказаться, что некоторые выписанные из квартиры люди по-прежнему сохраняют за собой право проживания. Это, например, лица, находящиеся в местах лишения свободы.
Они снимаются с регистрационного учёта по месту жительства и ставятся на регистрационный учёт по месту отбывания наказания, но при этом право пользования жилым помещением за ними сохраняется.
После возвращения такой человек сможет восстановить регистрацию и продолжить пользоваться квартирой, даже не являясь её владельцем. Точно так же могут быть восстановлены в правах люди, которые были признаны пропавшими без вести, а потом нашлись.
По словам руководителя департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Нуриды Ибрагимовой, сведения о тех, за кем сохранено право пользования на жильё, должны быть в выписке из домовой книги.
«Но при условии, что сотрудники, осуществляющие регистрацию, поставили отметку, — уточняет юрист.
— Ранее граждан, отбывающих наказание, снимали с учёта без отметок о сохранении за ними права пользования жильём, но с начала 2000-х годов такие отметки, как правило, ставят».
Без суда снять с учёта (выписать) такого жильца без его согласия невозможно, подчёркивает Ибрагимова. Юристы рекомендуют тщательно проверять историю квартиры, и если появится информация о таких жильцах, то лучше поискать другой объект для покупки.
Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, есть ли риски?
Закон ничего не говорит о том, что все прописанные в квартире люди должны сняться с регистрации до сделки. Обычно это простая предосторожность со стороны покупателей, которые хотят минимизировать возможные проблемы.
Рассмотрим два самых распространённых случая покупки квартиры с прописанными жильцами.
Первый случай: квартира продаётся, но владелец не может выписаться до заключения сделки (например, он покупает другое жильё или требуется отсрочка по иным причинам).
Это довольно распространённая практика, особенно при альтернативных сделках купли-продажи, когда одновременно несколько участников «цепочки» должны переехать из одной квартиры в другую.
В этом случае продавец даёт покупателю обязательство, заверенное нотариусом, выписаться до определённой даты (допустим, в течение двух недель после перехода прав собственности). Пункт об этом также вносится в договор купли-продажи. В этом случае риск покупки квартиры с прописанными людьми невысок.
Если бывший владелец (или члены его семьи) всё же нарушат обязательство сняться с регистрации, новый собственник имеет право выписать их в судебном порядке.
Смысла «цепляться» за квартиру у старых владельцев в этом случае, как правило, нет: суд встанет на сторону нового собственника недвижимости, а старый выплатит как минимум судебные издержки за всех, а возможно, и какую-то компенсацию покупателю.
А иногда бывает, что продавец просто боится остаться «без прописки» даже временно, хотя в этом нет ничего страшного. О постоянной и временной регистрации и о том, как выписаться «в никуда», мы писали в этой статье.
Второй случай предполагает, что у приобретаемой квартиры есть обременение в виде прописанных там жильцов, имеющих право на проживание даже при смене собственника жилья. Например, это люди, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу кого-то другого. Их нельзя выписать даже через суд.
Ещё, как правило, нельзя выписывать людей, которые живут в квартире по договору ренты (если в договоре не написано другое, но это вряд ли) или по завещательному отказу. Закон не запрещает собственнику проводить сделки с такой недвижимостью: квартиру можно продать, но только с прописанными в ней людьми, и выписать их будет практически невозможно.
Покупатели на такие объекты тоже находятся, потому что они продаются с большими скидками.
Существует даже такая категория инвесторов, которые специализируются на выкупе квартир со сложной юридической историей, в том числе с прописанными людьми. Они готовы потратить время и деньги на суды, чтобы всех выписать (если это возможно), а «чистую» квартиру продать значительно дороже.
Если вы не намерены тратить время, силы и деньги на это, то лучше поискать «свободный» вариант.
Авторы: Команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Байдужа.