Какого минимального размера земельный участок нужен под строительство коммерческой недвижимости

Предельные минимальные и предельные максимальные размеры земельных участков

Предельные минимальные и предельные максимальные размеры земельных участков устанавливаются региональными или местными нормативными актами для двух случаев. Первый – в целях градостроительства, второй – для размежевания или предоставления гражданам государственных/муниципальных участков. Рассмотрим обе ситуации на примере Московской области и города Москвы (последний, присоединив к себе Новую Москву, распространил свои законы на часть фактического загородного Подмосковья).

Предельные минимальные и максимальные размеры для градостроительства в Подмосковье

Градостроительный Кодекс РФ обязывает местные власти утверждать для городских и сельских населенных пунктов градостроительные регламенты. Эти документы устанавливают, в каком порядке можно застраивать земли в черте поселения: от зонирования всего поселения до архитектурного облика здания, уместного на определенной улице.

В том числе градостроительный регламент поселения

• устанавливает, где это необходимо, предельные минимальные и максимальные размеры участков под застройку,
• указывает, на каких территориях нет предельных минимальных и максимальных размеров участков.

Учитывая объем и разнообразие градостроительных регламентов, сделать сводный анализ по интересующим субъектам федерации вряд ли возможно. Поэтому рассмотрим вопрос на примерах.

В г. Москва вопрос с предельными размерами участков под застройку решен на региональном уровне: п. 3.4.1. Правил землепользования и застройки города Москвы, утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП указывает, что ни в одной из территориальных зон города минимальные и максимальные размеры земельных участков не устанавливаются.

Иная ситуация в Московской области. Так, принятые в городе Рошаль Правила землепользования и застройки (утв. Советом депутатов городского округа Рошаль МО от 23.01.2017 № 1/28) вводят минимальные размеры участков для

• среднеэтажной застройки — многоквартирных домов в пределах 8 этажей (минимальный размер участка – 5000 кв.м, максимальный – 500 000 кв. м);
• малоэтажной многоквартирной застройки – жилья в пределах 4 этажей (минимальный размер участка 2500 кв. м, максимальный – 100000 кв.м);
• индивидуальной жилой застройки – домов на 1 семью не выше 3-х надземных этажей (минимальный размер участка – 300 кв. м, максимальный – 3000 кв.м).

На сегодня правила землепользования и застройки приняты во многих поселениях области и все они содержат детальные указания по поводу минимальных и максимальных размеров участков под застройку.

 

Как определить, какой участок можно получить или выделить под строительство в поселении

Градостроительные регламенты имеют весьма сложную структуру, поэтому поясним, как найти правило о минимальном или максимальном размере участка под застройку для конкретной территории. Для этого нужно

1. найти полный текст местных правил землепользования и застройки с картами (обязательно должны быть размещены на официальном сайте поселения или городского округа, согласно требованию ч. 2 ст. 32 ГСК РФ);
2. На карте зонирования территории поселения найти, хотя бы приблизительно, интересующий участок и выяснить, к какой зоне он относится;
3. в правилах землепользования выявить требования к застройке интересующей территориальной зоны – в том числе, допустимо ли в ней возведение желаемого объекта и установлен ли для такого объекта предельный минимальный и максимальный размер земельного участка.

Обращаем внимание, что необходимо также проверить соответствие будущего здания по проекту таким требованиям градостроительных регламентов как

• расстояние до других объектов недвижимости, красных линий и границ соседних участков,
• предельная этажность для данного объекта в конкретной зоне,
• максимальный процент застройки выбранной территории

 

Предельные минимальные и максимальные размеры предоставляемых гражданам участков

Здесь мы рассмотрим исключительно предельные минимальные и максимальные размеры государственных или муниципальных участков, предоставляемых гражданам в собственность или аренду.

В Московской области действует Закон от 17.06.2003 № 63/2003-ОЗ «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории МО», предусматривающий следующее

Вид использования сельхозучастка	Минимальный размер, гектары	Максимальный размер, гектары
Фермерское хозяйство	2	40
Садоводство	0,06	0,15
огородничество	0,04	0,1
Дачное строительство	0,06	0,25

Установление предельных размеров участков прочих видов использования региональный законодатель передал местным органам власти. Мы предлагаем информацию по Московской области, актуальную на 2017 г.

№ района п/п	Район МО	Вид использования сельхозучастка	Минимальный размер, гектары	Максимальный размер, гектары
1.	Волоколамский	ИЖС в Волоколамске и Сычево	0,02	0,12
ИЖС в селе	0,02	0,25
Приусадебный ЛПХ в Волоколамске и Сычево	0,06	0,12
Приусадебный ЛПХ в селе	0,06	0,25
Полевой ЛПХ	0,06	1
2.	Воскресенский	ИЖС в Воскресенске и поселках	0,06	0,15
ИЖС в селе	0,08	0,3
Приусадебный ЛПХ в Воскресенске и поселках	0,06	0,15
Приусадебный ЛПХ в селе	0,08	0,3
Полевой ЛПХ	0,1	0,3
3.	Дмитровский	Для ИЖС или ЛПХ	0,02	0,15
Для садоводства	0,02	0,12
4.	Истринский	ИЖС в Истре, Дедовске и пос. Снегири	0,06	0,15
ИЖС в селе	0,06	0,3
ЛПХ	0,06	0,5
5.	Клинский	ИЖС	0,05	0,3
Приусадебные ЛПХ	0,05	0,3
Полевые ЛПХ	0,5	1
6.	Коломенский	ИЖС и ЛПХ в поселке Пески	0,05	0,2
ИЖС и ЛПХ в селе	0,05	0,3
Полевые ЛПХ	0,05	2
7.	Ленинский	ИЖС в г. Видное	0,06	0,15
ИЖС кроме г. Видное	0,06	0,25
ЛПХ в г. Видное	0,06	0,15
ЛПХ кроме г. Видное	0,06	0,25
8.	Лотошинский	ИЖС в Лотошино	0,04	0,2
ИЖС в селе	0,04	0,5
Приусадебный ЛПХ в Лотошино	0,06	0,2
Приусадебный ЛПХ в селе	0,06	0,5
Полевой ЛПХ	0,06	0,5
9.	Можайский	ИЖС	0,04	0,12
ЛПХ	0,04	0,3
10.	Наро-Фоминский	ЛПХ, ИЖС в Наро-Фоминске	0,04	0,15
Прочие земли для ЛПХ, ИЖС	0,04	0,3
11.	Ногинский	ИЖС и ЛПХ  в Ногинске	0,09
ИЖС и ЛПХ в районе	0,12
12.	Одинцовский	ИЖС	0,08	0,25
ЛПХ	0,06	0,25
13.	Орехово-Зуевский	ИЖС для села	0,03	0,3
ИЖС для городов	0,03	0,15
ЛПХ для села
ЛПХ для города	0,03	0, 4
14.	Пушкинский	ИЖС в городах и поселках городского типа	0,04	0,25
ИЖС в селе	0,05	0,3
ЛПХ	0,03	0,3
15.	Раменский	ИЖС	0,06	0,4
Приусадебные ЛПХ	0,04	0,4
Полевые ЛПХ	0,06	1
16.	Сергиево-Посадский	ЛПХ, ИЖС в городских населенных пунктах	0,06	0,12
ЛПХ, ИЖС в селах	0,06	0,3
Полевые ЛПХ	0,1	2
17.	Серпуховский	ЛПХ, ИЖС	0,06 (от 0,045, если маленький участок находится в естественных границах)	3
18.	Солнечногорский	ИЖС	0,05	0,25
Приусадебные ЛПХ	0,03	0,25
Полевые ЛПХ	0,1	1
19.	Ступинский	ЛПХ, ИЖС в Ступино	0,04	0,06
ЛПХ,ИЖС в Жилево, Малино. Михнево	0,06	0,08
ЛПХ,ИЖС в селах	0,06	0,15
20.	Талдомский	ИЖС в городе	0,04	0,2
ИЖС в селе	0,04	0,25
Приусадебные ЛПХ в городе	0,04	0,25
Приусадебные ЛПХ в селе	0,04	0,5
Полевые ЛПХ	0,5	1,5
21.	Чеховский	ИЖС	0,06	0,15
ЛПХ	0,06	0,25
22.	Шатурский	ИЖС	0,06	0,5
ЛПХ	0,06	0,5
23.	Щелковский	Приусадебный ЛПХ	0,04	0,5
Полевой ЛПХ	0,1	1
ИЖС	0,04	0,4

В г. Москве установление предельных максимальных/минимальных размеров участков должно осуществляться городской Думой, однако таковое для целей передачи земли гражданам в собственность или аренду пока не введено.

Итак, мы можем сделать вывод, что введение предельных размеров участков – инструмент, применяемы как в градостроительстве, так и в земельных отношениях в случае предоставления участка гражданам.

Особенно обширно отражены данные вопросы в законодательстве Московской области, в том числе и на муниципальном уровне. Стоит отметить, что наиболее распространенный минимальный размер участка ИЖС для предоставления гражданам – 0,06 га или 6 соток.

Однако в районах, удаленных от Москвы, такой размер меньше – 0,04 га, что должно, видимо простимулировать спрос на землю.

Сколько может составлять минимальный размер земельного участка? Для чего нужно знать — Советы +Видео

Если речь идет о предельно возможном минимальном размере земельного участка, то это значит, что такое площадь участка, который в дальнейшем будет выкуплен или арендованным, рассчитывается для того, чтобы получить его после раздела имущества, и он выделяется из общей долевой собственности.

Площадь участка не может быть меньше и не может быть больше, чем определенный размер, который принят за определенную норму для каких-либо видов использования участка.

Общие сведения о пределах

• Понятие о предельно минимальных и максимальных размерах земельных участков используется в градостроительном кодексе России.
• В целом многие Законодательные акты устанавливают различные правила, по которым происходит предоставление и дальнейшее владение земельными участками.
• По закону есть определенный минимальный размер тела земельного участка, который предназначен для индивидуального жилищного строительства или для использования его в какой-либо деятельности.

Минимальный размер земельного участка

В каждом регионе по законодательству можно откорректировать минимальные размеры площадей земельных участков, но при этом, нельзя уменьшать, а изменить площадь можно только в сторону увеличения.

Есть определенный санитарный минимум, который предусматривает некоторые параметр, по которому землю можно или нельзя отнести к категории делимых. Этот вопрос регулируется Федеральным Законом номер 136.

Деятельность любых исполнительных комитетов должно проходить по нормам земельного кодекса, 33 статье.

Точная цифра размера земельного участка

Если участок используется для индивидуального жилищного строительства, различается в зависимости от региона, то есть местоположение участка, в котором проживает Гражданин. Такая разница объясняется тем, что данные нормативы регулируется именно региональным законодательством, а оно отлично в каждом регионе.

Важно! Нужно иметь в виду, что, несмотря на то, что регионы могут устанавливать самостоятельно определенные значения размеров участка, региональные нормативные акты не должны ни в каком вопросе противоречить нормам Конституции и Федерального законодательства.

По стандартам минимальный размер земельного участка, предназначение которого является строительство жилого дома, равняется не меньше трех соток, однако эти данные индивидуальны и в разных регионах могут превышать эти цифры даже в несколько раз.

Поэтому для получения более точной информации нужно для начала обратиться в определенные государственные органы, и уточнить о том, сколько именно составляет минимальная площадь земельного участка, предусмотренная по закону на территории определенного региона.

Виды участков земли и их минимальный размер

Земельный участок под ИСЖ

Размер земельного участка, то есть его минимальный размер будет установлена по региональному законодательству каждого субъекта России, потому что в данном вопросе нельзя использовать стандартный подход в работе с земельными участками на всём протяжении Россия будет необдуманно и нецелесообразно.

По стандарту минимальным размером земельного участка, отведенным под жилищное строительство, является площадь не менее трех соток.

Земельный участок для садоводства

Согласно земельному кодексу России, и нормам, которые в нём прописаны, в настоящее время существуют определенные показатели минимальных площадей земельных участков, которые даются Гражданам нашей страны в разных регионах для садоводческой деятельности.

Для ведения садоводческой деятельности – это 0,05 гектар, участок для строительства дачных коттеджей требует минимальных также 0,05 гектара, А вот для обустройства огорода предусматривается 0,01 гектара.

Земля сельскохозяйственного назначения

Минимальный размер земельного участка сельскохозяйственной земли зависит от регионального законодательства субъектов Российской Федерации.  Например, на территории Москвы и Московской области земельные участки, которые предназначены именно для ведения сельскохозяйственной деятельности, должны быть определенного размера, который соответствует цели их использования.

Для ведения фермерского хозяйства земельный участок должен составлять не менее 2 гектар, для ведения садоводческой деятельности не менее 0,06 гектара, для огородничества предполагается участок размером 0,04 гектара, если человек планирует построить дачный домик на участке, то для этого размер его должен быть не менее 0,06 гектар.

Земельный участок под личное подсобное хозяйство

1. Земельный участок под личное подсобное хозяйство может быть предоставлен людям в использовании или быть приобретён ими по кадастровой стоимости.
2. Если участок был выдан человеку от государства или органов власти, то его размеры будут ограничиваться размерами по нормам, которые установлены в соответствии с определенным региональным законодательством.

Например, в городе Владимире земельные участки не должны быть более 0,04 гектара, а вот в Чебоксарах минимальная площадь участка 1200 квадратных метров.

Также по закону у семьи в собственности может быть земля размером не больше половины гектара, по правилам.

В регионах муниципальные власти могут увеличить данную площадь, но как бы там, ни было, оно не может быть больше двух с половиной гектаров.

Межевание и раздел земельного участка

Если у человека есть во владении земельный участок

• Он владеет им по закону и имеет на него всю требуемую документацию, и ему необходимо провести разделение земельного участка, для того чтобы в дальнейшем продать одну долю этого имущества.
• В данном вопросе нужно иметь в виду, что при разделе земельного участка нужно для начала произвести межевание данной территории.
• Такой процесс по межеванию земельного участка  можно провести только с участием кадастровых инженеров, и после проведения межевания должно произойти выделение некоторой доли от общей территории в натуре, и обязательно сделать оформление плана на все появившиеся новые участки.
• После того, как будут готовы документы, человек с ними может пойти в относящееся к нему территориальное отделение Росреестра, где он должен письменно сообщить, что предыдущий участок нужно полностью снять с кадастрового учета.

И после этого оба новых образовавшихся земельных участка нужно зарегистрировать на имя определенного человека, и каждый новый участок должен получить свой уникальный номер кадастра.

Собственнику или собственником земельного участка выдадут на руки паспорт, который в дальнейшем с помощью него официально зарегистрировать свое Право собственности.

Как можно увидеть, в этом алгоритме нет ничего сложного, можно без особых сложностей провести такую операцию.

Однако нужно учитывать определенные нюансы, например, что по законодательству может быть установлен минимальный размер участка, и если одна из выделенных частей участка будет не соответствовать требуемым нормам, то вы не сможете зарегистрировать свое право на собственность на новый земельный участок.

Также свое внимание нужно обратить на тот факт, что в итоге получившаяся площадь новых участков не должна превышать изначального реального размера участка земли. Также при разделе земельного участка между разными собственниками каждый новый участок должен относиться к какой-либо категории земли.

Если собственником земельного участка является не один человек

… то в этом случае принимать решение по разделу территории земельного участка должно быть принято в семье собственниками этого имущества. То есть, в итоге после проведения процедуры все участники могут также быть владельцами, но в их распоряжении останется уже два земельных участка, и у каждого будет своя соответствующих доля.

Значит, после раздела земельного участка самого землевладения юридически больше существовать не будет, а вместо него появится два или три разных и независимых участка.

Итоги

Надеемся, что вам помогли сведения из рассмотренного нами в статье вопроса о  предельном минимальном размере земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Участок под строительство магазина: требования и нормы

Участок под строительство магазина или аналогичной торговой точки можно прибрести в собственность и арендовать у собственника. В роли последнего обычно выступают государственные органы, но можно заключить Договор с частным или юридическим лицом.

Вид сделки будет зависеть от того, доступна ли земля для продажи или возможна исключительно аренда. В нашей статье мы расскажем, как выбрать участок для строительства магазина, каковы особенности его оформления и что вообще попадает в категорию коммерческой земли.

Определение участка под строительство магазина

Для начала определимся с термином «участок под коммерческую застройку». В Земельном кодексе Российской Федерации определение коммерческой земли отсутствует. Несмотря на это, данное понятие широко распространено. Из термина ясно, что на таком участке предполагается возвести Недвижимость в бизнес-целях.

Коммерческая недвижимость во всех случаях обязана приносить прибыль. К ней относятся:

• Офисные строения и деловые центры.
• Транспортные объекты и автомобильные заправочные станции.
• Торговые центры и магазины.
• Некоторые социально-значимые объекты.
• Спорткомплексы.

Главная черта земельного участка предназначенного под коммерческое строительство — перспектива получения в ходе его эксплуатации большого капитала. В связи с этим земля должна:

• Соответствовать необходимым для жилищного строительства условиям.
• Без затруднений переходить из одного типа в другой. К примеру, земля, ранее использовавшаяся в сельском хозяйстве, может перейти в категорию промышленных.
• Иметь большую вероятность возведения дорожного полотна и магистралей для связи с другими городами.
• Обладать важными производственными артериями (узлы связи, наличие газопровода и электричества).

Само собой, коммерческая земля — это весьма крупная территория. Ее границы должны быть четко определены. Такой участок подходит для оперативного возведения на нем бизнес-строений, предназначенных для получения дохода.

Нормативные основы получения участка под строительство магазина

Процесс обращения с коммерческим недвижимым имуществом регулируется согласно Земельному, Градостроительному и Гражданскому кодексам РФ.

По приказу Министерства экономического развития России от 01.09.2014 № 540 был установлен Классификатор видов разрешенного использования земельных участков. Он детально анализирует земельные наделы по возможностям их коммерческого использования.

Минимальная площадь земельного участка для строительства жилого дома

Подборка наиболее важных документов по запросу Минимальная площадь земельного участка для строительства жилого дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Минимальная площадь земельного участка для строительства жилого дома

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 38 «Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» Градостроительного кодекса РФ(Р.Б. Касенов)Суд отказал в удовлетворении требований истцов к администрации городского округа, к управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа о возложении обязанности на администрацию предоставить истцам в собственность земельные участки бесплатно в порядке приватизации в связи с расположением на указанных участках домовладений истцов. Как указал суд, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений могут устанавливаться ограничения в виде предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площади, а также ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство объектов. В данном случае домовладения истцов расположены в одном жилом доме, который выходит за границы испрашиваемых земельных участков, что приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участков объектов недвижимости.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков» ЗК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Отказывая в признании за истцами права общей долевой собственности на Жилое помещение в реконструированном состоянии, суд в порядке пункта 2 статьи 40, статьи 41, пунктов 2 — 4 статьи 85 ЗК РФ установил, что в результате реконструкции истцами принадлежащего им объекта капитального строительства, находящегося на земельном участке, расположенном в зоне застройки индивидуальными жилыми домами, общая площадь жилого помещения увеличилась, а при размещении спорной постройки нарушен минимальный отступ до смежной границы с земельным участком, не выдержано нормативное расстояние от границ смежного землепользователя, превышен процент застройки (дома) в границах земельного участка, в связи с чем реконструированный истцами жилой дом расположен с нарушением правил землепользования и застройки города, учитывая, что разрешение на реконструкцию спорного объекта истцами получено не было, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в виде жилого дома отсутствует.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Минимальная площадь земельного участка для строительства жилого дома

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Проблемы юридического оформления раздела индивидуального жилого дома(Резина Н.А., Иванова Л.В.)

(«Вестник Омской юридической академии», 2018, N 4)

В-третьих, с учетом правил землепользования и застройки в каждом муниципальном образовании, определяющих предельно допустимые размеры земельных участков, выделяемых под соответствующие объекты, могут возникнуть сложности с формированием дома блокированной застройки, поскольку, как правило, под домами блокированной застройки предусматриваются небольшие по площади земельные участки. В связи с этим при разделе стандартного участка, выделенного под индивидуальное жилищное строительство, будут образованы земельные участки, превышающие предельно допустимую площадь, установленную для домов блокированной застройки. Кроме того, в ряде муниципальных образований определен минимальный размер площади застройки для каждого блока. При разделе индивидуального жилого дома площадь блока может оказаться меньшей.

Нормативные акты: Минимальная площадь земельного участка для строительства жилого дома

Стоит ли вкладывать в строительство коммерческой недвижимости? Каков алгоритм процедуры?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Инвестиции в нежилые объекты для коммерции: выгодно или нет?

Прежде чем вкладывать свои средства, нужно обязательно проанализировать все возможные риски и уровень доходности, который может обеспечить инвестиция. Если рассматривать коммерческие объекты по этим двум критериям, можно сделать следующий вывод:

• Востребованность нежилых объектов очень чувствительна к состоянию экономики, так как напрямую зависит от условий для развития предпринимательства. Понятно, что во время экономического кризиса бизнес находится в упадке, соответственно, и спрос на офисы/склады падает.
• Доходность и окупаемость такого вложения капитала в разы выше, чем при инвестировании в жилую недвижимость. В РФ коммерческие объекты окупаются в течение 8-9 лет, а доходность их составляет порядка 10-12% годовых.
• Доступность такого способа вложения рядовым гражданам очень ограничена: сумма для вступления в число инвесторов может быть заоблачной. Однако граждане могут приобретать акции предприятия.
• Риски связанные с вероятностью недостроя. Этот риск свойственен вообще всем вариантам вложения в строительство недвижимости. В случае с коммерческой недвижимостью потеря средств может быть в разы выше.

Вопрос о том, насколько выгодным является инвестирование в коммерческие объекты недвижимости, был более детально рассмотрен нами в отдельном материале.

Строительство: пошаговая инструкция

Рассмотрим подробно основные этапы строительства, особенности каждого из них, возможные проблемы и способы их преодоления.

Выбор типа помещения

Коммерческие объекты в зависимости от целей использования делятся на несколько видов:

• склады;
• офисы;
• торговые помещения;
• производственные цеха и т.д.

К выбору объекта необходимо подходить с всей ответственностью. Именно от этого этапа будет зависеть успех вложений в целом. Главным критерием выбора здесь будет цель, для которой будет построен объект:

1. Перепродажа. Если цель строительства – успешная и быстрая продажа, то упор лучше делать на самую востребованную, ходовую недвижимость: торговые и офисные центры.
2. Получение дохода от долгосрочной аренды. В этом случае лучше остановиться на объектах, которые будут иметь высокую доходность, спрос и возможность заключения долгосрочных договоров аренды (какие еще сделки, кроме аренды, могут проводится с коммерческой недвижимостью, читайте тут).

Для этого понадобится провести тщательный анализ текущего состояния экономики и ответить на несколько вопросов:

• Какие помещения более востребованы на сегодняшний день?
• Есть ли дисбаланс спроса/предложения?
• Высока ли конкуренция по данному типу недвижимости?
• Как эти показатели могут измениться в будущем с учетом строящихся объектов, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшее время?
• Высок ли коэффициент капитализации объекта? Будет ли он доходным?

Для вычисления коэффициентов рентабельности и капитализации необходимо произвести подсчеты расходов, а также собрать информацию о средней доходности аналогичных помещений в регионе (городе).

Правильная инвестиционная программа включает в себя не только план, но и возможные варианты его корректировки в будущем.

Выбор земельного участка

Оптимальное расположение участка может быть выбрано только с учетом типа здания, которое будет построено:

• Офисные здания лучше строить в близости к центру города, к основным транспортным развязкам, станциям метро.
• Торговые центры обычно находятся вблизи от мест наибольшей проходимости и доступности потенциальных покупателей.
• Складское или производственное помещение может быть построено и за пределами города. Наличие подъездных путей и крупных транспортных артерий будет преимуществом.

Перечислим основные требования к участку, которые должны быть соблюдены:

1. Соответствие участка территориальной зоне, на которой могут быть размещены коммерческие объекты. Информация об этом содержится в документах по Генеральному планированию в органах местного самоуправления.
2. Соответствие видов разрешенного использования участка тому виду использования, который планируется инвестором.

   Виды разрешенного использования могут быть изменены по заявлению собственника, главное, чтобы нужный ВРИ был вписан в качестве допустимого.

Можно ли изменить статус участка?

Бывают ситуации, когда у инвестора уже есть на примете участок, но его правовой статус не позволяет строить на нем коммерческую недвижимость. Изменить статус участка и его ВРИ действительно можно, для этого потребуется обратиться в органы МСУ для подтверждения возможности изменить статус.

После этого нужно собрать пакет документов и подать заявление. В МСУ будет сформирована комиссия, которая и вынесет решение об изменении статуса участка или об отказе в изменении.

Покупка земли

Приобрести участок можно несколькими способами:

• Через аукцион у государства/муниципалитета. Периодически городские власти выставляют участки на открытые торги.
• Через конкурс в долгосрочную аренду у государства.
• Через агентство недвижимости у частного лица.
• Через частные аукционы, на которых, как правило, продается право на заключение ДКП.

Да, обращение в геодезическую службу обязательно.

Геодезист изучит все особенности территории, составит ее топографический план, определит устойчивость грунта, наличие полостей под землей и т.д. Результаты экспертизы нужно будет учесть при строительстве.

Стоимость услуг геодезиста будет разниться в зависимости от сложности изысканий и размера участка, может доходить до 100000 т.р. и более.

Разрешение на строительство

После приобретения подходящей территории, необходимо получить официальное разрешение на строительство. Стоит подробно остановиться на каждом шаге, который должен совершить застройщик.

1. Сбор документации:
   • Подготовка проекта будущих конструкций. Заказать проект можно только в лицензированном проектно-архитектурном бюро.
   • Получение плана подключения здания к инженерным коммуникациям (газ, вода, электричество).
   • Проведение экологической экспертизы соответствия планируемых работ нормам экологической безопасности.
   • Согласование проекта в Роспотребнадзоре, по итогам которого выносится решение о необходимости создания санитарно-защитной зоны, порядке утилизации отходов.
   • Получение градостроительного плана участка.
   • Заказ Генплана территории с пояснительной запиской.
   • Заключить договор подряда с организацией, которая займется постройкой.
   • Создание эскиза будущих зданий, финансовой сметы и т.д.
2. Подача документов в компетентные органы. Ожидание результатов.

Разрешение на создание парковки

Для большинства видов коммерческих объектов крайне важным будет наличие собственной парковки.

Парковка не является объектом капитального строительства, государство регламентирует размер парковочной зоны в рекомендательной форме (СНиП 21-02-99* (с Изменением N 1)).

Проще всего будет включить место будущей стоянки автомобилей в проект, а не делать ее отдельно. Это уменьшит бумажную волокиту в разы.

Разработка дизайна и архитектуры

На данном этапе необходимо определиться с дизайном будущего здания, с элементами архитектуры, а соответственно и с материалами, которые будут использованы.

Важно, чтобы архитекторы отталкивались от существующей сметы и ограничений по бюджету.

В итоге утверждается план строительства, который содержит в себе информацию обо всех материалах, которые будут использованы, о количестве работ и затратах, которые потребуются.

В зависимости от масштабов будущей постройки нужно определиться с фирмой-подрядчиком, которая сможет организовать работы. Подрядчик обязан производить работы в строгом соответствии с ранее утвержденным планом, используя только указанные в нем материалы, а также согласно срокам.

Важно! Разрешение на строительство выдается на 3 года, именно в этот срок объект должен быть возведен и годен к сдаче в эксплуатацию. Если застройщик не уложился в 3 года, разрешение надо будет продлить.

При проведении работ стоит помнить о том, что их качество и соответствие плану будет проверяться Ростехнадзором. Инспекторы имеют право беспрепятственного доступа на стройплощадку, поэтому важно чтобы подрядчиком соблюдались следующие условия:

1. Соблюдение сроков проведения работ.
2. Соответствие качества используемых материалов и конструкций государственным нормативам.
3. Обязательное ведение учетной документации, в которой отражены все выполняемые работы.
4. Соответствие инженерно-технических работников занимаемым ими должностям.

Что делать после завершения объекта?

Завершение строительства и ввод здания в эксплуатацию открывают для инвестора новые задачи:

• поиск арендаторов;
• управление недвижимостью.

Поиск арендаторов

Поиск можно осуществлять самостоятельно, например, через интернет. Такой способ может быть уместен для собственников, которые возвели небольшой офис или торговую точку.

Если речь идет о крупных торговых площадях, складах или офисных центрах, то собственнику придется вложить часть средств в рекламную кампанию и оплату услуг агентства недвижимости.

Эти расходы, как правило, должны быть изначально включены в план инвестирования.

Управление

Даже после успешного заключения договоров аренды, собственник будет осуществлять деятельность по управлению своей недвижимостью:

1. анализ и развитие бизнеса, расходы на рекламу;
2. текущие мероприятия по ремонту, обслуживанию здания;
3. прием пожеланий арендаторов, разрешение спорных ситуаций;
4. анализ финансов, учет расходов/доходов.

Можно и нанять доверительного управляющего, на которого делегировать все эти заботы (подробнее о том, что такое доверительное управление и как им правильно воспользоваться, читайте здесь).

Инвестиции в возведение коммерческих объектов требуют наличия крупного капитала, несут в себе довольно много рисков на всех этапах строительства.

Тем не менее, в современных условиях такой вид вложения своих средств остается одним из самых доходных.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать: