Этот калькулятор позволяет рассчитать точную суму налога на продажу недвижимого имущества.
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам. Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.
Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года
Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.
- Если квартира находится в собственности более 3-х лет, то при продаже платить налог не нужно.
- Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то при продаже необходимо заплатить налог.
Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года
Минимальный срок владения увеличился до 5 лет. Значит, если продавать квартиру раньше, придется заплатить налог.
Если исключения, при которых минимальный срок владения – 3 года:
- Жилье получено в Наследство.
- Квартира куплена у члена семьи или близкого родственника.
- Квартира приватизирована после 1 января 2016 года.
- Жилье получено по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Если это единственное жилье. (Условие действует с 1 января 2020 года)
Жилье считается единственным, если нет другой жилой собственности, в том числе комнат и долей. Также жилье будет считаться единственным, если оно продано в течение 90 дней со дня покупки новой недвижимости.
Налоговый вычет
Существует два типа вычетов при продаже квартиры:
1. Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.
Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен
Налогооблагаемая база = 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 руб.
2. Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.
Например, Гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы:
Налогооблагаемая база = 6 000 000 – 5 000 000 = 1 000 000 рублей.
Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Доход, полученный в результате продажи недвижимости, облагается налогом по ставке 13%.
Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:
- S – стоимость объекта недвижимости
- S0 – налоговый вычет
- R – налоговая ставка, %
Например, Вася купил квартиру за 6 млн. руб., а продал за 12 млн. руб. Рассчитаем, сколько ему придется заплатить в бюджет:
- Доход Васи составил 12 000 000 – 6 000 000 = 6 000 000 руб.
- С этой суммы необходимо заплатить 13%. 6 000 000 × 13% = 780 000 руб.
Закон не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость × 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость × 0.7
Калькулятор налога с продажи квартиры предоставлен сайтом calcus.ru
С какой суммы платится налог с продажи квартиры?
Если Вы продали квартиру, то, по общему правилу, Вам
необходимо рассчитать и заплатить налог на полученный доход. С какой суммы
платится налог с продажи квартиры? И какая сумма не облагается налогом при
продаже квартиры? На эти и другие вопросы, которые интересуют граждан, продающих
Недвижимость, ответим в нашей публикации.
Прежде чем выяснить, с какой суммы берется налог с продажи квартиры, следует узнать, возникает ли вообще обязанность платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в Вашей ситуации. В соответствии с пунктом 2 статьи 217.
1 Налогового кодекса РФ доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что недвижимость находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В различных ситуациях минимальный предельный срок владения может быть 3 или 5 лет.
И, если Вы продали квартиру, которая была в Вашей собственности более 5 лет, вопрос о расчете НДФЛ (с какой суммы нужно платить налог с продажи квартиры) Вас не должен волновать. Чтобы выяснить, была ли квартира в Вашей собственности более или менее минимального предельного срока владения необходимо знать, с какого момента считается срок владения продаваемой квартирой.
Например, при продаже полученной в наследство квартиры срок владения будет считаться не с даты государственной регистрации права собственности на квартиру, а с даты смерти наследодателя.
Сумма,
облагаемая налогом при продаже квартиры, и кадастровая стоимость
По общему правилу налог составит 13 % от полученного при
продаже квартиры дохода.
Чтобы у продавца недвижимости не было соблазна
занизить в документах стоимость продаваемой квартиры для уменьшения суммы
подоходного налога, в Налоговом кодексе предусмотрели правила определения
налоговой базы для расчета НДФЛ при продаже недвижимости.
Ответ на вопрос, какая
сумма облагается налогом при продаже квартиры, дается в том числе и в статье
214.10 НК РФ. Указанная в документах стоимость, по которой продается квартира, сравнивается
с кадастровой стоимостью недвижимости, умноженной на понижающий коэффициент.
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта
недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта,
внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению
с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода
права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае
образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода —
кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату
его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий
коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи
этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на
понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта
недвижимого имущества (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Таким образом, чтобы определить, с какой суммы платится налог
с продажи квартиры, нужно сравнить
- стоимость квартиры по
договору - и умноженную на коэффициент
0,7 кадастровую стоимость квартиры на 1 января года, в котором квартира
продается.
Отметим, что законом Субъекта Российской Федерации вплоть до
нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов
недвижимого имущества может быть уменьшен
размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 НК РФ.
- Какая сумма
не облагается налогом при продаже квартиры? - О сумме продажи квартиры, не облагаемой налогом, можно узнать
из статьи 220 НК РФ. - Вы вправе уменьшить налоговую базу для расчета НДФЛ при
продаже квартиры на сумму:
- имущественного вычета при
продаже недвижимости - или фактически
произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с
приобретением недвижимости.
Вычет при продаже квартиры (сумма, не облагаемая налогом) предоставляется
в размере дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи
квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее минимального
предельного срока владения, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
То есть при продаже квартиры не облагается налогом сумма 1
млн. руб.
Пример 1
В начале
2020 года гражданин купил квартиру, а в конце 2020 года — продал. По документам
стоимость, по которой квартира была продана, составила 1,5 млн. руб.
Кадастровая стоимость на 1 января 2020 года — 2,4 млн. руб. Т.к. 1,68 млн. руб.
(кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7 (2,4 млн.
руб. * 0,7)) больше
стоимости квартиры по договору купли-продажи, то для расчета налога с продажи
квартиры учитывается именно 1,68 млн. руб., а не 1,5 млн. руб. При применении
имущественного налогового вычета в размере 1 млн. руб. сумма НДФЛ с продажи
квартиры будет равна 88400 руб. ((1,68-1)*0,13).
В том случае, если Вы можете документально подтвердить Ваши расходы на покупку квартиры, при расчете НДФЛ с продажи квартиры вместо применения имущественного вычета в 1 млн. руб. возможно будет более выгодно учесть расходы на приобретение недвижимости.
С какой сумма не платится налог с продажи квартиры в этом случае? Вы не будете платить налог с непосредственно стоимости покупки квартиры, а также, например, с суммы расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически использованным на приобретение жилья (о том, какие расходы учитываются при расчете налога с продажи квартиры, можно узнать здесь).
- Пример 2
В 2020 году
гражданин купил квартиру за 5 млн. руб. Через несколько месяцев ему срочно
понадобились деньги, и квартира была продана за эту же сумму. Платить налог при
продаже квартиры в этом случае не нужно, так как полученный доход равен расходам
на приобретение квартиры (однако, подавать декларацию в этом случае
необходимо).
С какой суммы платится налог при продаже квартиры, если квартиру
продали дороже, чем купили? Налогообложению в этом случае подлежит не вся сумма дохода от
продажи квартиры, а только разница между доходом, полученным
налогоплательщиком, и расходами по приобретению этой квартиры.
Пример 3
В начале
2020 года мужчина приобрел квартиру за 6 000 000 руб., в конце этого же года он
продал ее за 7 500 000 руб. (кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2020
года ниже стоимости квартиры по договору купли-продажи). Получать вычет в сумме
1 млн. руб.
в данном случае невыгодно, поэтому для расчета подоходного налога
мужчина решает уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, связанные с ее
приобретением. В начале 2021 года мужчина подает декларацию, согласно которой налог
к уплате составит 195 000 руб.
((7 500 000 – 6 000 000)* 13 %).
Таким образом, чтобы определить, с какой суммы берется налог
с продажи квартиры, необходимо
- сравнить сумму доходов от
продажи квартиры с кадастровой стоимостью жилья с учетом понижающего
коэффициента; - применить имущественный
налоговый вычет 1 млн. рублей или учесть расходы на приобретение квартиры.
Выше даны упрощенные примеры расчета налога при продаже
квартиры. В случае продажи квартиры
- в долевой собственности,
- в совместной собственности,
- с детскими долями
- расчет 13 % с продажи квартиры немного усложняется.
- С какой
суммы не платится налог при продаже квартиры, если она получена в наследство
или договору дарения?
При продаже
квартиры, полученной в результате наследования или по дарственной, и которая
была в собственности менее минимального предельного срока владения, Вы можете
получить вычет в размере 1 млн. руб. А в отношении доходов, полученных начиная
с налогового периода 2019 года, можно применить такие нормы Налогового кодекса.
Если при
получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог
в соответствии с пунктами 18 и 18.
1 статьи 217 НК РФ не взимается, при
налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются
также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на
приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем
(дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных
подпунктами 3 и 4 пункта 1 ст. 220 НК РФ.
При
продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной
основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе
уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину
документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и
уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.
Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу расчета НДФЛ при продаже квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.
Из публикации Вы узнали, с какой суммы платится налог при продаже квартиры, — 13 %
берется с суммы доходов или кадастровой стоимости с учетом понижающего
коэффициента.
То, какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры,
зависит от того, решите Вы применить имущественный налоговый вычет в
максимальном размере 1 млн.
рублей или уменьшить налоговую базу на расходы по
приобретению квартиры.
Налог с продажи квартиры в 2021 году для физических лиц
Каждый гражданин России должен знать, кто, сколько и когда должен платить налог с продажи квартиры и как поменялось законодательство в 2021 году.
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый Кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения в 2021 году коснулись расчета налога при продаже квартиры.
В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ.
Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!
Законодатели в основном вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Налог с продажи квартиры для физических лиц
Физические лица, продавшие жилой объект недвижимости, обязаны уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц в размере 13% полученного дохода. Основанием для уплаты будет предоставление декларации и необходимых документов, подтверждающих владение и продажу квартиры.
Когда платить налог с продажи квартиры в 2021 году? Налоговый кодекс определяет срок, до которого документы передаются в налоговый орган для проверки – 30 апреля следующего за отчетным годом.
Это значит, что по сделке купли-продажи квартиры, которую совершили в 2019 году, вы обязаны отчитаться и заплатить налог до 30 апреля 2021 года.
Предоставление налоговой декларации – это обязанность налогоплательщика. В любом случае орган ФНС будет извещен о том, что сделка совершена и зарегистрирован переход прав собственности в Росреестре. Однако, они не будут знать, получили ли вы доход от продажи в момент совершения сделки. Бывают случаи, когда оговаривается отсрочка платежа.
Достоверно налоговый орган может узнать о передаче вам средств, в момент обращения покупателя за налоговым вычетом в связи с покупкой квартиры. Значит, таким способом он тоже может оказаться в курсе получения вами выгоды от сделки и предъявить уплату налога с образовавшимся штрафом и пеней.
Еще одним законодательным новшеством является минимальная стоимость, за которую имущество можно продать. Это позволяет минимизировать случаи, когда сумма продажи умышленно занижается с целью избежать налогообложения.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры?
Уточним, что налог при продаже квартиры рассчитывается с суммы полученного дохода. Для того, чтобы узнать эту выгоду, нужно предоставить документ о покупке жилья и его продаже. Разница между этими цифрами и получит понятие выгоды. С нее берется 13% в виде НДФЛ.
Можно применить имущественный вычет при расчете налога с продажи квартиры.
Им можно пользоваться неограниченное количество раз в течение периода жизни, но в течение года только один раз. Это значит, что в одном календарном году можно продать несколько объектов недвижимости.
Применить имущественный вычет можно только не более 1 миллиона рублей, по тем, что находились в собственности менее трех лет. При этом налоговое законодательство не ограничивает количество сделок, к которым вы желаете его использовать: по одной или нескольким.
С примерами расчета налога можете ознакомиться ниже.
Налог с продажи квартиры, в собственности менее 3 и 5 лет
В Налоговый кодекс Законом 382-ФЗ внесены изменения. Для недвижимости определены сроки нахождения в собственности, по истечении которых можно продать ее без уплаты НДФЛ:
- 3 года — для квартир,полученных или приобретенных до начала 2016 года.
- 5 лет — для квартир, если право зарегистрировано после 01.01.2016 года.
Для второго случая существуют исключения из правил, дающие возможность продать жилье после трех лет владения, а не пяти:
- Продать квартиру, полученную по наследству или по договору дарения между близкими родственниками (родителями, детьми, братьями, сестрами, бабушкам, дедушками, внуками, супругами) налог платить не нужно.
- Если квартира получена по приватизации.
- Когда объект получен по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Проданная с 2021 года и является единственной недвижимостью.
Получается, что срок владения имуществом является основным условием для определения необходимости расчета налога с продажи квартиры.
Как не платить налог при продаже квартиры менее 3 лет?
Отметим, что квартиру можно продать в любой момент, государство не накладывает обязанность владеть ею определенный срок. Продать ее – право любого гражданина. Срок установлен только для того, чтобы предоставить возможность не платить налог на доходы при продаже после его истечения. Продадите раньше – заплатите налог.
Период владения имуществом начинается с даты внесения записи в ЕГРН. Если имеется свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, эту дату можно найти в определенной графе. Здесь следует уточнить несколько моментов:
- владение наследуемым имуществом считается с даты открытия наследства – даты смерти наследодателя;
- при паевом строительстве дата владения начинается с указанной в акте приема-передачи.
Уточним тот факт, что нахождение квартиры в собственности больше установленного срока, позволяет не подавать декларацию в налоговый орган.
Обратим внимание, является ли резидентом Продавец недвижимости. Резидентами считаются физические лица, проживающие на территории Российской Федерации в течение одного календарного года не менее 183 дней.
Ставки налога с продажи квартиры для:
- резидентов составляют 13%;
- нерезидентов — 30%.
При этом во втором случае ни о каких вычетах при продаже квартиры, которой владели более 3 или 5 лет, не может быть и речи.
Для пенсионеров
Налоговый кодекс не выделяет лиц пенсионного возраста в качестве льготников по уплате НДФЛ. Это значит, что все граждане, получающие доход, обязаны платить налоги, не зависимо от возраста.
Пенсионеры могут на законных основаниях пользоваться возможностью применения имущественного вычета при расчете налогооблагаемой базы. На общих основаниях они обязаны подавать налоговую декларацию, если владели квартирой менее установленного срока. В ином случае на них налагается штрафные санкции.
Налог с продажи доли
Сумма налога с продажи квартиры исчисляется независимо, вся она продается или только доля. Доля также имеет свою цену и на нее распространяется действие Налогового кодекса в части исчисления НДФЛ с продажи.
При этом вопрос установления срока пользования долями немного сложнее.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Очень важно правильно определить размер налога. Вот здесь мы вспоминаем, что срок владения составляет менее оговоренного законодательством. Тогда применяем один из способов уменьшения налоговой базы:
- уменьшаем сумму дохода от продажи на 1 млн. рублей (имущественный вычет);
- уменьшаем сумму дохода на сумму расходов по приобретению.
Вариант выбирает налогоплательщик самостоятельно в зависимости от того, при котором сумма налога окажется меньше.
Рассмотрим ситуации на примерах:
Пример 1. Квартира по договору приобретена в 2019 году с указанием стоимости в 1 800 000 рублей. По данным Росреестра кадастровая стоимость ее составила на 1 января 2019 года 1 600 000 рублей. Срок владения составил менее года. Продается за 1 850 000 рублей.
- Сначала рассчитаем с применением имущественного вычета: (1 800 000 — 1 000 000) × 13% = 104000.
- Если взять второй способ и вычесть из суммы продажи сумму покупки, то получим: (1 850 000 — 1 800 000) × 13% = 6500 т.р., что оказывается гораздо выгоднее.
Рассмотрим ситуацию, когда продавец решил схитрить и указать в договоре о продаже стоимость гораздо ниже, например, в 1 млн.рублей. В этом случае налоговый орган сначала вычислит 70% от кадастровой стоимости и сравнит результат с ценой продажи.
1600 т.р. × 70% = 1120 т.р.
Ниже этой цифры заинтересует налоговиков, которые могут на полном законном основании признать вас уклоняющимся от налогов и начислит Штраф, который составит 20% от разницы.
(1120 т.р. – 1000 т.р.) × 20% = 24 т.р.
Пример 2. Квартира приобретена в 2020 году за 800 тыс.рублей, а продана в 2021 году за 1300 тыс.рублей. При этом кадастровая стоимость составляет так же 1300 тыс.рублей.
- Имущественный вычет дает нам сумму налога: (1300 т.р. – 1000 т.р.) × 13% = 39 т.р.,
- Вычитание доходы минус расходы: ( 1300 т.р. – 800 т.р.) × 13% = 65 т.р.
Вторая сумма оказалась значительно выше первой. Поэтому налогоплательщику выгоднее выбрать применение имущественного вычета и это его право.
Видео: Какой необходимо заплатить налог с продажи квартиры в 2021 году
Налог при продаже квартиры
Любой
доход гражданина в России облагается
НДФЛ налогом
на доходы физических лиц. Продажа
жилой недвижимости (квартиры,
дома) имеет прямое отношение к НДФЛ,
поскольку подразумевает получение
дохода. Подоходный
налог
с продажи квартиры
для
резидентов РФ составляет
13%, для не резидентов
— 30%.
При продаже квартиры, дома, дачи, земельного участка, комнаты, жилого помещения, либо доли в недвижимости, которая находилась меньше 5 лет в собственности (либо менее 3 лет), государство предоставляет резидентам имущественный налоговый вычет в 1 млн. рублей. То есть, если объект продан за 1,5 млн. , то НДФЛ рассчитывается с 500 тысяч.
(1 500 000 — 1 000 000)*13% = 65 000 руб.
Однако, воспользоваться этим вычетом можно только один раз в году. То есть, при продаже более одного объекта недвижимости в год, его можно использовать лишь для одного из них.
Гараж, машиноместо, недостроенный дом не подпадают под действие этого положения, в этом случае имущественный вычет возможен лишь в размере 250 000 рублей.
Налогооблагаемая
база может быть также уменьшена за счёт
затрат собственника на покупку данного
недвижимого имущества. Либо за счёт
затрат на покупку в текущем налоговом
периоде новой жилплощади, взамен
проданной. То есть — стоимость покупки
минус стоимость продажи = сумма облагаемая
НДФЛ.
От НДФЛ полностью освобождаются
От уплаты подоходного налога при продаже жилого помещения полностью освобождаются лица, которые владеют им не менее 5 лет, либо 3 лет, в зависимости от способа его приобретения, а также от времени оформления права собственности.
Закон распространяется только на физических лиц и действует в отношении недвижимого имущества, которое не используются в деятельности, приносящей доход. Законом не предусматривается никаких льготных категорий граждан.
До 2016 года от уплаты подоходного
налога при
продаже освобождались собственники
владевшие жильём более 3 лет с момента
регистрации собственности. Это правило
остаётся действующим для объектов
недвижимости оформленных в собственность
ранее 1 января 2016 года.
С 2016 года этот срок был существенно
увеличен. Теперь Подоходный налог
при продаже квартиры
должен быть уплачен, если право
собственности зарегистрировано меньше
5 лет.
При этом это касается и тех
сделок, что были заключены до 1 января
2016 года, а Право собственности было
зарегистрированы позднее.
Однако есть исключения из
правил
Так
же как и раньше, срок 3 года для продажи
без последующей уплаты НДФЛ, остается
для:
- Квартир, домов, земельных участков и пр., полученных по наследству
- Недвижимости, подаренной близкими родственниками
- Жилья, полученного в порядке приватизации
- Имущества, полученного по договору ренты.
При расчетах учитывается
кадастровая стоимость
С 2016 года в качестве налогооблагаемой
базы принимается максимальная сумма —
либо стоимость имущества прописанная
в договоре, либо
кадастровая стоимость объекта с
понижающим коэффициентом 0,7.
Эта новация
принята для того чтобы пресечь практику
ухода от уплаты подоходного налога
при продаже квартир.
Когда в договоре купли-продажи указывалась
стоимость объекта менее одного миллиона,
а по факту с покупателя бралась другая,
реальная стоимость.
Иначе говоря, теперь необходимо сравнить цену объекта, указанную в договоре купли-продажи и его кадастровую стоимость, умноженную на коэффициент 0,7. Платить НДФЛ придётся с максимальной суммы.
Как определить срок владения после которого можно не платить подоходный налог с продажи квартиры
Дата
возникновения права собственности как
правило указывается свидетельстве о
праве собственности или в выписке
из ЕГРН.
Однако иногда в этом могут возникнуть
некоторые затруднения. Например:
- При наследовании жилья, собственность исчисляется со дня смерти наследодателя
- Право собственности на кооперативную квартиру считается со дня выплаты последнего паевого взноса либо со дня подписания акта приёма-передачи от кооператива собственнику.
- До 1998 года регистрацией недвижимости занимались БТИ, и свидетельства не выдавались. В этом случае дату можно поискать в правоустанавливающем документе или заказать выписку из ЕГРН.
На
практике встречаются и нестандартные
ситуации, в которых без специалиста не
разобраться, так например:
- С 2009 года квартирой в равных долях владела семья из трёх человек. Однако, в 2017 году один из собственников выкупает (либо наследует) все остальные доли, становясь единоличным собственником всей жилплощади. Возникает ли тогда обязательства по уплате НДФЛ с продажи этого жилья? Ведь прошло менее 5 лет (3 лет) со дня покупки (либо наследования) долей? В этом случае изменение долевой собственности не имеет значения. Если с даты регистрации права собственности на его первоначальную долю прошло более 3 лет — НДФЛ не взимается.
- Собственники иногда могут достраивать свое жилье. Нужно ли платить налог при продаже жилого дома, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше трех лет? Если внешние границы дома были изменены и были внесены соответствующие поправки в кадастровый паспорт, то НДФЛ с продажи придется заплатить.
Проще всего
понять принцип расчета подоходного
налога
при продаже недвижимости на примерах.
Примеры
Стандартный случай
1.Жилплощадь была приобретена в апреле
2014 года, а продана в мае 2017 года. Находилась
в собственности более 3 лет (оформлена
в собственность до 2016 года). Поэтому
подоходный налог
с продажи платить нужно.
2. Собственник вступил в права наследства в 2016 году и решил продать полученную в наследство квартиру в 2018 году. Оценочная стоимость при наследовании составила 2,3 млн. руб, кадастровая — 2,4 млн. руб. Продается объект за 2,1 млн рублей.
Поскольку срок владения был меньше 5 лет, собственник обязан заплатить подоходный налог. В данном случае оценочную или кадастровую стоимость невозможно учесть как расходы на приобретение. Недвижимость же унаследована. Сравниваем кадастровую стоимость с ценой объекта в договоре 2 400 000*70% = 1 680 000.
Продажная стоимость в договоре выше, поэтому рассчитаем НДФЛ по ней:
(2 100 000 — 1 000 000)*13% = 143 000 руб.
С учетом кадастровой стоимости
1. В 2016 году приобретена квартира стоимостью 4,6 млн. руб., через полгода ее продали за 6,3 млн. руб. Кадастровая стоимость объекта составляет 6,8 млн. руб.
Применив к кадастровой стоимости коэффициент 0,7, получаем сумму 4,76 млн. руб. Что значительно меньше, цены заявленной в договоре купли-продажи.
Исходя из это и нужно рассчитывать подоходный налог, учитывая максимальную сумму, то есть с ту, что указана в договоре.
(6 300 000 — 4 600 000)*13% = 221 000 руб.
Расчет с учетом расходов на
приобретение проданной недвижимости
1. Квартиру покупали в 2015 году за 3,5 млн. рублей. В собственности она была всего год. И была продана за 4,2 млн. рублей. НДФЛ может быть вычислен двумя способами.
С применением налогового вычета в 1 млн. рублей или с учётом стоимости покупки этой недвижимости. Собственник может выбирать тот вариант расчета налога, который ему наиболее выгоден.
В данном случае выгоднее использовать второй вариант.
(3 500 000 — 1 000 000)*13% = 235 000 руб.
(4 200 000 — 3 500 000)*13% = 91 000 руб.
2. Гражданин приобрел жилой дом в июле 2015 года за 750 тыс. руб., а в марте 2016 года его продали за 920 000 руб. Здесь выгоднее выбрать имущественный вычет:
(920 000 — 750)*13% = 22 100 руб.
(920 000 — 1 000 000) < 0 – налог не берется
3.
В 2016 году куплена комната за 1,2 млн. руб,
в 2018 году продана за 1,1 млн. руб.
При расчёте подоходного налога
с продажи выгоднее воспользоваться не
налоговым
вычетом, а учесть расходы на покупку
этой жилплощади. Тогда
обязанность
по уплате
НДФЛ
не возникнет
(1250 000 — 1300 000) < 0 — налог не берется
Расчет с учетом расходов на
приобретение в течении налогового
периода альтенативной недвижимости
(обмен)
1.
В 2017 году гражданином была унаследована
квартира оценочной
стоимостью 3,8 млн. рублей.
В декабре 2018 года она была продана за
4,15 млн. рублей.
А
в феврале 2019 года собственником этой
проданной жилплощади был куплен жилой
дом стоимостью 9,8 млн. руб..
При расчётах в этом случае можно учесть
стоимость приобретенного в текущем
налоговом
периоде жилого дома.
Исходя из этого,
обязательств по уплате налога
не возникает.
(9 800 000 — 4 150 000) < 0 — налог не берется
Более
того, при покупке альтернативной
недвижимости (жилого дома) гражданин
может получить возврат уплаченного им
ранее подоходного налога (до 260 тыс.
руб.), если это право ещё не было им
использовано.
Расчет при продаже объекта
находившегося в долевой собственности
1. Двое со-собственников , владея 1/2 доли каждый, продают унаследованную квартиру. Стоимость расходов на приобретения жилплощади учесть нельзя (объект получен в наследство), можно только использовать налоговый вычет 1 млн. руб.
Стоимость объекта указанная в договоре купли-продажи — 1,8 млн. руб. Кадастровая стоимость 2 млн., применяя коэффициент 0,7 получаем сумму 1,4 млн. Следовательно при расчёте налога используем договорную цену.
Каждый из собственников должен будет уплатить НДФЛ:
((1 800 000 — 1 000 000)/2)*13% = 52 000 руб.
Здесь,
конечно, есть вариант составить два
договора купли-продажи, на каждую долю
отдельно. В этом случае каждый из двух
продавцов получает налоговый
вычет в 1 млн., и НДФЛ
соответственно не платится.
Однако,
такая схема может не подойти покупателю
квартиры
(например, если жильё приобретается в
ипотеку). Также злой и въедливый налоговый
инспектор может расценить это как
попытку ухода от налогов.
При
продаже долевой собственности встречаются
ситуации, когда один из собственников
владеет недвижимостью более 3 (5 лет), в
связи с чем освобождается от подачи
декларации и уплаты подоходного налога.
Тогда как остальные собственники
владеющие долями в праве собственности
на этот объект менее 3 лет (5 лет), обязаны
подать налоговую
декларацию и если нужно — уплатить
НДФЛ.
Однако, закон позволяет в договоре
купли-продажи дольщики любой порядок
распределения дохода, не привязываясь
к долям.
Другими
словами, можно продавать квартиру
как единый объект, а в купле-продаже
указать стоимость каждой доли. Показать
что большую часть денег получил
со-собственник освобожденный от уплаты
подоходного налога.
2. Семья из трёх человек владеет квартирой разных долях и разный срок. В 2019 году они продают эту жилплощадь за 2,5 млн. руб.. Отец являясь собственником 1/2 доли владеет ею более 3 лет (5 лет).
А его сыновья недавно (менее 3 лет) вступили в права наследства после смерти матери и имеют по 1/4 доли каждый. В договоре купли-продажи прописано, что общую стоимость объекта стороны договора распределили следующим образом: каждый сын получает по 333 тыс.
руб (1/3 от налогового вычета в 1 млн. руб.); отец получает
(2 500 000 — 333 000*2)*13% = 1 834 000 руб.
Отец
освобождён от уплаты НДФЛ, а дети
пользуясь имущественным налоговым
вычетом, тоже не должны будут уплачивать
подоходный налог.
Однако, декларацию в ИФНС сыновья должны
подать обязательно.
Когда подавать декларацию
и платить налог
При
продаже жилой недвижимости находящейся
в собственности более 5 лет (3 лет),
декларацию
подавать не нужно.
Однако,
если налогооблагаемая
база с учётом вычета и пр. подразумевает
нулевой налог,
то декларацию подать гражданин всё
равно обязан.
Декларацию
и пакет сопутствующих документов нужно
подать в ИФНС до 30 апреля года следующего
после продажи недвижимости.
Налогоплатильщик
обязан перечислить рассчитанную сумму
подоходного налога
до15 июля.
Документы, прилагаемые к
декларации
К
декларации 3-НДФЛ приложить копии
следующих документов:
- Выписку из ЕГРН на проданную жилплощадь подтверждающую переход права собственности.
- Копию договора купли-продажи и акта приема-передачи.
- Копии платёжных документов, подтверждающих оплату по договору (расписки и пр.)
- Документы которые подтверждают расходы на приобретение проданной налогоплательщиком недвижимости либо приобретённой другой жилплощади в текущем налоговом периоде. Это могут быть Договор купли-продажи, акт приема-передачи и платёжные документы (расписки, банковские платёжки и пр.)
- Если продается подаренная или унаследованная жилплощадь — договор дарения, свидетельство о праве на наследство.
- Кадастровый паспорт.
- Копия паспорта налогоплательщика.
- Заявление на предоставление вычета в 1 млн. руб.
- Полный перечень всех подаваемых документов.
Представить
пакет документов можно по почте заказным
письмо, но лучше сделать это при личном
визите в ИФНС.
Оплатить
положенный НДФЛ с
дохода от продажи квартиры
можно в любом отделении банка. Реквизиты
для оплаты можно найти официальном
сайте ФНС или на сайте Госуслуг.
Что будет если не платить
налог при
продаже квартиры
Если
не подать вовремя декларацию или
просрочить выплату подоходного налога,
налогоплатильщика
ожидает суровое наказание:
- Если даже, в результате применения налогового вычета, налог равен нулю, за неподачу декларации налагается штраф 1000 рублей
- Штрафы до 30% от суммы полагающегося к уплате НДФЛ за каждый месяц просрочки, если вовремя не подать декларацию и не оплатить налог. На злостного неплательщика может быть наложен штраф до 40%.
- Пени начисляется за каждый день просрочки начиная с 16 июля.
- Если налогоплатильщик отказывается от уплаты, а сумма налоговой задолженности больше 600 млн. рублей (Таки да! Бывает и такое!), законом предусмотрена уголовная ответственность.
Рассчитать сумму положенного по закону налога с дохода от продажи квартиры Вы можете на специальном калькуляторе.
В особо запутанных случаях расчёт НДФЛ и заполнении декларации можно перепоручить профессиональным налоговым консультантам. Обойдётся подобная услуга в скромную сумму, около 1500 рублей. Желающие могут разобраться в этом не особо сложном деле самостоятельно. Всё что нужно, скачать с сайта ФНС программу для заполнения декларации 3-НДФЛ и заполнить всё самостоятельно.
Поправка 2019 года
Согласно тексту поручения Президента, опубликованному на сайте Кремля, до 31 мая 2019 года Правительство РФ должно утвердить поправки к закону, позволяющие не платить 13% НДФЛ при продаже квартиры находившейся в собственности более 3 лет, а не 5 лет, как было ранее. Однако, продаваемый объект должен быть единственной недвижимостью в собственности продавца. Текст поручения Президента:
Пр-277, п.
1а-3«сокращение с пяти до трёх лет минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, по истечении которого доход, полученный физическим лицом от продажи такого объекта, освобождается от налогообложения, в случае если объект недвижимого имущества в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации является единственным жилым помещением, находящимся в собственности налогоплательщика».