Операции со «вторичкой» сопряжены с большим числом нюансов. Если в квартире имеются жильцы, то оформлять сделку придется очень долго. С удовольствием расскажу как быть в таком случае!
О чем говорит Закон?
Еще до заключения договора следует ознакомиться с выпиской из домовой книги. Все прописанные в квартире лица в ней указываются обязательно. Лучше всего воспользоваться расширенной выпиской, предоставляющей исчерпывающую информацию.
Законом предусмотрено, что всем прописанным жильцам следует немедленно выписаться по завершению сделки. Выписываться человек может исключительно по желанию.
Если Гражданин отказывается это сделать, тогда останется лишь направить суду соответствующий Иск. Регулируется данная Процедура Гражданским кодексом (ст. 549-558).
Информацию о регистрации прав в подобных случаях можно почерпнуть и из Федерального закона от 21.01.1997 г.
И продавцам, и покупателям следует знать, что:
- Прописанные в договоре условия часто нарушаются;
- Прописанные жильцы, не осведомленные о сделке, часто пытаются отстоять свои права в судах.
Как быть с прописанным в квартире жильцом?
Не получится выписать жильца, который:
- Унаследовал права на данную жилплощадь;
- Отказался от положенной ему части недвижимости в пользу других;
- Является несовершеннолетним.
Для несовершеннолетних лиц предусмотрены 2 группы:
- До 14 лет;
- Свыше 14 лет, но менее 18 лет.
Если на жилплощади прописан ребенок, то с ее покупкой вовсе не стоит связываться. Если не предоставить ему аналогичную жилплощадь, то жить в квартире придется вместе с ним.
Как правильно подойти к купле и продаже
Начните сделку с внимательного изучения документов, особенно паспортных данных. Не поленитесь поинтересоваться психическим здоровьем собственника квартиры.
Осторожно подходите к контактам с лицами, действующими по доверенности. Стоит учесть, что Гражданский Кодекс в большей степени отстаивает права покупателей.
Ни один суд не разрешит вам выписать из квартиры ребенка, пенсионера или же инвалида. Тяжбы, в которых рассматриваются подобные дела, длятся крайне долго. Процесс принудительной выписки может тянуться годами.
Как приобрести жилплощадь, если на ней зарегистрированы люди?
Сроки планируемой выписки покупателю лучше зафиксировать договором. Он может столкнуться с такими ситуациями:
- Бывшему собственнику просто некуда выписываться до закрытия сделки. Данное обстоятельство фиксируется договором, в котором он обязывается сняться с регистрации в оговоренный срок;
- Люди категорически отказываются от добровольной выписки, поэтому без обращения в суд не обойтись;
- У квартиры присутствует обременение – люди, не проживающие по указанному адресу. Без их согласия выписка не удастся.
Чтобы понять сложившуюся ситуацию, покупателю нужно определиться с целью сделки (максимальной или, наоборот, заниженной стоимостью).
Как поступить, если в приобретенной квартире прописаны жильцы?
Если в договоре не были упомянуты все проживающие лица, то закон разрешает покупателю вернуть квартиру обратно (и забрать свои деньги). Осуществляется такая процедура исключительно по решению суда. Поскольку Договор подписывается лишь продавцом, то прописанные в квартире граждане никакой ответственности нести не будут.
Кстати, если присутствуют сложности с выпиской, то цена объекта упадет на 15-20%.
Распространенные проблемы с выпиской
Указанные сложности чаще всего объясняются семейными обстоятельствами. Наименее проблемным окажется вариант, при котором прописанное лицо является дееспособным. Например:
- В квартире прописан бывший супруг, не претендовавший на нее до вступления в Брак;
- Гражданин ранее не отказывался от приватизации;
- Прописанный не доводится собственнику родственником и на данное жилье не претендует;
- По данному адресу человек не проживает и затрат также не приносит.
Если решить ситуацию бесконфликтным образом не удается, то без судебного решения не обойтись. Процедура его получения может заняться и 4 месяца, и 3 года.
Актуальный каталог вторичных квартир в Нижнем Новгороде 
Орешкин Александр Вадимович
- Главный Эксперт
- Специализация: вторичная Недвижимость Нижний Новгород
- Телефон: 8 930 692 14 74 Email: oreshkin@vladis33.ru
- перейти в личный кабинет
Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных
При покупке квартиры покупатель хочет получить жильё без обременений. Одним из таких являются прописанные в ней жильцы. Следовательно, и Продавец страдает от наличия прописанных, несогласных на продажу данной недвижимости. Это отпугивает покупателей и снижает цену квартиры. Как выйти из такой ситуации – поговорим об этом в данной статье.
Основные моменты
Несмотря на теоретическую возможность продать квартиру с прописанным человеком, на практике это весьма проблематично. Чтобы понять сложности стоит обратиться к определению самого понятия прописки.
Определения
Прописка – документальное доказательство проживания и регистрации человека по определённому адресу.
Собственник – обладатель всех прав на данную жилплощадь. Права должны быть подтверждены соответствующими документами.
Кто может быть зарегистрирован по адресу?
В квартире могут быть зарегистрированы родственники собственника, а также посторонние лица, которые он прописал на временной основе.
Если они согласны выписывать добровольно, то проблем при продаже жилья не возникнет. Но часто бывает, что они выписываться отказываются.
В такой ситуации выкупить проблемную квартиру могут предложить агентства недвижимости. Но сделают они это по заниженной стоимости, да и сами сделки такого плана часто сопряжены с рисками.
Правовые аспекты
Проблема кроется ещё и в том, что законодательство РФ не определяет однозначно можно ли продавать квартиру с прописанными жильцами. Закон требует от каждого гражданина иметь регистрацию. В случае временной регистрации, при продаже квартиры, такие лица должны быть выписаны.
А вот обладатели постоянной регистрации могут создать проблемы.
Их выписка должна соответствовать определённым правилам. Эти правила определяет Жилищный кодекс РФ. Если прописанные отказываются выписываться добровольно, собственник имеет право подать иск в суд о принудительной выписке.
Как правило, суды принимают решения по таким делам в пользу собственника недвижимости.
Как продать квартиру с прописанным человеком
При продаже такой квартиры нужно внимательно изучить все нюансы сложившейся ситуации.
Принудительная выписка
Как уже отмечено выше, возможна выписка жильцов по решению суда. При заключении договора купли-продажи владелец квартиры не должен указывать всех прописанных в ней. Но это не означает, что их там нет или что они добровольно выпишутся.
При добровольной выписке, сами прописанные обращаются в миграционную службу с заявлением. В течение трёх дней оно будет рассмотрено, и их снимут с регистрационного учёта.
Если же они отказываются, то владельцу нужно незамедлительно обращаться в суд. На основании решения суда с регистрационного учёта таких прописанных граждан выпишут принудительно.
Но для того, чтобы суд принял такое решение, необходимо доказать, что:
- Прописанный проживает по другому адресу.
- У него есть другая жилплощадь.
- Он не участвует в оплате коммунальных услуг за данную квартиру.
- Или переехал на работу в другой город на длительный срок.
То есть важно показать отсутствие связей человека с данной квартирой. Если же это для него единственное жильё, суд вряд ли примет решение о принудительной выписке.
Порядок снятия с регистрации
Выписка через суд имеет недостаток, связанный с возможностью обжалования решения. Это приводит к оттягиванию продажи квартиры и дополнительным тратам времени на судебные заседания.
Поэтому нужно стараться добиться добровольной выписки жильца. В некоторых случаях, он может попросить за это компенсацию. Обычно на такие условия стоит согласиться, так как разовая выплата является меньшей потерей в сравнении с судебными затратами.
Кто не подлежит выписке?
После покупки квартиры новый собственник имеет право потребовать всех жильцов выписаться из неё. Но есть исключения:
- Те, кто прописался в квартире в процессе её приватизации. Поскольку до приватизации они имели равные права с собственником квартиры, то и после приватизации их выписать нельзя.
- Если квартира перешла по завещанию и в нём указано право пожизненного проживания в ней конкретного человека.
- Иждивенец, получающий содержание пожизненно на основании сделки. У него останется право проживать в квартире до конца жизни.
- Если прописанный пропал без вести. В этом случае нужно разрешение суда на его выписку.
- Бывший супруг. Если у него (неё) нет другого жилья и денег на переезд, то суд может дать годовую отсрочку. По истечении этого времени супруга выпишут.
- Граждане, которые вносили платежи за кооперативную квартиру. Даже если они не являются официальными владельцами, наличие документов, доказывающих платежи, даёт им право пожизненного проживания в данной квартире.
- Несовершеннолетние. Выписать их можно только в случае предоставления взамен соответствующей по параметрам жилплощади. При этом нужно получить согласие органов опеки и попечительства.
Собираясь купить квартиру, нужно внимательно изучить состав прописанных лиц, чтобы убедиться в отсутствии среди них данных категорий населения.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости
Сделка происходит на основании договора. Он должен быть заверен у нотариуса. Также к договору прилагается передаточный акт. Перед составлением договора купли-продажи продавец должен выписать всех жильцов.
В самом договоре важно указать:
- Данные сторон сделки.
- Подробные характеристики квартиры.
- Данные прописанных и даты снятия их с учёта.
- Стоимость жилья и способ передачи денег.
- Договорённость о разделе оплаты регистрационных услуг.
Завершить договор нужно датой и подписями всех участников сделки.
Риски продажи квартиры с обременением
Главный риск касается сложностей с выпиской этих лиц новым владельцем и возможностью оспорить решение суда с их стороны. Но самый главный риск в том, что среди этих лиц могут оказаться люди, которых по закону выписать невозможно. В этом случае покупатель получит квартиру с обременением на долгие годы.
Продажа квартиры с прописанным человеком не собственником
- Актуальность статьи: март 2019 г.
- Приобретение квартиры с прописанными гражданами – сделка, которая обычно интересует нового владельца из-за значительной скидки в цене.
- Участвуя в подобной операции, следует учитывать ряд тонкостей при оформлении договора.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
[2]
Может ли собственник продать квартиру без согласия прописанных там людей?
- Согласно Гражданскому кодексу любой владелец имущества имеет право распоряжаться им по своему усмотрению, именно поэтому собственник может продать свою жилую недвижимость, не спрашивая разрешения прописанных в ней граждан.
- А лицам, имеющим регистрацию в данном помещении, никто не может запретить проживать в нем, это главная проблема сделки с жилой недвижимостью.
- Риски продажи квартиры для ее продавца минимальны и могут возникнуть только, если он специально скрыл информацию о прописанных гражданах.
- При обращении в суд в такой ситуации сделка будет признана недействительной.
- Риски для покупателя считаются значительными, и они связаны со следующими возможными трудностями:
- Купленная квартира с прописанными жильцами резко падает в цене. Ее будет сложно продать или обменять.
- Некоторые Услуги ЖКХ зависят от количества лиц, имеющих прописку в квартире, что увеличивает ежемесячные расходы за коммуналку.
- Если выписать старых жильцов не получилось, то новый собственник при обращении в суд вынужден нести дополнительные финансовые затраты.
- Процесс выписки может затянуться на длительное время, которое составляет в некоторых случаях годы.
Именно поэтому при оформлении сделки следует подписать следующие документы:
- Предварительный договор, в который необходимо внести пункт по выполнению мероприятий, связанных с переоформлением всех имеющихся жильцов в квартире.
- Обязательство продавца недвижимости по выписке жильцов из квартиры. Данный документ следует заверить у нотариуса.
Предлагаем вам образец договора купли-продажи с прописанными людьми: Скачать.
При всех отрицательных сторонах вариант приобретения жилой недвижимости с прописанными в нем гражданами привлекает покупателя из-за значительной скидки в цене. Она может достигать до 40%.
Как проверить квартиру перед покупкой?
Чтобы избежать возможных проблем перед покупкой жилья, необходимо проверить имеются ли в квартире прописанные лица.
Консультация юриста
УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС
Такая информация содержится в расширенной выписке, оформляемой в паспортном столе. Именно в ней указываются все прописанные граждане, и это могут быть:
- Лица, находящиеся в местах тюремного заключения;
- Граждане, проходящие службу в рядах российской армии;
- Престарелые граждане, проживающие в домах-интернатах;
- Несовершеннолетние дети, находящиеся в детских домах;
- Недееспособные лица, проходящие длительное лечение в медицинских учреждениях.
Данную выписку имеют право получить только прописанные в квартире лица. Любому другому гражданину в ее оформлении будет отказано.
Добровольно или принудительно?
Возможны два способа выписки новыми хозяевами, оставшихся от прежнего собственника, прописанных жильцов:
- Добровольная выписка по согласию;
- Принудительная выписка, которая оформляется через суд.
При добровольной выписке следует в паспортный стол предоставить:
- Паспорта выписываемых граждан;
- Свидетельства о рождении (для детей);
- Заявление по форме №6.
Первый вариант считается предпочтительнее, но не всегда возможно договориться с жильцами.
Если вы хотите узнать, о прописке в квартире без права на жилплощадь , советуем вам прочитать статью.
Если данный способ не принес результатов, то новый владелец может организовать выписку через суд. Для этого необходимо:
- Составить Исковое заявление;
- Собрать документы;
- Оплатить госпошлину;
- Дождаться рассмотрения дела.
Предлагаем вам образец искового заявления о принудительной выписке: Скачать.
Документы для предоставления в суд:
- Копии паспортов сторон сделки;
- Договор купли-продажи;
- Выписка из ЕГРП с указанием прописанных граждан;
- Выписка из паспортного стола в расширенной форме;
- Согласие, заверенное нотариусом, на выписку из квартиры жильцов;
- Разрешение органов опеки, если прописанными являются несовершеннолетние лица;
- Справка из Росреестра о новом собственнике.
В квартире прописаны несовершеннолетние дети
Выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры возможно только при соблюдении следующих формальностей:
- Нельзя оформить выписку ребенка без предоставления ему другого жилья. Несовершеннолетний гражданин не должен оказаться без прописки. Причем условия его нового проживания не могут быть хуже условий, имевшихся ранее. Например, если в старой квартире на долю ребенка приходилось 15 м², то и в новой он не может занимать площадь менее.
- Выписка происходит только при согласии родителей несовершеннолетнего ребенка. Если родителей нет или они лишены своих прав, то разрешение нужно оформить в органах опеки.
Процедура выписки будет зависеть от того, является ли несовершеннолетний гражданин собственником жилья или нет.
Если ребенок – собственник жилья
Необходимо получить документ из опеки, разрешающий его выписку.
Следует произвести государственное переоформление собственников жилья в Росреестре.
В паспортном столе оформляется выписка ребенка со старого места проживания и оформляется регистрация несовершеннолетнего гражданина в новую квартиру.
Если ребенок не является владельцем недвижимости
Процедура выписки проходит в два этапа: сначала родители обращаются в паспортный стол для снятия его с регистрации по старому месту проживания, а затем ставят его на учет по новому месту нахождения жилого помещения.
Как продать или купить квартиру с ребёнком? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.
Кого выписать не получится?
При приобретении квартиры с прописанными жильцами следует помнить, что определенные категории граждан имеют право продолжать проживать в жилом помещении даже при смене его владельца (ст. 558 п. 1 ГК РФ).
К ним относятся:
- Лица, оформившие при проведении приватизации официальный отказ на другого гражданина.
- Граждане, являющиеся членами ЖСК, это же относится и к их семьям.
- Жильцы, получившие право проживания в квартире по завещательному отказу.
- Прописанные в квартире граждане, являющиеся несовершеннолетними.
- Приобретение квартиры с прописанными в ней жильцами оправдывается только, если риски будут минимальными.
- Например, если в квартире остается прописанным глубоко пожилой человек, а цена на недвижимость из-за этого значительно снижена.
- Решить проблему при покупке жилой недвижимости с прописанными в ней жильцами можно как добровольно, так и с привлечением судебных органов.
- Следует помнить, что некоторые категории граждан даже при обращении в суд нельзя будет выписать.
- Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !
- Также рекомендуем к прочтению:
- Если Вы хотите получить консультацию, то пишите не в комментарии, а в онлайн-консультант справа.
- Рубрики
| Аренда квартир |
| Ипотека |
| Налоги |
| Наследство и дарение |
| Оформление |
| Приобретение квартир |
| Продажа квартир |
| Споры с соседями и сожителями |
| Уcлуги ЖКХ |
Средняя стоимость м 2
| Город | сен 2019 | авг 2019 |
| Москва | 213,5 т.р. | 212,6 т.р. |
| С-Петербург | 132,7 т.р. | 132,5 т.р. |
| Екатеринбург | 74,4 т.р. | 74,3 т.р. |
| Новосибирск | 71,9 т.р. | 72,2 т.р. |
| Сочи | 121,5 т.р. | 121,3 т.р. |
Подписка по E-mail
Чем грозит покупка недвижимости, где прописаны несовершеннолетние лица ?! – Правовед Плюс
23.03.2018
Каждый день в России совершаются сотни сделок купли-продажи жилых помещений. Покупателям перед приобретением квартиры надо быть максимально внимательными, так как на подобную сделку надо иметь согласие от органов опеки и попечительства, иначе она может быть признана недействительной, и вам в таком случае предстоят длительные судебные разбирательства.
Что делать, если органы опеки оспорили сделку ?!
Возьмем простую ситуацию. Гражданка Валентина Иванова, имеющая двух несовершеннолетних прописанных детей решил продать квартиру. Детям принадлежат по одной третьей доли от площади жилого помещения.
В соответствии с нормами семейного кодекса нельзя ухудшить жилищные условия детей, не достигший несовершеннолетнего возраста. Сообщить о покупке надо в органы опеки и заручиться с условием того, что детям будут куплены по 1/3 доли, но уже другого помещения. Покупатель Бобровский С.В. купил квартиру и въехал в нее.
Однако владелица не выполнила предписания органов опеки и попечительства и не приобрела жилье своим детям.
https://www.youtube.com/watch?v=g1QwgscCCFs
Отдел опеки потребовал признать сделку недействительности. Покупатель утверждал, что ничего не знал о наличии несовершеннолетних детей прописанных в квартире. Суд удовлетворил иск отдела по опеки и попечительству и признал сделку недействительность. Жилье вернули в собственность прежней владелицы, а с покупателя взыскали компенсацию размером 1,4 миллиона рублей.
Покупатель подал апелляционную жалобу на действия районного суда в областной суд
В апелляционном производстве в удовлетворении исковых требований также было отказано. В Верховном суде Российской Федерации при коллегиальном рассмотрении было решено направить дело на новое рассмотрение в областной суд.
В принятии доводов ВС ссылался на две статьи Гражданского кодекса России – это статья 168 (сделка, противоречащая закону) и статья 173.1 (сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана).
Но какую именно норму права следовало использовать нижестоящим судам – чётко не разъяснил.
Какие возникли правовые коллизии ?!
Подобная ситуация может произойти с любым покупателем недвижимого имущества.
Верховный суд указал на то, что судебный орган первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статьи 167 ГК, так как там отсутствуют основания, по которым можно признать недействительность сделки Но в первой инстанции не сослались ни на одну из норм ГК, приведенные выше, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась, обратили внимание в гражданской коллегии: суд основал свое решение на утратившем силу варианте ст. 168 ГК. Кроме того, областной суд не принял во внимание, что, согласно статье 173.1 Гражданского кодекса России установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершённых без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления.
Как защитить себя от такой ситуации ?!
В первую очередь по мнению правоведов надо проверять объект на предмет юридической чистоты. Например, вы можете запросить домовую книгу или справку с администрации о составе семьи продавца.
Если все-таки вы решаетесь купить квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние, то тогда обязательно перед заключением сделки требуете разрешение от опеки и попечительства, а также доказательства предоставления детям другой жилплощади.
Особенности защиты перед покупкой объекта недвижимости с прописанными несовершеннолетними гражданами
Приобретение квартиры, с прописанным в помещении несовершеннолетним ребенком в отдельных ситуациях может обернуться достаточно неприятными последствиями. Их можно избежать, если вы будете действовать обдуманно и обращаться за помощь к профессиональным юристам, которые смогут проверить юридическую чистоту объекта жилой недвижимости.
Для начала надо проверить и проанализировать следующие виды документов, такие как:
- Выписка из ЕРГН на квартиру;
- Все правоустанавливающие документы в виде договора купли-продажи, дарения, свидетельства о вступлении в наследственные права;
- Договор приватизации, если квартира раньше принадлежала собственникам на основании договора социального найма.
Самый главный риск – это то, что покупатель вообще может потерять купленное Жилое помещение из-за признания сделки недействительной либо ничтожной
В отдельных ситуациях сделка купли-продажи может быть оспорена в судебном порядке. Невозможно выписать ребенка после приобретения жилья в те моменты, когда нет разрешения органов опеки и попечительства.
По закону условия проживания для ребенка в новом помещении не должны быть хуже, чем в старом.
Минимизировать риск можно просто потребовав, чтобы все прописанные в жилом помещении несовершеннолетние лица были выписаны до момента заключения договора купли-продажи.
Неприятности могут произойти при покупке ранее приватизированного жилья
Если несовершеннолетнее лицо выписали из жилого помещения меньше, чем за шесть календарных месяцев до того, как была произведена приватизация, то в этом случае Органы опеки и попечительства могут счесть, что это было сделано умышленным образом для лишения ребенка прав на помещение. Покупателю следует перед покупкой всегда уточнять, когда и кем была осуществлена приватизации жилого помещения. Также следует узнать то, было ли получено через органы опеки разрешение на отказ от участия несовершеннолетнего ребенка в приватизации.
Если вы хотите приобрести квартиру и не столкнуться с правовыми проблемами, то тогда обращайтесь в нашу компанию «Правовед-Плюс». Мы поможем провести гражданско-правовую сделку и полностью проверим юридическую чистоту. Вы можете смело полагаться на наш опыт и профессионализм в решении разнообразных правовых проблем.
Продать квартиру без согласия прописанных людей
Вопрос продажи квартиры, обремененной прописанными там людьми, встает не так у ж и редко. Обстоятельства бывают разные. Не так давно мы продавали квартиру москвички, дочь которой много лет назад уехала жить за границу и приезжать не собирается.
Матери приходилось много лет платить за квартиру, в которой она не проживала, а продать её она не могла. Мы нашли покупателя на эту жилплощадь, который приобрел квартиру с прописанным человеком.
Сразу оговоримся, что покупатель, осознавая риски, приобретает подобную недвижимость с обременением не по рыночной стоимости, а со значительным дисконтом.
Можно ли мне, собственнику, продать квартиру без согласия прописанных в ней людей?
Продать собственник может без согласия зарегистрированных в квартире.
НО важно знать! Если указанная квартира досталась собственнику путем приватизации и зарегистрированные в данный момент граждане на момент приватизации были зарегистрированы в квартире и отказались от приватизации, за ними сохраняется право пожизненного проживания в этой квартире. Они как бы обменяли свою долю на право пожизненного проживания в данной квартире. То есть квартиру собственник может продать, но снять с регистрационного учета указанных граждан, выселить их новый собственник не сможет ни при каких обстоятельствах. Если же этого момента с отказом от приватизации не было, а граждане просто зарегистрированы в квартире – тогда новый собственник без проблем может снять этих граждан с регистрационного учета (возможно, делать это придется через суд).
Мне подарена квартира, а в ней прописан родственник, который давно там не проживает. Можно ли его выписать?
В соответствии со ст. 292 ГК РФ, Право собственности переходит к другому лицу и является основанием для прекращения права пользования жилым помещением.
Если вам подарили квартиру, а в ней кто-то зарегистрирован, вы можете выписать этого человека.
Однако, если имущественное положение этого жильца или обстоятельства не могут позволить ему обеспечить себя другим местом для проживания, суд может оставить за ним право пользования прежним, т.е. вашим, жилым помещением.
Можно ли выписать из квартиры несовершеннолетнего ребенка без его согласия?
Если ребенок проживает с одним из родителей (например, с матерью), но прописан в другом месте (например, у отца), то, в соответствии со ст.
20 ГК РФ, «местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет … признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов» и ребенка из муниципальной квартиры можно выписать к другому родителю. Это можно сделать полюбовно или по суду.
В последнем случае необходимо согласие органов опеки и попечительства, указав в исковом заявлении, что ребенок фактически проживает с другим родителем.
Если ребенок прописан в приватизированной квартире одного из родителей, то выписать его очень сложно. Сложно будет выписать ребенка из большей по метражу квартиры в меньшую — это могут признать нарушением прав ребенка.
Продать квартиру без согласия супруга
Также часто вопросы о продаже квартиры без согласия прописанных в ней жильцов касаются отношений между супругами. Вот лишь некоторые из часто задаваемых вопросов.
Мой бывший муж зарегистрирован в моей квартире. Могу ли я его выписать?
Да, Вы можете выписать из своей квартиры бывшего супруга, если жилье было приобретено до брака. Из ст. 31 ЖК РФ следует, что право пользования жильем у бывшего супруга (супруги) прекращается сразу после расторжения брака с собственником жилья.
Поэтому выписать из квартиры без согласия можно, обратившись с иском о выселении в суд в соответствии с ч.4 ст.31 ЖК РФ. Если во время брака прописали в своей квартире еще каких-то родственников супруга (брата-сестру, племянника), то они также теряют право пользования квартирой, т.к.
родственниками собственника жилья (т.е. Вашими родстве более не являются.
Бывший муж находится в местах лишения свободы. Можно ли выписать его из квартиры без его согласия?
Снять с регистрации осужденного можно на основании вступившего в силу приговора («Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в городе Москве»).
Можете обратиться о снятии с регистрации осужденного жильца в регистрирующие органы или в суд. Предъявите в регистрирующие органы или в суд копию вступившего в силу приговора. Однако после возвращения из мест лишения свободы, выписанный жилец может потребовать восстановления регистрации.
Если квартира, из которой был предварительно выписан приговоренный к лишению свободы жилец, продана, то он может оспорить сделку в судебном порядке.
Этот момент подтверждает, как важно провести полную проверку юридической чистоты квартиры до её покупки, а то вернется её бывший хозяин из тюрьмы и придется предоставлять ему место для проживания
Продажа квартиры с прописанным человеком: нюансы
По законодательству собственник должен согласовывать продажу квартиры со всеми совладельцами, не зависимо от того, у кого какая доля. Однако как быть с теми, кто прописан, но доли не имеет? Неужели это может как-то препятствовать продаже недвижимости? Рассказываем, что делать в такой ситуации.
Правовой статус прописанных лиц
Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.
Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям.
Считается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.
В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:
- временная прописка — оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
- постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.
Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Но их всегда можно выписать через суд!
Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в квитанциях, примеру. К таким случаям относят:
- пребывание в местах лишения свободы;
- отсутствие при прохождении военной службы;
- стационарное лечение в больнице или санатории;
- пребывание в психиатрической больнице.
Такие граждане по возвращении могут восстановить постоянную прописку и право проживания по указанному адресу. Во избежание таких ситуаций проверяют архивные выписки из домовой книги.
Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом?
Законодательство не запрещает продажу квартиры с прописанным человеком. Владельцу недвижимости дается право распоряжаться жильем по своему усмотрению. Согласие прописанных граждан, не являющихся долевыми собственниками, в этом случае не требуется.
Одновременно с этим статья 292 ГК РФ подчеркивает, что смена владельца квартиры не дает оснований для выписки жильцов. В данном контексте покупатель на законных основаниях может получить квартиру с обременением — прописан человек или несколько лиц.
Чтобы избежать такой ситуации, покупателю рекомендуется тщательно проверять квартиру на любые обременения, включая прописанных жильцов. Для этого от продавца требуют выписку из домовой книги, включая архивные сведения.
Порядок выписки прописанных граждан
По закону каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующее право делает выписку граждан достаточно сложной процедурой. Продавец не всегда может принудительно выписать жильцов даже через суд.
Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае процедура оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.
При отказе от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть выписаны без их согласия. К таковым относят:
- лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой — по сути они считаются совладельцами приватизированного жилья;
- граждане, получившие пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника;
- лица, оформившие сделку с правом пожизненного содержания;
- граждане, полностью или частично заплатившие за корпоративное жилье;
- несовершеннолетние без родителей или опекуна.
Данные граждане могут быть выписаны через суд только при следующих условиях:
- отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
- регулярная порча недвижимости, разрушение, использование не по назначению;
- нарушение прав иных лиц, проживающих в данной квартире.
Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих права пожизненного пользования квартирой и без вести пропавших жильцов.
Отдельно выделяют ситуацию с супругом после развода. Если у него нет жилья, куда он мог бы съехать, и средств для его аренды, выписать его сразу нельзя. Лицо вправе требовать у суда отсрочку на выселение на год. После истечения данного срока допускается принудительная выписка.
Процедура выписки
Представим, что вы приобрели недвижимость и выяснили, что в ней остались прописанные лица. Для начала следует попробовать досудебное урегулирование ситуации — обращение к жильцу для добровольного выселения с предоставлением разумных сроков на поиск жилья и оформление документов.
Если мирным путем решить вопрос не удается необходимо направить предупреждение о возможности принудительного выселения через суд. Далее — обращение в суд для защиты прав собственника.
Если местонахождение прописанного гражданина не устанавливается, при обращении в суд указывают последний известный адрес. В этом случае будет проведена проверка на наличие у данного лица права пожизненного пользования. В случае отсутствия такового выносится заочное решение о снятии гражданина с учета.
Если у гражданина имеется только временная прописка — специальных действий по выселению не требуется. Лицо считается выписанным сразу, как только закончится период действий регистрации.
Особенности оформления сделки, если есть прописанные лица в квартире
Если при проверке квартиры обнаруживается наличие прописанных в ней лиц, покупатель может:
- отказаться от сделки — такой вариант актуален, если прописка постоянная и жильцы имеют право пожизненного пользования жильем;
- требовать выписки указанных лиц от продавца;
- не предпринимать никаких действий.
Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной прописки граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.
Если прописка постоянная, при оформлении предварительного договора купли-продажи указывается обязательство продавца выписать соответствующих граждан. На момент оформления основного договора прописанные граждане должны отсутствовать.
Другой вариант оформления — выписка после продажи. В этом случае в договор купли-продажи включается обязательство продавца выписать указанных граждан. В обязательном порядке прописываются сроки и ответственность за нарушение.
Второй способ оформления не рекомендован для покупателя. Обязательство после заключения сделки не всегда может быть выполнено. Даже в случае получения неустойки новому владельцу придется решать проблему выписки посторонних лиц.
Стоит ли опасаться прописанных в квартире третьих лиц?
Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя.
Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья. Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением.
Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:
- невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади, выделяемой на одного человека;
- увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
- сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия скрытого обременения.
Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.
Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.