Чистые и аккуратные подъезды, ухоженные газоны, исправные коммуникации — это не идиллическая картинка из зарубежного фильма, а круг обязанностей, который должны выполнять управляющие компании (УК) в России. Одни справляются с работой лучше, другие — хуже, но жители вовсе не обязаны мириться с халатностью и безответственностью служб.
По закону, собственники многоквартирных домов имеют право не только выбирать обслуживающую организацию, но и менять ее, если качество услуг не отвечает их требованиям.
Как сменить управляющую компанию, чтобы не нарушить Закон? Какие документы потребуются и какова Процедура перехода? Как выбрать альтернативу, чтобы не ошибиться вновь? Об этом журналисту ФАН рассказала адвокат Дарья Морозова.
Возможности жильцов по управлению имуществом
Многоквартирные дома — собственность не государства, а владельцев квартир. По закону, именно они должны решать, каким способом хотят управлять своим имуществом. Жилищный Кодекс предусматривает три варианта такого управления.
- Непосредственное. Возможно для небольших домов до 30 квартир. При этом способе жильцы берут на себя ответственность за техническое обслуживание общедомового имущества.
- Организация ТСЖ. За состояние имущества тоже отвечают жители, но от их имени действуют представители — обычно председатель и бухгалтер, которые заключают договоры с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями.
- Заключение договора с управляющей компанией. Обязанности передают специализированной организации.
Последний способ — самый распространенный в нашей стране. Управляющие компании — это те же ЖЭКи с той лишь разницей, что «закреплять» их за конкретными домами, как раньше, государство уже права не имеет. Оно отдано владельцам квартир, которые сами вольны выбирать, чьими услугами пользоваться и кому платить деньги.
Выбирать нужно не индивидуально, а сообща: вопрос о делегировании полномочий должен обсуждаться на общем собрании. И только в том случае, когда такое собрание проведено не было, а дом остается бесхозным, взять инициативу в свои руки может муниципалитет. Он проводит открытый конкурс, на котором выбирают управляющую организацию для одного или нескольких домов.
«Жильцы нанимают компанию, — комментирует адвокат Дарья Морозова, — а условия найма прописывают в договоре. С этого момента организация обязана выполнять весь перечень работ, относящийся к ее ведению. Он может быть стандартным: обязательный минимум определен законодательством. А может быть расширенным — с дополнительными обязанностями, которые фиксируют в соглашении сторон».
Причины для смены УК в многоквартирном доме
Каждый из пунктов соглашения для управляющей компании — закон. Она не имеет права по своему усмотрению решать, какие из пунктов выполнять, а какие оставлять без внимания. Если работы проводятся не в полном объеме, это значимый повод для смены управляющей компании, но не единственный.
Жилищным кодексом определены и другие причины, когда жители могут попрощаться с обслуживающей организацией:
- низкое качество услуг, которое не меняется со временем, несмотря на претензии людей;
- подозрение в воровстве и растрате;
- банкротство или риск разорения организации;
- срок действия лицензии приближается к концу;
- инициатива жителей, которые планируют организовать ТСЖ, или все без исключения выступают за расторжение договора.
«Самый удобный момент уйти от компании, Услуги которой вызывают нарекания жильцов, — завершение срока действия договора с ней, — комментирует Дарья Морозова. — Жильцы могут заблаговременно заявить о своем намерении и беспрепятственно его осуществить. Если же срок действия договора окончился, но ни одна из сторон не заявила о желании его расторгнуть, он продлевается автоматически».
Порядок смены управляющей компании
Инициировать переход может как один человек, так и группа жильцов. Главное в этой ситуации, чтобы все остальные оказались не против. Закон требует, чтобы согласных на смену управляющей компании было не менее половины от всех собственников квартир.
Если большинство есть, менять одну организацию на другую можно смело и даже неоднократно.
Никаких лимитов на этот счет не существует: если у людей есть причины и недовольства, они на абсолютно законных основаниях могут разорвать отношения с недобросовестным поставщиком услуг.
«Крайне важно выполнить такой переход правильно, — уточняет Дарья Морозова. — Нужно внимательно прочитать Договор, особенно пункты об условиях его расторжения, и убедиться, что препятствий тому нет. Нередко в соглашения включают пункты, которые не позволяют собственникам быстро перейти от одной организации к другой».
Если подводных камней нет, можно приступать к процедуре перехода.
1. Выбрать новую управляющую компанию
Имея прежний горький опыт, важно не поменять шило на мыло. Выбирать стоит взвешенно, тщательно просмотрев предложения и рейтинги в интернете, пообщавшись с жильцами соседних дворов и со знакомыми.
Определив пару-тройку достойных вариантов, нужно собрать инициативную группу и съездить на встречу к руководству. Если времени на общение с потенциальными клиентами не найдут — это недобрый знак. Если общаться будут нехотя и невежливо — тоже.
Не менее значимый момент — организация работы компании с клиентами.
Если процессы подачи заявок и оплаты коммунальных услуг автоматизированы, это говорит о современности УК, ее стремлении быть удобной для людей, направленности на повышение уровня сервиса.
Работающие по старинке и только с бумажками жилищно-коммунальные службы недалеко ушли от пресловутых ЖЭКов. Как правило, качество их услуг низкое, а на жалобы и заявки они реагируют очень медленно.
«Убедитесь, что оплачивать услуги можно онлайн, — советует Дарья Морозова. — И тарифы не превышают средние в городе и районе. Проверьте лицензию, она должна быть действующей, не истекающей».
2. Организовать собрание собственников
Его можно провести очно, пригласив всех жильцов для обсуждения. А можно очно-заочно: тогда в собрании принимает участие группа активных жителей, которые потом доводят информацию до сведения остальных и собирают подписи.
О собрании нужно известить людей заранее — за десять дней. Извещение стоит направить и в действующую управляющую компанию: от нее на встречу с жителями могут командировать представителя. К дате проведения готовят повестку, в которой указывают актуальные вопросы.
Вопрос может быть один — о расторжении договора, или несколько. Предпочтительно включать в одну повестку сразу несколько тем для обсуждения, чтобы не проводить собрания многократно.
Кроме главного вопроса, нужно указать в перечне актуальных тем выбор новой компании. Если с ней уже определились, то с названием и обсуждением условий нового договора и тарифов.
Также в повестку включают уточнение сроков, в течение которых документы из одной организации должны быть переданы в другую, и условия передачи накопленных средств.
Решение большинства фиксируют в протоколе, который подписывают участники собрания. Также готовят заявление в действующую управляющую компанию: в нем договор просят расторгнуть на основании решения жильцов. Это заявление можно передать представителю УК, присутствующему на собрании. Если же представителя нет, собирают пакет документов и лично отвозят в офис компании.
3. Подготовить уведомление о смене управляющей компании
Поставить организацию в известность об инициативе жильцов дома нужно быстро — в течение пяти дней. По закону, к уведомлению о принятом решении нужно приложить копию протокола собрания. Такой же комплект бумаг направляют в управление жилищного надзора и отдел муниципального жилищного контроля.
Передавая бумаги, попросите сотрудников УК предоставить всю документацию на дом: техпаспорт, планы земельного участка, поэтажные планы. Если получили отказ или сотрудники утверждают, что бумаги утеряны, подготовьте письмо с требованием. Предоставить эти бумаги обслуживающая организация обязана, а если они были утеряны, то должна восстановить за свой счет.
Документы при смене управляющей компании следует передать в новую за 30 дней до окончания действия прежнего договора. Лучше сделать это сразу после собрания — на второй-третий день.
4. Заключить договор
Бланк предоставит новая УК, но вот собирать подписи придется инициативной группе. Документ приобретает силу, если в нем распишутся более 50% владельцев квартир. Собрать подписи можно на собрании — одновременно с подписанием протокола. А можно чуть позже, но не стоит откладывать в долгий ящик: пока договор не подписан, ответственной за дом продолжает считаться прежняя УК.
На основании подписанного договора компания подает заявление в управление жилищного надзора о внесении дома в ее лицензию. Процедура занимает десять дней, после чего переход признают официально завершенным. Только после этого она имеет право выставлять новым клиентам счета за услуги.
«Прежде чем перечислять деньги по новым реквизитам, проверьте наличие дома в лицензии управляющей компании, — советует Дарья Морозова. — Сделать это можно на сайте государственного жилищного надзора. Если у кого-то из жильцов была переплата за услуги, им нужно подать заявление на перерасчет».
Как сделать перерасчет за услуги ЖКХ: основания и порядок перерасчета
- Как сделать перерасчет за услуги ЖКХ
Бывают случаи, когда счет в коммунальной платежке не соответствует нашим ожиданиям. Причин может быть много, и плата за ряд коммунальных услуг при определенных обстоятельствах может быть рассчитана повторно.
Как это происходит
Порядок и основания, на которых производится перерасчет, определены постановлением правительства.
Сумма платежа может быть изменена как в меньшую, так и в большую сторону. Если вы переплатили, то разницу в денежном эквиваленте вам не вернут, но зачтут в счет будущих начислений. Если произошла недоплата — включат эту сумму в новый платежный документ.
Пересчитать плату за ЖКУ могут по желанию жильцов или по инициативе поставщика ресурсов, управляющей компании или ТСЖ. Жильцы, конечно же, заинтересованы в уменьшении собственных платежей, поэтому важно знать, как и в каких случаях появляется право на перерасчет и за какие услуги.
Например, стоимость жилищных услуг, предоставляемых УК, всегда оплачивается полностью. Заново могут рассчитать платеж за электричество, отопление, поставку газа и воды, канализацию и вывоз мусора.
В каких случаях возможен перерасчет жку
Наверняка каждый бывал в ситуации, когда внезапно отключили свет, газ, перестали греть батареи или из крана вдруг исчезла вода. Неприятно, но вполне терпимо, если это не затягивается на несколько часов или не повторяется по несколько раз в неделю.
Перебои в подаче услуг могут случиться из-за аварий или в результате проводимых профилактических работ, но, в любом случае, перерывы не должны выходить за установленные законом временные рамки. Если это случилось, жильцы имеют полное право на перерасчет.
Максимальное время перерывов для разных услуг
Для электричества допустимо отключение не больше чем на 2 часа, если существует два независимых источника питания. Если такой источник только один, возможно отсутствие электроснабжения до суток
Все перерывы в подаче отопленияв сумме не могут составлять больше 24 часов за месяц. Единовременные перерывы зависят от температуры внутри жилых помещений. Чем теплее в помещении, тем дольше может быть перерыв. От +12оС до нормативной — 16 часов, при +10+12оС он составит 8 часов, если в комнатах совсем холодно — около +8+10оС — остановить подачу отопления могут только на 4 часа
Отключать газ могут только на 4 часа в общей сложности за месяц
Отключать холодную воду могут на 4 часа единовременно, а за весь месяц перерывы не должны быть более 8 часов. Если на централизованных сетях случилась авария, коммунальные службы должны соблюдать нормы
Для горячей воды допустимы те же 4 подряд и 8 часов за месяц, но при аварии на тупиковой магистрали перерыв может составить до 24 часов. Если на централизованных сетях ведутся ежегодные ремонтные или профилактические работы, длительность перерыва в соответствии с СанПиН
Для канализации допускается перерыв до 4 часов единовременно и 8 часов за месяц, при этом даже при аварии он не должен превышать установленные сроки
Максимальная длительность перерывов при вывозе мусора зависит от среднесуточной температуры на улице. В теплую погоду (от +5оС градусов и выше) коммунальные службы могут приостановить утилизацию мусора на срок до 24 часов. Если на улице холоднее (от +5оС и ниже), перерыв может составить 48 часов. Однако за месяц все перерывы не могут превышать 72 часов
Другая неприятность, которая встречается тоже достаточно часто — это ненадлежащее качество коммунальных услуг. Вода мутная, грязная или резко пахнет хлоркой? Скорее всего, такая вода не соответствует санитарным нормам.
А что, если горячая вода — вовсе не горячая, а чуть теплая? Это тоже нарушение. Если ее температура меньше +40оС, Потребитель вправе платить за нее, как за холодную (что выходит значительно дешевле).
Необходимо помнить, что к качеству коммунальных услуг предъявляется ряд требований, которые прописаны в постановлении правительства, в СанПиН и договорах с поставщиками услуг. При отклонении от данных требований, жильцы имеют право уменьшить платеж, попросив сделать перерасчет.
Факт оказания некачественных услуг жильцам нужно доказать с помощью специалистов.
Ниже перечислены коммунальные услуги и допустимость отклонений от установленных норм
Поставка электричества должна соответствовать ГОСТу по частоте тока и напряжению в квартирных сетях. Отклонений от норм, прописанных в государственном стандарте, быть не должно.
Для отопления существуют требования по температуре в помещениях и давлению внутри системы. Отклонения по температуре в некоторых случаях допустимы.
Не считается нарушением превышение в 4оС, снижение температуры по ночам (с полуночи до 5 утра) на 3оС. А вот днем в жилых помещениях холоднее становится не должно. Давление в системе всегда должно соответствовать нормативам.
Нормативы для помещений
- жилые помещения +18оС, для регионов с самой холодной пятидневкой -31оС и ниже такой норматив +20оС; для угловых помещений эти показатели — +20оС и +22оС соответственно
- кухни +18оС
- туалеты +18, ванные и совмещенные санузлы +25оС
Для газа нормативным считается давление 0,0012-0,003 МПа, допускается отклонение в пределах 0,0005 МПа.
К воде предъявляется ряд требований по составу, свойствам для холодной и горячей воды и давлению в системе. Эти показатели всегда должны соответствовать нормативам.
Горячая вода, помимо вышеуказанных норм, должна отвечать определенным критериям по температуре. Согласно санитарным нормам, она должна составлять 60-75оС. В ночное время (с полуночи до 5 утра) возможно отклонение в 5оС, днем колебания температуры не должны быть более 3оС.
После устранения недостатков услуг ЖКХ составляется акт, и начисления происходят в прежнем объеме.
Собрались в длительную командировку, отпуск, или вдруг оказались на длительном лечении в больнице? Вы имеете право на перерасчет, но только в том случае, если отсутствие продолжалось пять календарных дней и больше, при этом дни отъезда и приезда в учет не идут.
Еще одно обязательное условие — отсутствие счетчиков и невозможность их установки с технической точки зрения. Если индивидуальные приборы учета есть, то начисления будут производиться по показаниям.
Уменьшение платежей возможно по таким услугам как поставка воды, водоотведение (если подаете на перерасчет оплаты за воду) и газоснабжение (за исключением газа для отопления). А вот оплата за отопление (имеется в виду центральное) перерасчету не подлежит.
Если вы знаете о своем отсутствии заранее, то лучше предупредить управляющую организацию до отъезда, тогда перерасчет сделают в течение 5 рабочих дней, и сумма с поправками должна появиться в квитанции за текущий месяц.
Если ваш отъезд случился неожиданно, или у вас просто нет времени на улаживание вопросов с УК, можно сделать перерасчет в течение 30 календарных дней после возвращения. Тогда откорректированная стоимость коммунальных услуг вносится в новый платежный документ.
Максимальный срок временного отсутствия длится до полугода. Если фактически вы отсутствовали дольше, заявление нужно подавать повторно.
Чтобы получить перерасчет, нужно подать заявление и документы, которые подтвердят, что вы не проживали какое-то время дома. Это могут быть чеки из отеля, приказ с места работы о направлении в командировку, справка от лечебного учреждения, и т.п.
Только помните, что эти документы нужно оформить по определенным правилам, иначе вы получите отказ в перерасчете. Попросите в организации, выдавшей документы, проставить регистрационные номера, подписи, даты и печати. Эти требования не распространяются только на проездные билеты. Если вы выезжаете заграницу и документы на иностранном языке — нужно сделать перевод.
Необходимо помнить, что перерасчет можно произвести, если у вас нет просрочек и долгов по оплате услуг ЖКХ. В противном случае нужно будет сначала погасить все долги и оплатить пени.
Такой перерасчет может быть произведен по желанию потребителя или поставщика, который имеет право проводить проверку счетчиков.
Основания для произведения повторного расчета
Если вы передавали показания, но при поверке выявлено несоответствие
В таком случае перерасчет сделают именно по тем показаниям, которые будут сняты при поверке
Проверяющие обнаружили поврежденные пломбы или какие-то другие признаки воздействия на приборы учета
При этом вам имеют право начислить дополнительную плату не больше чем за три месяца, которые предшествовали проверке
При нарушении правил подключения к сетям
Начисление доплаты производится на основании акта в соответствии с пропускной способностью труб. Этот документ составляет специальная комиссия той организации, которая осуществляла проверку. Если им не удалось определить время с момента такого подключения, доначисление также производится только за три месяца
Право на льготы при оплате услуг ЖКХ может быть у пенсионеров, инвалидов, ветеранов Великой Отечественной войны и других категорий граждан. Льготы оформляются в Управлении соцзащиты, его специалисты должны передать все данные в организации, которые осуществляют начисление платежей по ЖКУ.
Если у вас есть право на оплату коммунальных услуг с применением льгот, но квитанция пришла с полной суммой, нужно предоставить в УК соответствующие документы и потребовать произвести перерасчет.
При уменьшении количества жильцов для перерасчета в УК нужно предоставить заявление и документ, доказывающий тот факт, что человек больше там не проживает. Это может быть свидетельство о разводе, о смерти, прописка по иному адресу и т.п.
Как и куда обратиться за перерасчетом
Для того чтобы получить перерасчет, вам нужно собрать необходимые документы, подтверждающие такое право и приложить к ним заявление. Как именно составлять подобное заявление, строгих рекомендаций нет. Можете написать его в свободной форме, воспользовавшись общими правилами.
Подать документы можно двумя способами
По почте — обязательно оформите это письмо как заказное, чтобы получить уведомление о доставке.
Или занесите лично — в этом случае не забудьте подготовить копию и попросите проставить регистрационный номер, подпись, печать и дату.
Если у вас есть все основания, вы представили необходимые документы и оформили их надлежащим образом, в перерасчете отказать не могут. Но если все-таки так случилось, вы можете подать жалобу в Госжилинспекцию или Иск в суд, для этого нужно иметь письменный отказ в перерасчете.
Сейчас читают
Кто и как должен убирать придомовую территорию
Счетчики на воду: как установить и пользоваться
Что делать, если управляющая компания плохо работает
Была ли эта статья полезна?
Как сменить управляющую компанию в Подмосковье
Жилищный кодекс РФ предоставляет право собственникам жилья самостоятельно выбирать организацию, занимающуюся управлением общедомовым имуществом.
Собственники квартир не обязаны терпеть холодные батареи, грязные подъезды и сломанные перила. От услуг недобросовестной организации можно отказаться.
Подробнее о том, как жителям Подмосковья действовать при смене управляющей компании, читайте в материале портала mosreg.ru.
- Куда жаловаться на сосульки в Подмосковье>>
- Чем должна заниматься управляющая компания
Инженерные коммуникации в жилом доме
Источник: Главное управление «Государственная жилищная инспекция Московской области»
- В обязанности управляющей компании входят:
- — контроль качества коммунальных услуг (энергоснабжения, водоснабжения, канализации, вывоза мусора);
- — прием и расчет коммунальных платежей, направление денежных средств снабжающим предприятиям (если не заключен договор с МособлЕИРЦ);
- — распределение средств и организация ремонтной и хозяйственной деятельности;
- — создание условий для безопасной эксплуатации дома.
- Управляющая компания обязана выполнять работы, перечисленные в договоре с собственниками жилья. Сюда обычно включены:
- — осмотр общедомового имущества (например, два раза в год);
- — текущий ремонт помещений;
- — подготовка здания к зиме;
- — устранение аварий внутри дома в сроки, установленные стандартом;
- — обеспечение чистоты подъезда и двора;
- — озеленение территории, если она относится к общедомовому имуществу;
- — обеспечение работы счетчиков;
- — выявление расхитителей энергетических ресурсов;
- — учет регистрации собственников жилья;
- — предоставление отчета о проделанной работе на общем собрании жильцов (не реже одного раза в год).
Если жильцов не устраивает объем или качество предоставляемых компанией услуг, они могут предъявить требование о перезаключении договора с целью его изменения и дополнения. В случае отказа они вправе сменить управляющую компанию.
- Как получить компенсацию за оплату ЖКУ в Подмосковье>>
- Как расторгнуть договор с управляющей компанией
Источник: РИАМО, Александр Манзюк
Самый простой способ сменить управляющую компанию – дождаться окончания срока действия договора. Обычно документ продлевается автоматически, но если собственники заявили о желании его расторгнуть, прекратить отношения с управляющей компанией не составит труда.
- Если срок договора не закончился, прервать его можно следующим образом:
- — по соглашению сторон;
- — согласно действующему договору, если в нем регламентирован порядок действий при досрочном расторжении;
- — путем создания на общем собрании товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое откажется от услуг управляющей компании и само займется управлением домом или наймет другую организацию;
— в судебном порядке при существенных нарушениях условий договора (холод в квартирах, неработающие лифты, нерегулярное энерго- и водоснабжение, изношенность кровли, несвоевременность ремонта и устранения аварий и т.д.);
— на основании общего собрания собственников многоквартирного дома без существенных замечаний к работе компании.
В любом случае решение о смене управляющей компании принимается на общем собрании жильцов. На нем создают уполномоченную группу, участники которой действуют по доверенностям от других собственников.
Порядок действий при смене управляющей компании
Смена управляющей компании происходит в несколько этапов:
1. Создание инициативной группы.
2. Сбор необходимых документов. Управляющая компания обязана предоставить акты выполненных работ и оказанных услуг за последний год, акты осмотра инженерных сетей дома за последние 2 года, договор обслуживания или управления.
С какими сложностями сталкиваются собственники при смене управляющей организации
Смена управляющей организации – дело хлопотное, а порою и очень сложное, ведь в процессе есть множество подводных камней и нюансов, с которыми не всегда легко справиться. Рассказываем о том, почему собственникам нужно тщательно обдумать и взвесить своё решение о смене действующей УО на новую.
Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК
Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам
Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.
Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе. И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.
Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании. Случается такое? Сплошь и рядом.
У собственников помещений есть законное право сменить УО. Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:
В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).
Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч. 6 ст. 198 ЖК РФ).
Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.
Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании
Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН. Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.
Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании.
При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ.
И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.
Как платить за ЖКУ, если поменялась управляющая компания??
АиФ КазаньАиФ Казань
Отвечает Прокурор отдела управления по надзору за исполнением федерального законодательства республиканского ведомства Равиль Багаутдинов.
Любая УК работает на основании лицензии и реестра, где указан перечень домов, которыми она управляет. Основанием для прекращения деятельности УК является исключение сведений о доме из реестра лицензий (ст. 200 ЖК РФ).
Если управляющая организация фактически приступила к управлению во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных доказательств следует, что наниматели (собственники) помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся, в связи с чем управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг (п. 1 ст. 162 ГК РФ).
Согласно пункту 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения…
», надлежащим исполнением обязательств по оплате жилого помещения и коммунальных услуг считается внесение платы предыдущей управляющей организации, если наниматель (собственник), действуя добросовестно при внесении платы, не обладал информацией о выборе новой управляющей организации (ч. 3 — 7.1, 8 — 10 ст. 155 ЖК РФ, ст. 10 и п. 1 ст. 408 ГК РФ).
В таком случае вновь выбранная управляющая организация имеет право требовать взыскания с предыдущей управляющей организации уплаченных нанимателем (собственником) денежных средств по правилам, установленным главой 60 ГК РФ.
Если же, наоборот, решение собрания было отменено, предыдущая УК должна истребовать деньги жильцов с «новой» УК. Требование заплатить деньги повторно неправомерно и грозит уголовной ответственностью.
«Есть судебная практика по таким делам, которая однозначно говорит: если собственники один раз уже заплатили, второй раз они платить не должны.
Они не должны нести никаких негативных последствий из-за войны двух УК. Они не должны давать правовых оценок.
Они заплатили, а если выяснится, что они заплатили не той компании, та компания, которая понесла убытки, должна предъявить в арбитражном процессе иск и взыскать деньги.
Надо обращаться в жилищную инспекцию, прокуратуру, в крайнем случае — в суд о применении перерасчета и исключении тех статей, которые уже были оплачены в Комсервис. Направили, они отказались — идите в суд и заявляйте о моральном вреде», — советует Юрист Андрей Железнов-Липец.
В квитанциях числится старый собственник – что делать?
photographee.eu/Depositphotos
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Нет, если бывшие собственники выписаны, то эта процедура занимает несколько дней (до месяца). Если выписывались через МФЦ, то год уж точно занять не может. Обратитесь с письменным запросом в МФЦ по факту прописки у Вас в квартире. Вам должны дать ответ в течение одного месяца.
Можно ли выписать людей из купленной комнаты?
Как выписать из квартиры человека, если другого жилья у него нет?
Отвечает генеральный директор УК «РАДЭКС» Евгений Беляев:
Чтобы сменить собственника в квитанции об оплате ЖКУ, нужно уведомить о смене собственника либо управляющую компанию, если начисления по оплате за ЖКУ производит непосредственно УК, либо расчетно-кассовый центр, если начисления проходят через ЕИРЦ.
Для этого необходимо прийти либо в УК, либо в ЕИРЦ с документами на Право собственности на квартиру и поставить в известность о том, что в данной квартире сменился собственник. Здесь же Вам должны предоставить необходимый доступ к личному кабинету, чтобы Вы могли оплачивать услуги онлайн.
После уведомления сотрудников УК или ЕИРЦ квитанции должны приходить уже на имя нового собственника.
Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:
Если право собственности зарегистрировано на вас, а все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета, то вам нужно заключить с управляющей компанией договор на обслуживание.
К сожалению, уровень грамотности сотрудников управляющих компаний низкий. В данном случае вы как новый собственник вообще не обязаны ничего платить УК, так как с ним не заключен договор.
Договор заключается не с «квартирой», а собственником или с лицами, проживающими в квартире.
Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Кирилл Резник:
В соответствии с административным регламентом ФМС, граждане снимаются с регистрационного учета в течение трех суток. Способов обратиться за этой государственной услугой всего два – либо сразу в подразделение ФМС, либо в «Мои документы».
В случае с ФМС все и так понятно: документы поступают к ним напрямую, и задержек при принятии решения не должно быть. В случае с «Моими документами» поданные документы из их офиса в ФМС доставляет курьер.
Разумеется, все это не может занять год или более.
Рекомендуем обратиться в подразделение ФМС по Вашему месту жительства, а лучше – записаться на личный прием к его руководителю. Второй вариант более быстрый, поскольку письменные обращения граждан рассматривают до месяца.
Записаться можно через канцелярию по телефону или лично. Опишите свою проблему должностному лицу.
Так Вы сможете получить информацию о том, поступало ли в ФМС заявление о снятии с регистрационного учета бывших собственников квартиры и что сотрудники ФМС предприняли в связи с этим заявлением.
Где узнать, кто зарегистрирован в квартире?
Получил квартиру по дарственной, но там прописаны люди. Что это значит для меня?
Отвечает Юрисконсульт офиса «Щелковское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Дарья Аляева:
Из Вашего вопроса непонятно, чем именно подтверждалась «выписка» продавцов из квартиры при ее продаже. Возможно, они не подавали заявление о снятии с регистрационного учета в проданной квартире, а сразу встали на регистрационный учет по новому месту жительства, и информация об этом еще не поступила в Вашу территориальную ФМС (такие сбои, к сожалению, бывают).
В этой ситуации Вам, в первую очередь, необходимо получить в центре «Мои документы» выписку из домовой книги по Вашей квартире.
Если в ней окажется информация о бывшем собственнике, то Вам необходимо обратиться с соответствующим заявлением в ФМС, которая проведет внутреннюю проверку, и в случае подтверждения предоставленных Вами сведений по бывшему владельцу квартиры аннулирует запись о его регистрации.
После этого информация в системе формирования платежей по ЖКУ должна автоматически обновиться (либо для ускорения этого процесса Вы можете принести в управляющую компанию обновленную выписку из домовой книги).
Если же проверка ФМС не подтвердит регистрацию бывшего владельца по другому адресу, Вам придется решать данный вопрос с самим бывшим собственником либо через суд.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Скорее всего, в выписке из домовой книги люди сняты с регистрационного учета, а информация о них содержится только в квитанции. Вам необходимо изменить лицевой счет и зарегистрировать себя как правообладателя, а также как лицо, которое ответственно за содержание, ремонт и оплату коммунальных платежей по данному объекту.
Отвечает руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева:
Перевод счета не зависит от того, через МФЦ выписывались бывшие собственники или иным образом. МФЦ не отвечает за смену лицевого счета.
Замена финансово-лицевого счета не происходит автоматически, и новым собственникам следует в обязательном порядке самостоятельно его поменять. В зависимости от ситуации это делается следующими способами:
- подать документы в Единый расчетный центр;
- перерегистрировать договор на обслуживание в управляющей компании (или ТСЖ);
- заменить информацию о владельце непосредственно у поставщиков услуг.
- Таким образом, в дальнейшем платежи будут приходить на имя нового собственника.
- Может ли бывший муж выписать меня из квартиры?
- Можно ли выписать людей, не живущих в муниципальной квартире?
- В данном конкретном случае рекомендуется по возможности незамедлительно сменить финансово-лицевой счет и сохранить все квитанции во избежание дальнейших проблем.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Такая ситуация никакими проблемами Вам не угрожает. В силу имеющихся правоустанавливающих документов собственником квартиры являетесь Вы. Как следует из ст.
153 ЖК РФ, обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на новом собственнике с момента перехода права собственности на него. Но Вы можете переоформить лицевой счет на себя.
Для этого Вам нужно обратиться в управляющую компанию с заявлением в произвольной форме и документами.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?
Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?
Я могу зарегистрировать мужа в квартире, если другие владельцы против?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.