С 1 января 2016 года изменяется порядок уплаты НДФЛ с продажи недвижимости.
Сейчас доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества освобождаются от налога в случае, если Недвижимость находилась в собственности более 3-х лет.
С нового года это изменится: тем, кто купил квартиру на собственные средства, придется ждать освобождения от уплаты подоходного налога от продажи недвижимости не 3, а 5 лет. То есть без декларирования и уплаты НДФЛ можно будет продать недвижимость только после 5 лет владения.
А в случаях продажи объектов до истечения 5-летнего срока, налогооблагаемый доход будет определяться, исходя из кадастровой стоимости продаваемого объекта.
Не коснутся изменения только сделок по продаже недвижимости в случаях, если имущество:
- получено по наследству или по договору дарения от близких родственников;
- было приватизировано;
- получено по договору пожизненного содержания с иждивением (рента).
С продажи таких объектов недвижимости НДФЛ не будет взиматься также после 3-х лет владения.
При этом возможность определения дохода, как разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки останется. Останется и возможность уменьшить доход от продажи на вычет в размере не более 1 млн. руб.
Еще одно важное изменение внесено в Налоговый Кодекс в части определения размера дохода, подлежащего налогообложению при продаже недвижимости. Сегодня на вторичном рынке широко применяется не вполне законный механизм ухода от уплаты налогов.
Чаще всего Продавец жилья, владеющий недвижимостью менее 3-х лет, для освобождения от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости указывает цену продажи не превышающую 1 млн. руб., тем самым ему удается избежать уплаты налога.
Принятые поправки в Налоговый кодекс РФ предусматривают защиту от таких незаконных схем.
Теперь, если цена, указанная в договоре купли-продажи, окажется заниженной, НДФЛ с продажи недвижимости придется заплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта, с правом на налоговый вычет до 1 млн. руб. либо на уменьшение дохода на документально подтвержденные расходы.
Поправки в Налоговый Кодекс РФ вступают в силу с 01 января 2016 года и распространяются на сделки, заключенные после этой даты.
Подготовим налоговую стратегию для вашего бизнеса
С движимым имуществом, например автомобилями, все осталось без изменений. В случае продажи имущества, которое находилось в собственности более 3-х лет, продажа налогом не облагается, менее 3 лет — облагается за вычетом 250 тыс. руб. либо доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы.
Для наглядности приведем таблицу действующего с 01 января порядка взимания НДФЛ с продажи имущества:
| По недвижимому имуществу, приобретенному по договору купли-продажи | |
| Менее пяти лет | Облагается НДФЛ в размере 13%:
|
| Более 5 лет | НДФЛ не облагается |
| По недвижимому имуществу, приобретенному по договору пожизненного содержания, по приватизации, наследованию или дарению от близких родственников | |
| Менее 3-х лет | Облагается НДФЛ в размере 13%:
|
| Более 3-х лет | НДФЛ не облагается |
| По прочему имуществу | |
| Менее 3-х лет | Облагается НДФЛ в размере 13%:
|
| Более 3-х лет | НДФЛ не облагается |
Хотите читать советы налоговых экспертов и главных бухгалтеров?
Подпишитесь на обновления блога
Минимальный срок владения жильем для получения налогового вычета за продажу квартиры
С 2016 до 2020 года установлено, чтобы освободить от налогообложения доход от продажи квартиры, она должна находиться в собственности не менее пяти лет. С 2020 года срок сокращается до трёх лет, но не для всей недвижимости. Федеральный Закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ вносит поправки в Налоговый кодекс, которые коснулись условий освобождения проданной недвижимости от налога.
Если вы владели квартирой меньше, чем установленный минимальный срок, то обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и, если получили прибыль от продажи, то ещё и заплатить Налог.
Сейчас установлено, чтобы освободить от налогообложения доход от продажи жилой недвижимости, её нужно продержать в собственности не менее пяти лет (для объектов, приобретённых после 01.01.2016) или не менее трёх лет (для объектов, приобретённых до 01.01.2016) (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Также минимальный срок составляет три года для жилья, в отношении которого соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- Право собственности на объект получено в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником;
- право собственности получено в результате приватизации;
- право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
С 2020 года этот список будет дополнен ещё одним условием, которое предполагает, что недвижимое жильё является единственным. В этом случае срок минимального владения также составит три года.
То есть по истечении трёх лет владения квартирой (комнатой, домом или долей в них) вы можете её продавать без уплаты налога и без подачи декларации.
Главное, чтобы на момент перехода права собственности на данную квартиру от вас к покупателю у вас не было ещё одного жилого помещения.
Например, если у вас две квартиры, которые куплены после 1 января 2016 года, то при продаже одной из них в 2020 году вам придётся подавать декларацию и уплачивать НДФЛ.
При этом в целях настоящего подпункта не учитывается Жилое помещение, приобретённое в собственность в течение 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от вас к покупателю.
То есть возможно задвоение на срок не более 90 дней. Например, в январе 2017 года вы приобрели квартиру, ещё одну вы купили в январе 2020 года.
В таком случае с января до начала апреля 2020 года первую квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты НДФЛ.
Нововведения касаются не только квартир, но и земельных участков с жилыми домами и хозяйственными постройками.
Подведём итоги.
Новые налоговые правила при продаже новостройки
С 2021 года срок минимального владения недвижимостью, после которого квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты налога, начинается с даты оплаты, а не после оформления права собственности, как это было ранее.
При этом если хозяину необходимо доплатить за квартиру даже за один метр — срок не обнуляется. Соответствующие изменения в Налоговый кодекс были приняты Госдумой в июне 2021 года. Причём если вы уже заплатили НДФЛ, теперь можете его вернуть.
Кого касаются новые правила?
Изменения в Налоговом кодексе коснулись всех, кто планирует продать или уже продал (начиная с 2019 года) новостройку — квартиру, которую купили у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) ранее минимального срока владения.
Так как в этом случае необходимо декларировать доход (если таковой есть) и уплачивать налог с дохода по ставке 13%. Если продажа состоялась позже минимального срока владения, ни о декларации, ни о НДФЛ думать не надо. Поэтому важно правильно посчитать этот срок владения.
При этом минимальный срок может составлять 3 или 5 лет.
Минимальный срок владения недвижимостью равен 3 годам, если она:
- перешла по наследству;
- досталась в подарок от члена семьи или близкого родственника;
- получена в результате приватизации;
- передана по договору пожизненного содержания с иждивением;
- является единственным жильём (учитывается жильё в совместной собственности супругов, то есть если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жильё не будет считаться единственным). Есть и примечание, если продаётся одна из квартир, при этом вторую купили в течение 90 дней до продажи — правило единственного жилья сохраняется.
В иных случая срок минимального владения равен 5 лет.
Подобнее о новых правилах
При продаже новостройки срок владения отсчитывался с даты регистрации права собственности. Получается, сначала покупатели платили за квартиру полную стоимость, какое-то время ждали сдачи дома, а после должны были ждать ещё несколько лет, чтобы продать без налога. Это было несправедливо — и закон скорректировали.
Начиная с продаж 2019 года, срок владения отсчитывается с даты полной оплаты жилья в новостройке. Например, дольщик в феврале 2018 года внёс всю сумму за квартиру по ДДУ — 3 млн рублей.
Дом сдали в марте 2021 года. Значит, уже в марте 2023 года квартиру можно продать хоть за 5 млн рублей без уплаты НДФЛ. Ранее пришлось бы ждать до апреля 2026 года.
Если жильё единственное, срок сокращается с 5 до 3 лет.
Потом возник вопрос, что делать с доплатой за метры, когда после сдачи дома жильё увеличивается на несколько квадратных метров. С 2 июля 2021 года правительство внесло поправку в Налоговый кодекс, и теперь абзац 4 пункта 2 статьи 217.1 НК РФ содержит уточнение: доплата не повлияет на срок владения новостройкой для продажи без налога.
Но только при совпадении определённых условий:
- доплата связана с увеличением площади помещения, а не с тем, что квартиру сдали с ремонтом или застеклённым балконом;
- увеличение площади произошло после ввода дома в эксплуатацию, то есть это условно внезапные метры;
- это та же самая квартира.
Если же покупатель купил квартиру не по договору долевого участия, а по договору уступки — срок владения отсчитывается с даты полной оплаты, без учёта доплаты за метры после ввода дома в эксплуатацию.
А вот если продавать новостройку по переуступке, то есть до сдачи дома, минимальный срок владения вообще не сработает. В таком случае доходы можно уменьшить на расходы, а других способов сэкономить на налоге нет.
И декларацию в налоговую инспекцию придётся подавать.
А как быть, если площадь оказалась меньше и застройщик возвращает деньги? На этот случай действуют старые правила, и есть очевидное письмо Минфина о том, что возврат денег не влияет на срок владения новостройкой.
- А если я уже заплатил налог?
- Всем, кто уже успел заплатить налог с суммы превышения доходов над расходами с учётом доплаты за метры в 2019 или 2020 году, необходимо обратиться в налоговую инспекцию для возврата денег или зачесть в счёт других платежей.
- Материал подготовлен в рамках программы регионального министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области»
Налог с продажи недвижимости: правила уплаты и итог уклонения от НДФЛ
При получении дохода от реализации недвижимости продавец должен обязательно заплатить налог с продажи недвижимости. Его размер составляет 13 %. Государство старается строго контролировать процедуру сбора налогов.
Чтобы не попасть в неприятности, сегодня мы разберем, как правильно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при реализации недвижимости в зависимости от тех или иных обстоятельств, а когда это не нужно делать вовсе.
Многим удается абсолютно легально избежать налогообложения, а кто-то переплачивает, просто не будучи в курсе того, что государство предоставляет значительные льготы для участников рынка купли-продажи жилья.
Итак, что необходимо учесть при реализации квартиры? Как корректно выплатить налог с продажи недвижимости, каким образом на этом можно законно сэкономить?
Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости
Согласно Налоговому кодексу РФ можно выделить несколько общих принципов, по которым начисляется НДФЛ для физических лиц при реализации жилья:
- Если продавец владел квартирой, домом или земельным участком менее трех или пяти лет (в зависимости от того, когда было приобретено, чуть ниже есть об этом информация), необходимо заплатить 13 % от суммы выгоды, которая была получена от продажи. Для подсчета выгоды необходим Договор о покупке жилья и о его продаже. При вычете из новой стоимости жилья его прошлой стоимости остается сумма полученной текущим владельцем выгоды.
- Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть подана продавцом в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего после совершения сделки года.
- Начисленную сумму необходимо в полном объеме выплатить до 15 июля года подачи декларации.
Часто из соображений экономии люди интересуются – через сколько можно продавать недвижимость без налога? Некоторые даже не в курсе, что так можно.
Без налога продать жилье можно, если оно находилось у вас в собственности:
- 3 года и больше, при этом собственником вы стали до начала 2016 года;
- 5 лет и больше, при этом собственником вы стали после 1 января 2016 года.
Методы расчета налога с примерами
За вычетом понесенных трат на приобретение
Если вы можете подтвердить расходы на покупку объекта, если имеется договор, то применяем эту схему.
НДФЛ = (цена продажи – цена приобретения) х 13 %
Пример: Вы приобрели квартиру в октябре 2016 года за 5,3 млн. руб. и сохранили подтверждающие сделку документы, а продать ее собираетесь до конца 2018 года. Выходит, что вы владеете квартирой менее пяти лет, значит обязаны заплатить НДФЛ на прибыль от сделки. Если вам удастся совершить сделку на 6 млн. руб., то ваша прибыль составит 700 тыс. руб.
НДФЛ = (6 000 000 – 5 300 000) х 13 % = 91 000.
Вместо этого способа можно использовать налоговый вычет. Объединить эти 2 способа расчета нельзя.
Налоговый вычет при купле-продаже жилья
Законы РФ предполагают гарантированные льготы для продавцов квартир и домов. Сумма налогового вычета отнимается от суммы, полученной в результате продажи или покупки жилья.
Для продавца польза состоит в том, что окончательно НДФЛ начисляется на итоговую сумму, размер которой уменьшается после вычета. Соответственно, придется оплачивать меньший взнос.
НДФЛ = (цена продажи – налоговый вычет) х 13 %
На данный момент объем налогового вычета составляет 1 млн. руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или долей в указанном имуществе.
Для иных объектов недвижимости (например, гараж) вычет составляет 250 тыс. руб. Вы можете как использовать весь объем на одну сделку, так и на несколько, но на протяжении года.
Пример: Сколько бы мы заплатили налог, рассчитав его по этому методу, при условиях, как в прошлом примере?
НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) х 13 % = 650 000.
650 000 против 91 000. Разница существенная. Нужно считать, какой метод окажется выгоднее в вашем случае.
Если за жилье вы получили меньше миллиона, то ничего платить не нужно. При этом обязательно требуется подать декларацию до 30 апреля следующего года.
К примеру, если купленную когда-то за 3,6 миллиона квартиру вы продаете за 3,4 миллиона, то государству вы ничего не должны, ведь прибыли вы фактически не получили.
Влияние кадастровой стоимости на НДФЛ
- С 2016 года при продаже недвижимости владелец должен принимать во внимание кадастровую стоимость объекта для расчета налога.
- Если величина кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7, больше фактической цены продаваемого жилья, то НДФЛ рассчитывается от нее.
- Если же реальная цена продажи выше, то налог рассчитывается от нее.
- Смотрите примеры расчета налогов для такой ситуации.
Вариант 1: Вы продаете жилье за 4 млн. рублей, кадастровая стоимость – 6,9 млн., с коэффициентом 0,7 полученная сумма больше фактической цены.
Значит, налог платят с большей суммы.
- 6 900 000 х 0,7 = 4 830 000 (кадастровая стоимость с коэффициентом).
- 4 830 000 (кадастровая цена с коэффициентом) > 4 000 000 (реальная цена продажи).
- Значит от 4 830 000 мы будем рассчитывать налог по одной из двух схем, как в примерах выше.
Вариант 2: Допустим, вы купили дом за 9,4 млн. руб., а затем продали его за 10,9 млн. Кадастровая стоимость при этом – 11,6 млн. После умножения на коэффициент (11,6 х 0,7) очевидно, что 8,12 млн. меньше фактической стоимости. Это значит, что налог надо считать от фактической цены.
НДФЛ считаем от 10 900 000.
Условия вычетов для совместной и долевой собственности
Если квартира, которая выставлена на рынок, находится в собственности двух и более лиц (совместная или долевая собственность), то один миллион вычета должен быть распределен между всеми собственниками.
- При долевом владении в расчет принимается процентное распределение, которое указано в свидетельстве о праве собственности. При этом каждый из владельцев может продать свою долю, не обсуждая решение с другими владельцами. Вычет в этом случае используется одним человеком полностью, но с налогообложением придется справляться самостоятельно.
- При совместном владении собственники должны договориться самостоятельно, а в случае отсутствия компромисса – с помощью суда. Свидетельством найденного компромисса в этом случае можно считать подписанный всеми владельцами договор о продаже жилья.
Правила уплаты НДФЛ для нерезидентов РФ
В некоторых случаях собственник при реализации недвижимости вынужден платить не 13 %, а все 30! Эти правила применяются к лицам, которые не являются резидентами Российской Федерации. Зачастую речь об иностранцах, нерезидентом может быть признан и Гражданин России.
Внимание! Статус нерезидента РФ присваивается любому человеку, который находился за пределами России меньше 183 дня в году вне зависимости от того, есть ли у него национальное российское гражданство.
Важно также учесть, что нерезидент не может использовать налоговый вычет и с его помощью компенсировать обязательный платеж государству. При этом срок выплаты и порядок отчетности при уплате налога остаются неизменными, как и для резидентов РФ.
Правила уплаты НДФЛ для пенсионеров
Миф о том, что пенсионеры не должны ничего платить государству, если получили прибыль от реализации квартиры, пользуется большой популярностью. Несложно догадаться, что правдой он от этого не становится.
Налоговое законодательство расценивает доход, полученный от сделки с жильем, как зарплату. У пенсионеров нет никаких особых льгот при расчете процента с продажи жилья.
Условия подачи декларации, сроки уплаты начисленной суммы и прочие правила распространяются на них в той же степени, что и на работающих людей.
При этом действует и правило, освобождающее продавца недвижимости от уплаты процентов государству, если владел он собственностью больше трех (стал собственником до 2016 года) или пяти (стал собственником после 2016 года) лет.
3 способа подачи декларации
Предоставить форму 3-НДФЛ, в которой отражены цифры по сделке с жильем, в территориальный орган ФНС можно тремя способами:
- Подать декларацию лично (предварительно скачать и распечатать форму с сайта ФНС).
- Отправить вместо себя другого человека, предварительно написав Доверенность, завизированную нотариусом. Чаще всего такую доверенность пишут, когда пользуются услугами посредников. Ранее мы обсуждали, как не попасться мошенникам и найти надежное агентство по продаже недвижимости.
- Зарегистрироваться на сайте Госуслуги, отправить электронную декларацию.
Несоблюдение Налогового кодекса
Непредставление декларации
Если в указанный срок ФНС не получает от продавца налоговую декларацию, в которой прописана сумма, полученная от сделки, то ему придется понести наказание.
Вариантов несколько:
- Неподача нулевой декларации (декларировать отсутствие дохода тоже необходимо) грозит минимальным штрафом в 1 000 рублей.
- Несоблюдение сроков подачи декларации предполагает Штраф, размер которого составляет 5 % за каждый просроченный день (максимум 30 % от суммы налога).
- Ошибки в расчетах и неправильное заполнение декларации обойдутся вам штрафом в 200 рублей.
Если вы вообще не подали декларацию, но доход получали, это значит, что налог вы не платили. О наказании за уклонение от налогов читайте далее.
Неуплата налога
Если продавец не уплатил налоги в полном объеме, то налоговая служба должна выставить требование о том, чтобы он внес соответствующую сумму, а также начислить штраф в размере 20 % от суммы налога и пени в процентах (1/300 от рефинансирования Центрального банка, начисляемые ежедневно, пока долг не будет погашен).
В том случае, когда вы специально уклонялись от уплаты НДФЛ, придется заплатить полную сумму + 40 % штрафа. При этом если сумма налогов превышает 600 000 рублей, то это уже уголовное дело (статья 198).
Проведение «серых сделок»
Если вы пытаетесь обмануть государство, уменьшая полученный доход в договоре купли-продажи, то не думайте, что это легко сойдет вам с рук. Несмотря на то, что налоговая служба не разработала пока эффективного алгоритма, который помог бы обнаруживать подобные сделки.
Обычно схема следующая: продавец вместе с покупателем подписывают два разных и вполне законных договора. В первом (основном) – указывают сумму продажи квартиры, равную подтвержденной стоимости покупки текущим владельцем. Выходит, что выгода от сделки равна нулю, налог не начисляется.
Во втором договоре речь идет не о сделке купли-продажи жилья, а о том, что покупателю необходимо компенсировать продавцу все издержки, которые связаны с улучшением состояния жилья. Или это может быть просто письменное подтверждение передачи определенной суммы покупателем продавцу.
Чисто технически второй договор – это просто расписка о приеме-передаче конкретной суммы. У налоговой нет оснований требовать этот договор и учитывать указанные в нем средства. При этом структуры ФНС ведут непубличную работу по этому направлению махинаций.
К примеру, территориальные подразделения налоговой службы получили распоряжение о создании особых функциональных единиц для обнаружения подобных «серых сделок» и выплат НДФЛ от граждан при сделках с жильем в полном объеме.
Также представители некоторых российских СМИ утверждают, что изучили одно из таких распоряжений.
В нем идет речь о том, что региональные структуры ФНС должны заняться изучением договоров купли-продажи, проверками в форме посещения налогоплательщиков по адресам их проживания для проведения бесед.
При выявлении использования «серых схем» ФНС может начислить штрафы и действительную сумму НДФЛ, опираясь на данные, полученные в результате независимой оценки стоимости жилья.
В заключение
Итак, если вы собрались продавать жилье и не хотите иметь проблем с ФНС, то помните:
- Если вы владели жильем менее трех или пяти (для тех, кто стал владельцем жилья после 2016 года) лет, надо заплатить 13 % от прибыли, даже если дом или квартира находятся в долевом или совместном владении (для нерезидентов РФ – 30 %).
- Размер налогового вычета на человека составляет 1 миллион рублей, с его помощью можно уменьшить налог даже до нуля.
- Декларацию при продаже жилья необходимо подавать в любом случае, даже если ничего платить не надо.
- При несоблюдении правил подачи декларации, несоблюдении законов и использовании «серых схем» последствия будут плачевны – штрафы и пени.
Если вы отнесетесь к продаже квартиры или дома с должным вниманием и честно оплатите НДФЛ в нужном размере, опасаться вам нечего.
Совсем скоро мы обсудим еще одну тему, которая беспокоит владельцев недвижимости. Какую? Подпишитесь на обновления, чтобы узнать. А если эта статья была для вас полезной, поделитесь с друзьями!
Что нужно знать гражданину о налоге с продажи недвижимости?
Купля-продажа объекта недвижимости — серьезный и непростой шаг, как для покупателя, так и для продавца.
Заключая такую сделку, необходимо не только понимать процедурные особенности, но и учитывать все последствия, в том числе и возникающую у продавца обязанность по уплате налогов.
В действующем законодательстве РФ отсутствует понятие «налог с продажи недвижимости». Налог на доход от продажи квартиры или иного недвижимого имущества напрямую зависит от того, является ли лицо, получившее такой доход, физическим или юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем (ИП).
Подробнее
Так, граждане, получившие доход в результате продажи, в том числе недвижимого имущества, обязаны отчитаться о получении такого дохода и уплатить налог на доходы физического лица (НДФЛ).
В случае, когда в роли продавца выступает юридическое лицо, ситуация с исчислением подлежащих уплате налогов несколько иная и зависит от следующих факторов:
- выбранная компанией система налогообложения;
- перечень основных видов деятельности;
- назначение отчуждаемого объекта недвижимого имущества (жилая или коммерческая недвижимость);
- является ли юридическое лицо налоговым резидентом РФ или не является таковым.
В случае продажи недвижимого имущества ИП, использующего отчуждаемое имущество в предпринимательской деятельности, доход от продажи квартиры или иного недвижимого имущества облагается налогом в соответствии с применяемым ИП режимом налогообложения (общая система (ОСН), упрощенная система (УСН), единый налог на вмененный доход (ЕНВД) и др.)
В данной статье мы расскажем, какие же налоги необходимо будет уплатить продавцу-физическому лицу при получении дохода от продажи квартиры или иного объекта недвижимости и какие нюансы необходимо учитывать при заключении сделки купли-продажи?
1. Налог на доходы физического лица: плательщики и налоговая ставка
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в системе налогов и сборов в РФ является федеральным налогом, подлежащим уплате на всей территории РФ. Он взимается с зарплаты и других доходов налогоплательщиков-физических лиц.
Согласно ст. 208 НК РФ к доходам налогоплательщиков относится, в том числе доход, полученный от реализации (продажи) недвижимого имущества, расположенного как в пределах территории РФ, так и за ее пределами.
Для целей уплаты НДФЛ в РФ значение имеет налоговый статус физического лица, то есть: является ли физическое лицо налоговым резидентом Российской Федерации или нет.
По общему правилу плательщиками НДФЛ признаются:
- физические лица — налоговые резиденты РФ;
- физические лица, которые не являются налоговыми резидентами РФ, но получают доходы от источников в России (п. 1 ст. 207 НК РФ).
Подробнее
Налоговыми резидентами (для цели исчисления НДФЛ) признаются физические лица, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом гражданство физического лица значения не имеет.
Однако существует исключение, когда этот период может прерываться без потери статуса резидента:
- если резидент выезжает за пределы нашей страны для лечения на срок не более 6 месяцев;
- выезд за границу на учебу сроком не более полугода (п. 2 ст. 207 НК РФ).
Действующим налоговым законодательством РФ установлено, что доходы физического лица — налогового резидента от продажи объекта недвижимости, находящегося как в РФ, так и за ее пределами, облагаются НДФЛ по ставке 13% и должны быть задекларированы.
Доходы физических лиц-нерезидентов РФ облагаются по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).
2. Освобождение от налогообложения доходов при продаже недвижимости
При определенных условиях доходы физического лица-резидента РФ от продажи недвижимости могут быть освобождены от обложения НДФЛ или уменьшены на величину имущественного налогового вычета либо на сумму фактически произведенных расходов по приобретению данной недвижимости.
Льготных категорий граждан, которые были бы в принципе освобождены от уплаты данного налога при продаже недвижимости, в НК РФ нет.
НК РФ установлено, что доходы от продажи квартиры или иного объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Указанная норма не распространяется на недвижимость, которая непосредственно использовалась в предпринимательской деятельности.
До принятия Федерального закона от 29.11.
2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (Закон № 382-ФЗ) доходы физического лица-налогового резидента РФ от продажи недвижимости не облагались НДФЛ, если срок нахождения объекта в собственности составлял 3 года и более. При этом было неважно, на основании каких документов и каким образом данный объект недвижимости приобретен.
Налог с продажи квартиры в 2021 году: надо ли платить, как рассчитать и как его избежать
Прибыль с продажи квартиры облагается налоговым сбором в размере 13% для резидентов и 30% для нерезидентов. Но, в ряде случаев, оплаты НДФЛ можно избежать.
К примеру, эта возможность открывается, если квартира была получена в результате исполнения договора дарения от близкого родственника или члена семьи.
Подробный разбор с опорой на российскую юриспруденцию читайте в настоящем материале.
Платится ли НДФЛ с продажи квартиры?
Само понятие «НДФЛ» расшифровывается как налог на доходы физических лиц. Согласно Главе 23 НК РФ, по состоянию на 2021 год размер выплат в счет сбора составляет 13 процентов от полученной прибыли (для налоговых резидентов РФ). К таким доходам относится не только, к примеру, заработная плата, но также:
- Сдача какого-либо имущества в аренду (жилья, транспортного средства, профессионального инструментария и т.д.);
- Доходы, полученные за рубежом (иностранные предприятия либо физ. лица, не являющиеся гражданами РФ);
- Выигрыши во всевозможные лотереи, азартные игры и т.д.;
- Доход, полученный в результате продажи ценного имущества (недвижимости, ТС и т.д).
Таким образом, закон довольно четко устанавливает норму: да, за продажу квартиры или дома в обязательном порядке выплачивается налог в размере 13%. Правда, это правило актуально не для всех — НК РФ предусматривает и исключения по категориям налогоплательщиков, типу передачи прав на собственность и другим параметрам.
А если жилье в собственности более трех лет?
Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ, от оплаты налогового сбора освобождаются те налогоплательщики, что владели проданной недвижимостью 3 года и более.
Это касается только того жилья, на которое были зарегистрированы права собственности до 01.01.2016. Те же, кто «запрыгнуть в уезжающий поезд» не успел, вынужден ждать срока владения в размере 5-ти лет.
Кроме того, ст. 217 НК РФ требует, чтобы продаваемое жилье принадлежало физическому лицу, а не юридическому. Если эта недвижимость использовалась в коммерческих целях, то она, независимо от срока владения, может быть продана только с уплатой 13% налога.
Однако, необходимо сделать важное уточнение: при соблюдении определенных условий, минимальный срок владения составляет 3 года в независимости от того, когда было зарегистрировано право собственности — до или после 01.01.2016. К числу таких условий относятся:
- Собственник смог получить квартиру по дарственному договору или наследованию от близкого родственника или члена семьи;
- Право собственности зарегистрировано по итогам приватизации. Причем закон не уточняет, какое именно жилье нужно приватизировать для получения льготы, а значит, условие актуально во всех случаях;
- Если право собственности перешло в результате исполнения договора ренты с пожизненным содержанием иждивенца.
Поэтому, если квартира находится менее 3 лет в собственности, платить налоги за ее продажу придется в любом случае. Разумеется, это не касается ситуаций, когда налогоплательщик сам по себе относится к льготной категории. Тогда не важно, находится ли недвижимость в собственности менее трех или пяти лет.
Кто освобождается от оплаты налога?
Теперь ясно, нужно ли платить налог с продажи квартиры. Но ведь не может быть так, чтобы закон был действителен по отношению ко всем гражданам РФ и налоговым нерезидентам. Кто-то ведь должен иметь право не оплачивать НДФЛ?
Строго говоря, закон не выделяет отдельную категорию собственников, имеющих право не платить налог. Согласно ст. 207 НК РФ, регламентирующую лиц-налогоплательщиков, обязанностью заплатить налог наделяются:
- Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также военнослужащие-граждане РФ и крымчане;
- Физические лица, проживающие за пределами РФ более 183 дней в году.
Так что, формально, льготных категорий нет. Но фактически уплата налога при продаже квартиры необязательна в ряде случаев при соблюдении всех условий, поставленных ст. 217 НК РФ. Именно эти условия являются определяющими, а дополнительные факторы не играют роли.
Справка: к примеру, собственники, получившие удостоверение инвалида, пенсионера или ветерана ВОВ, как правило, рассчитывают на поблажки при уплате НДФЛ. Но закон не предусматривает каких-либо льгот для социально незащищенных граждан. То же касается продажи доли недвижимости, находящейся в собственности у несовершеннолетнего ребенка.
Итак, ответ на вопрос, как не платить налог с продажи квартиры, дан в ст. 217 НК РФ «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)». Про жилье, находящееся в собственности более трех/пяти лет, мы уже упомянули. Но существуют и другие возможности не платить большую цену за продажу жилья:
- Если недвижимость была получена по наследству;
- Если жилье было передано от члена семьи или близкого родственника по договору дарения. Важно, чтобы недвижимость передавалась именно в дар: закон не касается ситуаций, когда родственник или член семьи пожелал продать, а не подарить жилье члену семьи.
Сколько платят Нерезиденты и кто относится к этой категории?
Налоговыми нерезидентами, в соответствии со ст. 207 НК РФ, признаются лица, проживающие за пределами РФ больше 183-х дней в году. Иностранные граждане, не проживающие в РФ на временной (РВП) или постоянной (ВНЖ) основе, так же относятся к категории нерезидентов.
Отдельно в законе выделены военнослужащие-граждане РФ — они в любом случае остаются резидентами, даже если проводят за пределами РФ больше 183 суток в году по причине исполнения служебных обязанностей. Так же бывшие граждане Украины, постоянно проживающие на территории Республики Крым, начиная с 2015-го года, считаются резидентами РФ.
Нерезидент платит 30% по налогу на доходы физических лиц вместо стандартных 13% для резидентов.
А как выплачиваются налоги за квартиры, купленные в ипотеку или по дду?
При продаже ипотечного жилья, НДФЛ взимается в том же размере и по тем же условиям, но с одним уточнением: по ранее проведенной покупке жилья в ипотеку можно произвести налоговый вычет. Причем налоговая согласиться посчитать не только сумму, непосредственно уплаченную за жилье, но также уплаченные проценты банку по кредиту.
Кроме того, ФНС позволяет сделать «перекрестный расчет». Тогда вычет за то, что гражданин купил жилье, совмещается с налоговым сбором, обязательным при продаже жилья. По итогу гражданин либо полностью освободится от налога, либо уплатит/получит небольшую сумму за разностью величин налогового вычета и сбора.
Все, что указано выше, применимо и к квартирам, купленным по ДДУ.
Как вычислить сумму налога?
Вот мы и подходим к самому главному — как рассчитать налог с продажи квартиры. Важно ведь сделать это правильно, иначе можно очень неприятно удивиться «счастливым письмом» от ИФНС. Итак, как мы уже говорили, резиденты должны заплатить 13% от стоимости квартиры при ее продаже. Но налог может быть посчитан с разной налоговой базы. Возможны следующие формулы расчета:
- (Цена недвижимости при ее продаже — цена недвижимости при ее покупке)*0,13 = налог;
- (70% от кадастровой стоимости жилья на момент продажи — цена недвижимости при ее покупке)*0,13 = налог. Автоматически применяется в том случае, если 70% от кадастровой стоимости жилья больше стоимости жилья в договоре купле-продажи;
- (Цена недвижимости при ее покупке — налоговый вычет)*0,13 = налог;
- В случае с переуступкой, расчет ведется от цены переуступки за вычетом всех расходов, связанных с приобретением жилья (паевые взносы, к примеру).
При этом, в независимости от метода подсчета, действует правило: если итоговое число будет меньше или равно нулю, гражданин не платит налог за продажу жилья. Однако, заполнить декларацию 3-НДФЛ ему по-прежнему нужно: инспекторы ФНС перепроверят, точно ли верны расчеты, показывающие 0 или меньше по налогу.
Обратите внимание: максимально возможная сумма вычета — 2 млн рублей. Сумма вычета берется из дохода, с которого гражданин уплатил налоги государству. То есть получить вычет в 2 миллиона можно только в том случае, если за три финансовых года до момента обращения в ФНС было заработано 2 и более налогооблагаемых миллионов рублей.
Итак, разберем теперь на примере способы расчета налога. Гражданин вправе выбирать любой (!) метод из вышеперечисленных в зависимости от того, насколько тот или иной вариант выгоден налогоплательщику.
Если гражданин сам не обратится в ИФНС, чтобы сообщить, как лучше рассчитать Подоходный налог с продажи квартиры в 2021 году, налоговая автоматически посчитает налог по наиболее выгодному для плательщика варианту (но без использования налогового вычета, т.к. Процедура может производиться только по инициативе самого гражданина).
Пример 1. Антон в 2018 году приобрел за 2 млн жилье. В 2021 году он продал недвижимое имущество за 2,5 млн рублей при кадастровой стоимости в 2,2 млн рублей. Вычета у Антона нет. Соответственно, подходит только первый вариант:
(2 500 000 — 2 000 000)*0,13 = 65 000 рублей
Пример 2.Ирина купила в 2011 году жилье. Продажа состоялась в 2018 году. Согласно ст. 217 НК РФ, платить подоходный налог Ирина не должна, т.к. жилье было в собственности больше пяти лет.
Пример 3. Сергей приобрел квартиру в 2017 году за 3,1 млн рублей. В 2021 году она была продана за 3,4 млн рублей при кадастровой стоимости 3,5 млн рублей. Сергей подал в налоговую документы, удостоверяющую его право на вычет в размере 1,4 млн рублей — ИФНС подтвердила это право. Тогда расчет может быть произведен одним из двух вариантов на выбор:
- По цене недвижимости:
(3 500 000 — 3 100 000)*0,13 = 52 000 рублей - По вычету:
(3 100 000 — 1 400 000)*0,13 = 221 000 рублей - Очевидно, что в данном случае использовать налоговый вычет нецелесообразно.
Пример 4. Предположим, Иван в 2018 году приобрел недвижимость по цене в 4 млн рублей.
В 2021 году квартира была продана за 3,3 млн рублей, при этом кадастровая стоимость жилья составила 4,9 млн рублей.
В таком случае 70% от КС равны 3,43 млн рублей — это больше стоимости жилья, указанной в договоре КП. Следовательно, ФНС автоматически будет использовать именно этот показатель. Тогда получится:
(3 430 000 — 4 000 000)*0,13 < 0, а значит, налог не взимается.
Порядок и сроки уплаты
Браться за оплату налога следует сразу же, как были получены деньги по договору КП. Начинать следует с подачи декларации 3-НДФЛ.
Заполнить ее на специальном бланке желательно в отделении ИФНС: инспекторы не только сразу же примут документ к рассмотрению, но также проконсультируют при заполнении бумаги, подскажут формулы расчета, рассчитают сумму вычета (если ранее гражданин вычетом не пользовался) и т.д.
Подать 3-НДФЛ за продажу жилья следует не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным годом продажи. То есть, если квартира была продана 1 октября 2021 года, подать декларацию необходимо до 30 апреля 2022 года.
Далее инспекторы ИФНС составят квитанцию с подсчитанной суммой налога. Оплата производится переводом с банковского счета.
Как продать квартиру, чтобы не платить налог?
Основные методы:
- Договор дарения или наследования от близкого родственника или члена семьи;
- Дождаться 3/5 лет владения недвижимостью.
Краткое резюме статьи
Неважно, продается ли квартира в новостройке, решился ли гражданин покупать вторичное жилье, оформляется ли сделка с чужим человеком или с членом семьи — главным регламентирующим документом остается НК РФ.
В частности, налогу на доходы физических лиц посвящена вся 23 глава настоящего кодекса. Там даны подробные объяснения буквально на все, что касается НДФЛ — в том числе подоходный налог с продажи недвижимого имущества.
Поэтому мы советуем тем, кто желает всесторонне разобраться в теме, обращаться именно к этой главе НК РФ.