Изменение вида разрешенного использования объектов недвижимости

Подписаться

Перед тем, как изменить категорию земли, собственник должен определить к какой категории относится надел. Представленный материал помоет узнать, какие категории есть, как проходит Процедура изменения статуса, какие документы нужны, когда могут отказать.

Если субъект выступает владельцем земельного участка, важно определить ее категорию. Согласно законодательству это может быть земля, предназначенная для сельскохозяйственных работ, участок социального назначения, для промышленных работ или земля, предназначенная для населенных пунктов. 

Изменить категорию земельного участка можно не всегда, согласно закону этим правом наделены две категории – для населенных пунктов и сельскохозяйственного значения. Здесь можно возвести дом, другие постройки, беспрепятственно подключить нужные коммуникации, обустроить комфортабельную жизнь.  

Если субъект запланировал индивидуальное строительство, нужно получить вид разрешенного использования. 

Использовать земельный фонд без получения разрешения – незаконные действия. В российском законодательстве категории определяются в зависимости от использования, предназначения.

Выделяют такие категории земельных участков:

1. ИЖС.
2. С/х земля.
3. Промышленная.
4. Охранная зона.
5. Лесное хозяйство.

Также выделяют участки, необходимые для обеспечения безопасности, строительства дорог, транспорта, космической деятельности. Есть ЗУ запаса. 

Особенности и порядок проведения процедуры

Смена категории земельного участка проводится после получения на это разрешения органов местного управления. Если субъекта интересует надел под сельское хозяйство, нужно обращаться в исполнительные органы Российской Федерации.

Все действия, выполненные как со стороны субъекта, так и со стороны государственных органов согласованы с действующим законодательством, Земельным Кодексом РФ, Конституцией. 

Как поменять категорию земли – инструкция:

1. Подготовить нужный пакет документов.
2. Подать обращение в уполномоченный орган.
3. Ожидать ответа от представителей государственной структуры.

Обращение субъекта рассматривается специальной комиссией, независимо от решения лицо, подавшее обращение уведомляется. Если решение положительное, в кадастровую документацию вносятся изменения. 

Примите во внимание: земельный участок должен иметь четко определенные границы, если их нет, перед подачей обращения нужно пригласить специалиста по землеустройству для проведения межевания.

Для того чтобы решение комиссии было положительным, важно подать все документы, подготовить основания для изменения категории земли. Все основания должны быть задокументированы. 

Кто может изменять?

Все действия, как со стороны заявителя, так и со стороны государственных органов обосновываются законом, производятся в рамках закона, на основании принятых постановлений.

Можно ли изменить категорию земли определяет комиссия, внести изменения имеют право:

1. Владельцы ЗУ при предъявлении документов, подтверждающих Право собственности (Справка из ЕГРН).
2. Уполномоченные лица органов местного самоуправления.
3. Хозяева построек, расположенных на земельном наделе.

Правом обладают пользователи подземными недрами, во внимание берется конкретная территория. 

Куда обращаться?

Установление категории земельного участка производится самостоятельно либо при помощи кадастрового инженера. Эксперты рекомендуют воспользоваться услугами специалиста по землеустройству, он подготовит заявление на изменение вида разрешенного использования, приложит к обращению копию документа градостроительного зонирования. 

Собранный пакет документов направляется в кадастровую палату. Здесь при положительном решении вид разрешенного использования меняется. 

Если субъект решил принять личное участие в сборе, подготовке, подачи документов, он должен являться собственником, иметь подтверждающие документы (Выпсика из ЕГРН заменяет право собственности с 1 января 2017 года). В этом случае документация подается в МФЦ. 

Какие документы нужны?

Порядок изменения категории земельного участка начинается из подготовки документации, перечень бумаг регламентируется законом.

Какие документы нужны:

1. Паспорт (оригинал, копия).
2. Выписка из ЕГРН (подтверждающая право собственности ЗУ).

Если надел имеет нескольких собственников, необходимо получить согласие каждого. В ряде случаев может потребоваться разрешение экологической службы, проводящей экспертизу. 

После подачи документации, комиссия может рассматривать ходатайство на протяжении двух месяцев. 

Стоимость перевода

Можно ли поменять категорию земли без вложения денежных средств – нет. Стоимость перевода (изменение ВРИ) – бесплатно. На землю назначается Налог, изменился статус надела – изменилась сумма налога. 

Нужно заплатить за изменение кадастровой стоимости ЗУ, сумма может составлять 30% от стоимости надела.  

Сроки

Специальная комиссия будет рассматривать заявление на протяжении двух месяцев. За этот период документы будут направлены в различные органы:

1. Регистрация ходатайства – один день.
2. Уведомление органа кадастрового учета – пять дней при одобрении изменения категории.
3. Отправка уведомления заявителю – две недели.

Если участок земли находится в ведении субъекта Российской Федерации, к двухмесячному сроку добавляется еще один месяц. 

Могут отказать в изменении статуса?

Если в документах на участок не прописана категория земли – это составит проблему. Для продвижения дела нужно отдельно запросить информацию о категории ЗУ. Для того чтобы это сделать, нужно иметь кадастровый номер, знать площадь надела (эту информацию выдает БТИ). 

Если в будущем на территории участка планируется возведение построек, нужно предоставить схему их расположения. 

Не всегда удается изменить статус земли, есть ситуации, когда заявитель может получить отказ:

1. Нет всей необходимой документации.
2. Федеральный Закон не позволяет внести изменения.
3. Субъект не получил все нужные согласования.
4. В документации допущена ошибка.
5. Экологическая Экспертиза после проведения проверки дала отказ.

Есть земли, которые можно использовать в определенной сфере – такое положение содержится в законе. Если надел относится к этой сфере, заявитель получит отказ в изменении статуса участка. 

Получив отказ, ознакомьтесь с причиной, возможно, она кроется в недостающем документе. Собрав полный пакет, ходатайство подается повторно.  

Подпишись на новые статьи

Как в Подмосковье изменить вид разрешенного использования земельного участка

Вид разрешенного использования (ВРИ) — индивидуальная характеристика земельного участка. Она определяет способ его использования, то есть вид деятельности, которую можно на нем вести. Как изменить вид разрешенного использования или установить его, читайте в материале портала mosreg.ru.

• Как получить разрешение на условно разрешенный вид использования объекта в Подмосковье>>
• Виды разрешенного использования

Аэрофотосъемка земель

Источник: ©, pixabay.com

По словам министра имущественных отношений Московской области Владислава Когана, в регионе нередки ситуации, когда жилые, дачные или садовые дома стоят на земле, оформленной по старым документам.

В них неверно указан ВРИ, и размещение объекта капстроительства на такой земле не предусмотрено.

В таком случае собственнику надо изменить ВРИ на назначение «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)» или «Ведение садоводства».

Перечень всех возможных видов разрешенного использования приведен в классификаторе ВРИ, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540. 

Виды разрешенного использования бывают основными, вспомогательными и условно разрешенными. Вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя.

Основной и вспомогательный виды использования участка можно установить или изменить самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований (если это не противоречит правилам землепользования и застройки). Для этого надо обратиться в Управление Росреестра и внести в ЕГРН сведения об установлении или изменении ВРИ.

Установить условно разрешенный вид использования возможно в рамках государственной Услуги, которую предоставляет комитет по архитектуре и градостроительству Московской области.

Распоряжение Главархитектуры Московской области о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка принимается с учетом правил землепользования и застройки (ПЗЗ), а также результатов общественных обсуждений или публичных слушаний.

1. Если нужно изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в ПЗЗ.
2. Как добиться пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости в Подмосковье>>
3. Когда нельзя изменить ВРИ

Земельный Кодекс Российской Федерации

Источник: Фотобанк Московской области

• Изменить ВРИ невозможно:
• — по требованию арендатора — если Договор аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;
• — арендатору самостоятельно — если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;
• — если градостроительным  регламентом и ПЗЗ для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ.
• Как в Подмосковье внести изменения в правила землепользования и застройки онлайн>>
• Где подать заявление на изменение ВРИ
• Заявление на изменение ВРИ подается в Росреестр через любой МФЦ Московской области.
• Установление соответствия ВРИ классификатору

Девушка за компьютером с калькулятором проверяет расчеты

Источник: ©, pixabay.com

В случае если существующий вид разрешенного использования не соответствует действующему классификатору ВРИ, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.09.

2014 № 540, правообладатель земельного участка может обратиться за государственной услугой и установить соответствие существующего ВРИ классификатору.

При этом для земельного участка устанавливается ВРИ согласно классификатору, по смыслу и содержанию соответствующий существующему.

1. Если испрашиваемый ВРИ не соответствует по смыслу и содержанию существующему ВРИ, необходимо обращаться за его изменением в Росреестр.
2. Предоставление земельного участка в Подмосковье через торги в собственность или аренду>>
3. Как установить соответствие классификатору

Работа Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг

Источник: Фотобанк Московской области, Роман Варцев

Услугой установления соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору могут воспользоваться правообладатели земельного участка — собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. Получить ее можно через региональный портал государственных и муниципальных услуг.  

Для жителей, не имеющих выхода в Интернет, доступ к порталу организован в офисах МФЦ.

В случае подачи заявления онлайн заполняется заявление и прикладываются документы в электронном виде. С перечнем необходимых документов можно ознакомиться на странице услуги на РПГУ.

• Как получить имущественный налоговый вычет в Подмосковье>>
• Порядок и сроки оказания услуги

Мособлархитектура обработала более 200 документов по утверждению генпланов и ППЗ в 2018 году

Источник: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области

Рассмотрение заявления может занять до 13 рабочих дней, после чего ответ поступит в личный кабинет заявителя на РПГУ. Дополнительно результат государственной услуги можно получить в МФЦ, где его распечатают и заверят подписью уполномоченного сотрудника и печатью МФЦ.

1. Информация о стадии рассмотрения заявления также направляется в личный кабинет или на электронную почту.
2. Кроме того, заявитель может самостоятельно получить информацию о готовности результата предоставления госуслуги по телефону центра телефонного обслуживания населения Московской области 8(800) 550-50-30 или посредством сервиса РПГУ «Узнать статус заявления».
3. Как подать извещение о продаже сельхозземли в Подмосковье>>
4. Плата за изменение ВРИ

Денежные купюры рублей и монеты.

Источник: Фотобанк Московской области, Александр Кожохин

В случаях, предусмотренных законодательством, заявитель обязан внести в полном объеме плату за изменение ВРИ в тридцатидневный срок со дня получения соответствующего  уведомления от министерства имущественных отношений Московской области. Плата взимается в случае изменения ВРИ на вид, предусматривающий жилищное строительство.

Установление соответствия ВРИ классификатору видов разрешенного использования земельных участков осуществляется бесплатно.

Оплата налога на имущество физлиц в Подмосковье: порядок начисления и льготы>>

Изменение ВРИ земельного участка и назначения здания

Вид разрешенного использования (ВРИ) – это характеристика земельного участка, определяющая способ его использования, а также вид деятельности, ведение которой может на нем осуществляться.

Перечень всех устанавливаемых в настоящее время видов разрешенного использования приведен в классификаторе ВРИ, утвержденном Приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2014г.

№540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Виды разрешенного использования

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные.

Основные ВРИ не подлежат дополнительному согласованию с органами власти, т.е. собственник вправе использовать земельный участок в соответствии с указанным в качестве основного видом или одного из основных, если таковых указано несколько.

Условно разрешенные ВРИ дают возможность выбора способа использования участка, при этом условно разрешенный вид может быть основным или совместным с ним.

Вспомогательные виды разрешенного использования могут применяться только в качестве дополнительных к основным или к условно разрешенным и только совместно с основными или условно разрешенными видами на территории одного земельного участка.

Использовать земельный участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с видом его разрешенного использования.

Например, если он имеет ВРИ под строительство и эксплуатацию складских зданий, то построить новое или реконструировать существующее и сделать потом из него офисное здание или жилой дом нельзя, т.к.

назначение будет противоречить целям использования земельного участка, указанным в ГПЗУ и ЕГРН.

Важно! При смене ВРИ должна производиться и смена функционального назначения здания на вид, соответствующий новым целям использования земельного участка (в случае, если изначально ВРИ земельного участка и назначение здания не совпадают).

Последствия нецелевого использования земельного участка

Оплата штрафов за нецелевое использование земельного участка (в соответствии с ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ)

Требование о приведении участка в исходное состояние

Взыскание убытков, причиненных нецелевым использованием земельного участка (в случае причинения вреда участку как природному объекту)

Расторжение договора аренды земельного участка или изъятие земельного участка у собственника

Снос объектов самовольного строительства (при наличии таковых на земельном участке)

Повышение ставки земельного налога

Порядок действий при изменении вида разрешенного использования

Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:

1. Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
2. По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
3. При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).

Сроки выполнения работ по изменению ВРИ

Срок рассмотрения заявления составляет от 15 до 50 рабочих дней (в зависимости от необходимости проведения публичных слушаний и рассмотрения вопроса на Градостроительном совете).

Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменений в ЕГРН в среднем занимает от 1,5 до 4 месяцев.

При необходимости внесения изменений в ПЗЗ сроки увеличиваются до 12 месяцев.

Смена функционального назначения здания

Функциональное назначение здания – это разрешенные способы использования здания, в частности, возможные способы его эксплуатации для осуществления конкретных видов хозяйственной и иной экономической деятельности.

Важно! Функциональное назначение объекта капитального строительства должно соответствовать ВРИ земельного участка, на котором он расположен.

Например, если на земельном участке с видом разрешенного использования «для размещения объектов транспортного обслуживания и придорожного сервиса» находится здание, которое по документам БТИ или ЕГРН является автосервисом, но фактически используется как складское, то для приведения в порядок всех правоустанавливающих документов необходимо сменить функциональное назначение объекта. Изменение назначения здания – это переоборудование объекта под другой вид деятельности, отличный от изначально предусмотренного правоустанавливающими документами. При этом смена должна происходить одновременно с изменением вида разрешенного использования земельного участка или совпадать по назначению с имеющимся ВРИ.

Основные причины изменения функционального назначения объекта:

• здание не используется под цели, под которые было построено, и требуется его перепрофилирование;
• требуется сменить назначение части строения или только отдельных его помещений.

Порядок действий при изменении назначения здания

Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.

Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:

• правоустанавливающие документы на объект;
• технический паспорт;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.

Дополнительно могут понадобиться согласования проекта переустройства и (или) перепланировки в надзорных органах.

По результатам рассмотрения заявления будет выдано распоряжение о возможности изменения назначения здания или его части, или будет выдан мотивированный отказ, при этом отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Сроки выполнения работ по изменению назначения здания

В среднем, весь процесс по смене назначения здания в среднем занимает от 3 до 5 месяцев.

Почему выгодно заказывать согласование проектной документации в «РосАрхитектор»

Индивидуальный подход – каждый объект индивидуален и до заключения договора мы проводим анализ имеющейся у Заказчика ситуации – для определения возможностей согласования, разъясняем возможные пути согласование объекта.

Полный комплекс услуг – мы предоставляем комплексные услуги: от получения исходно-разрешительной документации и завершая сдачей построенного объекта в эксплуатацию.

Соответствие закону – согласование проектной документации выполняется в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, поэтому с нами Заказчик лишается риска получить поддельные документы при согласовании.

Опыт – у нас многолетний практический опыт в области согласования проектной документации, в том числе согласования «самостроя» и незаконной реконструкции.

Гарантия результата – мы беремся за согласование только тех объектов, которые можно согласовать, мы не беремся согласовывать объекты, построенные с грубейшими нарушениями строительных норм, которые невозможно согласовать.

Заказав услугу изменения ВРИ или назначения здания у нас, Вы получите полный комплекс услуг – от получения ГПЗУ с измененным ВРИ до внесения данных изменений в ЕГРН

Оставить заявку

Выписка из СРО

Ассоциация проектировщиков «СтройАльянсПроект»

Мы гарантируем:

• выполнение договорных обязательств качественно и в срок;
• полное соответствие результатов поставленным целям;
• гибкий подход и готовность к решению любых технических вопросов;
• оперативное согласование проектной документации.

В подмосковье запущена новая электронная услуга по земле — расчет платы за изменение ври

Заместитель Председателя Правительства Московской области — министр экологии и природопользования региона Андрей Разин пояснил, что в конце июня в Московской областной Думе был представлен и принят законопроект, которым введен новый порядок внесения платы за изменение вида разрешенного использования земли. Изменение вида разрешенного использования земли осуществляется Росреестром по заявлению собственника, а с 2014 года за изменение действующего вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с правилами землепользования и застройки на ВРИ, который подразумевает строительство и реконструкцию объектов недвижимости на них, взимается плата. 

«Прежде, обращаясь в Росреестр за изменением ВРИ, собственники могли узнать о сумме платы за процедуру постфактум, и случалось, что они отказывались платить, потому что были не готовы к сумме платы за изменение вида разрешенного использования своего участка.

Для того, чтобы избежать таких ситуаций в порядок внесения платы при изменении ВРИ были внесены коррективы, которые сделали процедуру более прозрачной и удобной для заявителей.

Новая услуга поможет собственнику узнать заранее, какую стоимость ему необходимо внести, и на этом основании осознанно принять решение», — подчеркнул Андрей Разин. 

Напомним, что платным является изменение ВРИ на виды разрешенного использования земли, которые подразумевают различные виды жилой застройки (индивидуальная, малоэтажная многоквартирная, блокированная, среднеэтажная, многоэтажная (высотная), ведение личного подсобного хозяйства, ведение садоводства. 

Наталья Адигамова рассказала, что для получения услуги от заявителя потребуется только паспорт и заполненное заявление, в котором он укажет кадастровый номер участка и вид разрешенного использования, на который он желает изменить действующий ВРИ.

В случае, если изменить вид разрешенного использования земли возможно в соответствии с земельным законодательством, в течение 15 дней заявитель получит уведомление с расчетом платы и реквизитами для ее осуществления.

Оплатив изменение ВРИ по данным реквизитам, собственник сможет обратиться за изменением ВРИ в Росреестр и осуществить задуманное. 

Подробная информация об услуге «Предоставление расчета размера платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка на территории Московской области» читайте на портале РПГУ. 

В помощь предпринимателям и физическим лицам в Подмосковье действует рассрочка на оплату изменения ВРИ, если сумма превышает 300 тыс. рублей.

inozery.ru

Особенности изменения вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной собственности

Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости и устанавливает цели, в соответствии с которыми можно использовать участок (например, садоводство, ведение личного подсобного хозяйства, индивидуальное жилищное строительство и др.). Все возможные виды разрешенного использования перечислены в классификаторе, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 №540.

Разрешенное использование земельных участков согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (далее – ГрК РФ) делится на основное, условно разрешенное и вспомогательное. При этом вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

• В соответствии с пунктом 3 статьи 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента распространяется в равной мере на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.
• В соответствии с пунктом 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
• В соответствии пунктом 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.

Из вышесказанного следует, что изменение вида разрешенного использования земельных участков, находящихся в государственной собственности, возможно в случае, если вид разрешенного использования соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования и фактическому использованию земельного участка.

При этом, обращаем внимание, что внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (пункт 17 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Также следует обратить внимание на то, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога. Если вы считаете, что кадастровая стоимость земельного участка оказалась завышенной, её можно оспорить.

Изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства

Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 31 «Выбор земельных участков для строительства» ЗК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Отказывая в признании недействительным постановления администрации об отмене ненормативных актов об утверждении акта выбора земельного участка для строительства объекта, изменении вида разрешенного использования земельного участка, суд в порядке пунктов 1, 5 статьи 30, пунктов 2, 5, 6 статьи 31 ЗК РФ установил, что спорный земельный участок, запланированный под строительство, на момент оформления акта выбора сформирован и поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования «для эксплуатации участка электросантехзаготовок», при этом на участке размещен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию, в связи с чем предоставление данного земельного участка под строительство противоречит земельному законодательству, учитывая, что предоставление заявителю спорного земельного участка в аренду для определенной в договоре цели «для эксплуатации цеха электросантехзаготовок» осуществлено без проведения аукциона, поэтому изменение условий такого договора на аренду «для строительства» прямо противоречит статье 39.6 ЗК РФ.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей»(Резников Е.В.)

(«Сфера», 2019)

Ответом от 22 марта 2010 г.

N 29/02/03-02/3471 Департаментом отказано в изменении разрешенного использования земельного участка, в качестве основания такого решения указано, что изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории Владивостокского городского округа осуществляется правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, самостоятельно и без дополнительных разрешений и согласований, если применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных и вспомогательных видов разрешенного использования; планируемое изменение вида разрешенного использования возможно без изменения конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства и не связано с необходимостью получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. В случае если изменение вида разрешенного использования объектов капитального строительства невозможно без изменения конструктивных и других характеристик надежности и безопасности данных объектов капитального строительства, изменение вида разрешенного использования таких объектов осуществляется путем получения разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию.

Нормативные акты: Изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства

В москве повысилась плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка – что необходимо знать инвестору?

С 19 ноября 2020 года применяется скорректированный механизм расчета платы за изменение вида разрешенного использования (далее – «ВРИ») земельного участка, которая может подлежать выплате в Москве частным собственником или арендатором публичного земельного участка (за исключением участков в федеральной собственности). Утверждение нового порядка расчета привело к существенному повышению платы за изменение ВРИ. 

Разумеется, инвесторы еще до приобретения соответствующей площадки учитывают стоимость изменения ВРИ в финансовой модели планируемого проекта. В результате внесенные изменения негативно повлияют на инвестиционные показатели девелоперских проектов и увеличат стоимость строительства объектов, а значит, и стоимость покупки/аренды недвижимости для конечных потребителей. 

Ниже мы более подробно расскажем о данных нововведениях.

История вопроса: что такое ВРИ и почему надо платить за его смену?

Одним из существенных аспектов девелопмента, с которого, можно сказать, начинается процесс строительства, является ВРИ земельного участка. Именно ВРИ определяет, какие объекты могут быть возведены на земельном участке. 

• Если текущий ВРИ, указанный для земельного участка в ЕГРН, не соответствует планируемому фактическому использованию участка (например, после реализации девелоперского проекта), то застройщику необходимо изменить такой ВРИ.
• Застройщик – собственник земельного участка может самостоятельно выбрать требуемый ему ВРИ из перечня основных ВРИ, содержащегося в правилах землепользования и застройки, и внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН. 
• Когда строительство осуществляется девелопером на земельных участках, арендованных у государства, то для изменения ВРИ необходимо также внести изменения в договор аренды земельного участка. 

По общему правилу изменение ВРИ как собственником земельного участка, так и его арендатором осуществляется бесплатно. Однако для Москвы законодательством предусмотрено исключение в виде необходимости вносить плату за изменение ВРИ на другой вид, допускающий строительство и(или) реконструкцию объекта.

В зависимости от статуса застройщика (собственник или арендатор земельного участка) при изменении ВРИ земельного участка, расположенного в Москве, ему необходимо будет внести:

• плату за изменение ВРИ – сумму, которая уплачивается собственником земельного участка за смену ВРИ; или
• арендную плату в увеличенном размере за находящийся в госсобственности земельный участок в связи с изменением порядка расчета размера арендной платы за земельный участок после смены ВРИ, выплачиваемой девелопером-арендатором такого участка. 

Что изменилось?

Постановлением Правительства Москвы № 2019-ПП от 19 ноября 2020 года (далее – «Постановление № 2019») были скорректированы механизмы расчета связанных с изменением ВРИ платежей для каждого из указанных случаев. Таким образом, изменения различаются в зависимости от того, находится ли застраиваемый земельный участок в частной или государственной собственности.

1. Плата за изменение ВРИ земельного участка в частной собственности
2. Постановлением № 2019 было утверждено всего одно изменение в формуле, применяемой для расчета платы за изменение ВРИ земельного участка в частной собственности. 
3. Однако оно привело к очень существенному увеличению платы, взимаемой с московских девелоперов. 
4. В ранее применявшуюся формулу Постановлением № 2019 был добавлен коэффициент местоположения, который составляет 2,0 для земельных участков, расположенных в старой Москве, и 8,0 для участков в пределах Новой Москвы. 
5. Таким образом, размер платы за изменение ВРИ для частных собственников земельных участков с 19 ноября 2020 года увеличился: (i) для территорий в границах старой Москвы – вдвое, (ii) для присоединенных территорий – в восемь раз. 
6. При этом по-прежнему сохраняются основания для применения льготных условий внесения платы за смену ВРИ (например, рассрочка на период строительства) и полного освобождения от внесения платы.
7. Плата за изменение ВРИ земельного участка, арендуемого у г. Москвы
8. До принятия Постановления № 2019 размер арендной платы за земельный участок в течение первого года после смены ВРИ зависел от:

• кадастровой стоимости земельного участка после смены ВРИ;
• действующего для измененного ВРИ повышающего коэффициента (чаще всего – 1,5 %); и
• только для земельных участков в пределах ТТК Москвы – показателя плотности застройки (до 80 %).

Таким образом, плата за первый год аренды после смены ВРИ земельного участка в пределах ТТК могла достигать 81,5 % от кадастровой стоимости этого земельного участка, а за пределами ТТК – 1,5 % от кадастровой стоимости. 

С 19 ноября 2020 года порядок расчета размера арендной платы после смены ВРИ был полностью изменен. Теперь размер платежа зависит не от показателя плотности застройки, а от множества переменных: 

• функционального назначения помещений объекта согласно ГПЗУ; 
• общей площади объекта; 
• базового стоимостного показателя помещений определенного функционального назначения; 
• коэффициентов ренты, доходности земельного участка и местоположения; и 
• кадастровой стоимости земельного участка. 

Заключение 

В целом после принятия Постановления № 2019 плата за изменение ВРИ частного земельного участка в границах старой Москвы может составлять примерно 120–160 % от кадастровой стоимости (вместо 60–80 % ранее). Для Новой Москвы процент будет существенно выше. 

Новый порядок расчета размера арендной платы за участок после смены ВРИ, на наш взгляд, хоть и является более совершенным и направлен на диверсификацию строительства в Москве, но также приведет к увеличению бюджета девелоперских проектов: плата за изменение ВРИ теперь не ограничивается 81,5 % от кадастровой стоимости участка.

Для получения дополнительной информации свяжитесь, пожалуйста, с экспертами CMS Russia Арташесом Огановым, Натальей Гегечкори или вашим постоянным контактом в CMS Russia.