Продажа квартиры при наличии брачного договора

Продать квартиру супругу возможно в любой период брачно-семейных взаимоотношений, а также после их фактического прекращения. Статья расскажет о тонкостях процедуры при реализации недвижимости на разных стадиях семейных взаимоотношений, осветит особенности продажи жилплощади, приобретенной до брака.

Особенности правового статуса собственности супружеской пары

Многое в жизни людей меняется с созданием собственной семьи, в том числе и отношение к имуществу. Все особенности по имущественным взаимоотношениям урегулированы нормами семейного законодательства – СК РФ, а также гражданского в некоторой части. По факту приобретения любого вида имущества во время брачных отношений, приобретенное обретает особый правовой режим.

Так, правовое положение квартиры супругов обретенной во время брака, обладает следующими особенностями:

1. Если жилье было получено в результате процедуры дарения или по наследству кем-то из партнеров, на безвозмездной основе, то оно становится личной собственностью получателя. Второй из пары не вправе претендовать на такое имущество.

2. Квартира, принадлежащая мужу до вступления в семейный союз, принадлежит только ему. Жена не обладает преференциями в отношении жилплощади.
3. Любое достояние, приобретенное в браке за счет затрат из единого бюджета, переходит в совокупное обладание партнерами (ч.1. ст.256 ГК РФ).

   Что-либо предпринять в отношении недвижимости или машины без согласия на то второго человека не получится.

Общее владение оказывает влияние на порядок и условия в части распоряжения квартирой, поскольку имеет ряд важных отличительных признаков:

• продать, подарить, оставить в Наследство объединенный скарб можно исключительно при одобрении на действие второй стороны;
• отдельно взятый обладатель выступает продавцом.

Вышеперечисленная характеристика не означает, что продать Недвижимость или ее часть своему мужу или жене невозможно. Однако для проведения сделки потребуется перевести жилплощадь из общей в долевую собственность.

Но и здесь есть свои тонкости, которые следует учитывать.

Если жилище относится к единоличному владению одного из спутников жизни, то сделка по продаже в пользу другого благоверного будет происходить по общепринятым установкам гражданских норм.

Как продать жилплощадь жене/мужу, нажитую в союзе

Едино обретенное имущество всегда разрешено перерегистрировать в долевое владение. Не запрещается совершать действие как во время отношений, так и после развода. При двустороннем консенсусе на разделение собственности по частям, оба фигуранта обращаются в отделение реестра с прошением о регистрации указанных объемов долей.

После распределения недвижимости по частям, каждый вправе распоряжаться своей долей по собственному желанию, в том числе и продать второму супругу.

Но в такой ситуации возникают значительные сложности по факту дачи согласия, а именно:

1. Для реализации доли одной из сторон все равно потребуется заверенное нотариусом согласие другой.
2. Получается, что партнер выдает согласие в свою же пользу. Потому как одновременно выступает и в роли приобретателя.

Также получается, что покупаемое жилище снова становится общим владением.

То есть при осуществлении такой продажи становится виден пробел в действующем праве, когда оба партнера параллельно считаются и продавцом, и приобретателем.

Законодательные нормы не разрешают совмещенности участников в одном индивиде. Поэтому проведенная Процедура может быть впоследствии оспорена и расценена как неправомерная причастными лицами.

Таковыми вправе выступать бывший супруг после расторжения союза, а также госорган, заметивший желание сторон прикрыть реальное имущество (например, при объявлении несостоятельным заранее производится перевод добытого скарба на жену).

Однако не стоит расстраиваться, поскольку легальный способ реализации недвижимости в пользу второй половины все же существует.

Для этого необходимо следовать нижеследующему плану:

• обратиться в Росреестр с заверенным документом о перераспределении частей в одинаковой величине или регистрации нажитого исключительно в пользу кого-то из участников (второй способ последующих действий не повлечет, если партнер выплатит половину причитающейся суммы за жилье. Способ подходит при скором расторжении брака при купленной в ипотеку квартире. То есть уходящий партнер больше не желает быть созаемщиком и отказывается от последующих претензий на жилплощадь, однако ему компенсируется понесенные им затраты по вложениям в жилищный Кредит за более ранний период);
• получив выписку из реестра о распределении частей, необходимо заключить брачный контракт с указанием в тексте документа прерогатив раздельного распоряжения имущественным скарбом. Действие поспособствует определить часть каждого в личное обладание;
• оформить соглашение о купле-продаже без разрешения другой стороны;
• вновь осуществить постановку на учет преференции обладания в уполномоченном учреждении и получить соответствующие документы.

Данный метод иллюстрирует непростой процесс, поскольку потребует долгого нахождения и урегулирования отношений с государственными структурами.

При обращении в реестр и решении оформить все в единоличное владение представляет собой скрытую сделку реализации. Также таким примером послужит предусмотрение условия перехода прерогативы владения к одному из партнеров в случае расторжения брака.

Однако заключение брачного соглашения обладает рядом значительных минусов, на которые стоит обратить внимание заранее:

1. При доказательстве конкретных условий документ может быть оценен как ничтожный после бракоразводного процесса. Формально переход в одни руки общими усилиями нажитой имущественной массы нарушает интересы другого индивида.

2. При наличии претензий довольно проблематично получить возмещение потраченных финансов, поскольку процедура производится неофициально.

Таким образом, распределив общее имущество по долям, супруги смогут реализовать преференцию передачи в собственность одного из них.

Продажа квартиры, находящейся в личном владении и купленной до создания семьи

Все имущество, обретенное до создания семьи, принадлежит его законному обладателю. Последний вправе распоряжаться им по своему усмотрению, не спрашивая одобрения партнера. То есть найти покупателя и реализовать преференцию по распоряжению недвижимостью.

При принятии решения продать квартиру своему супругу надлежит выполнить следующий порядок действий:

• составить и оформить с соблюдением надлежащих требований Договор по реализации, указав в нем конкретную стоимость;
• посетить отделение реестра или МФЦ для регистрации перехода преференции собственности, приложив к обращению необходимый список документации;
• получить свидетельство с указанием нового владельца. 

Помимо заявления в регистрирующее учреждение предоставляются:

1. Соглашение о купле-продаже.
2. Удостоверение личности заявителя.
3. Заявление на специальном бланке, полученном от сотрудника.
4. Акт приема-передачи недвижимости. Оформляется в свободной форме в БТИ.
5. План квартиры, кадастровый паспорт.

6. Документация, доказывающая факт правомерного владения.
7. Квитанция об оплате госпошлины. Ее размер на данный момент составляет 2 тыс. рублей.

ВНИМАНИЕ !!! Все необходимые документы предоставляются в двух экземплярах, один из которых затем остается в правоустанавливающей организации, а другой – находится у нового обладателя недвижимости.

Однако и при этом методе распоряжения стоит предусмотреть переход имущества в единоличное обладание. Поскольку, находясь в браке, квартира поступит вновь в разряд совместно нажитого имущества.

Признание личным имуществом

Еще одним легальным способом перехода квартиры во владение одним из партнеров является признание недвижимости личным. Подобное использование преференций не такое частое.

Доказать, что имущество, приобретенное в браке, является собственностью кого-то одного можно лишь в судебном порядке при наличии следующих обстоятельств:

1. Был проведен капитальный ремонт помещения из личных сбережений одного из партнеров. В качестве доказательств предоставить отчет по квитанциям с понесенными расходами с обязательным указанием оплатившего лица. Например, при оплате услуг подрядчиков с персонального счета посредством банковского перевода.

2. Именно Продавец израсходовал большую часть средств на погашение жилищного займа. Так, молодожены Скворцовы приобрели однокомнатную квартиру по ипотеке. Первоначальный взнос и последующие платежи осуществлял муж и в итоге вложил из индивидуального счета, открытого до брака, 75% от всей стоимости жилища.

   Факт открытия депозита до вступления в семейный союз доказывается выпиской из финансового учреждения.

Как поступить, если опасаетесь брачного договора

Российская практика применения брачных контрактов невелика и многие довольно категорично относятся к этому документу.

Не желая составлять документ, можно поступить так:

• осуществить выделение долей в общем имуществе;
• подарить свою часть близкому родственнику;
• родственник продаст недвижимость вашей супруге.

Однако с таким методом стоит быть еще аккуратнее.

Поскольку не всегда одаряемое лицо впоследствии желает расстаться добровольно с предметом дара (лучше полагаться на действительно близкого человека). А доказать в суде недействительность процедуры дарения оказывается довольно сложно.

Основные сложности

В качестве заключения к вышеизложенному перечислим ключевые сложности, возникающие при реализации квартиры в пользу одного из партнеров:

1. При распоряжении общим имуществом нужно одобрение на совершение действий другой стороной. То есть выдача разрешения на продажу для самой себя.
2. Находясь в браке, квартира все равно поступит в общее имущество. Нет юридического смысла совершения сделки.

3. Совпадают фактически продавец и приобретатель. Это может вызвать подозрения налоговых органов и рассматриваться ими как метод ухода от уплаты сборов.

Намного лучше дело обстоит при продаже добрачного имущества или полученного на безвозмездной основе.

Таким образом, в законодательстве нет прямого запрета на проведение сделки, но и юридического смысла она не имеет при определенных условиях. Продать своему мужу или жене недвижимость можно заключив брачный договор, разделив имущество на доли, подарить свою часть другому человеку, а он впоследствии продаст супруге.

А в общем такие действия вызывают интерес и подозрения со стороны официальных учреждений, что может повлечь отказ в регистрации процедуры. Потребуется доказывать доброжелательность своих намерений, а не уход от ответственности перед государством.

Брачный договор на квартиру, купленную в браке: что это такое, нюансы составления, образец 2021

Приобретение квартиры влечет за собой крупные расходы. Большинство семей пользуются заемными средствами и покупают жилье в ипотеку. Кредит оформляется на 10-20 лет. За это время супруги могут развестись.

Им придется делить совместно нажитое имущество. Если один из них полностью погашал кредит, а второй не платил, при разделе собственности между мужем и женой может возникнуть конфликт.

В статье рассмотрим, как избежать несправедливого раздела с помощью брачного договора.

Что такое брачный договор на квартиру?

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Брачный договор на квартиру – это двухстороннее соглашение, в котором устанавливается режим использования жилья, приобретенного в браке, порядок его раздела при разводе, распределение ответственности по кредиту, если недвижимость приобретена в ипотеку.

Документ может быть составлен как до регистрации отношений, так и в период брака.

В России такой способ урегулирования имущественных отношений в семье не пользуется популярностью. В случае развода споры по разделу жилой недвижимости решаются в суде.

При выдаче ипотечного займа банк может настоять на заключении брачного договора. Эта мера направлена на то, чтобы обезопасить кредитную организацию от раздела находящейся у нее в залоге недвижимости и обязательств по кредитному контракту.

Зачем нужен?

Многие придерживаются мнения, что брачный контракт свидетельствует о недоверии супругов друг к другу. Однако, при правильном подходе это поможет решить многие проблемы при разводе. Каждый из них будет знать, на что вправе рассчитывать при разделе совместной собственности.

Сделка позволяет:

• защитить имущественные интересы супругов;
• избежать раздела собственности в суде;
• сохранить мирные отношения в случае расторжения брака;
• обеспечить стабильность.

Если у семейной пары есть дети, то документ поможет закрепить права несовершеннолетних на жилье при разводе родителей.

В каких случаях следует составлять?

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Рассмотрим, в каких ситуациях рекомендуется составлять соглашение.

Изменение режима совместной собственности

По общему правилу имущество, нажитое в браке, становится совместной собственностью. Если один из супругов приобрел квартиру на свои деньги, у него может возникнуть желание обезопасить себя от потери части жилой недвижимости. Сделка позволяет изменить правила раздела имущества. Жилье после развода будет принадлежать лицу, которое заключило договор купли-продажи.

Защита от ответственности по долгам супруга

При подписании контракта второй супруг не будет отвечать своим имуществом по обязательствам мужа или жены. Если первый супруг имеет долги по кредиту, гражданским сделкам, по предпринимательской деятельности, он будет отвечать единолично.

Покупка жилья в ипотеку

При покупке жилой недвижимости в ипотеку супруги становятся созаемщиками. При разводе придется делить квартиру и долги перед банком. Чтобы этого избежать, рекомендуется подписать брачный договор. В нем оговаривается, что единственным владельцем является тот супруг, который платит по кредиту. В случае финансовых трудностей он будет отвечать своим имуществом.

Квартиру купили родители

Часто родители помогают своим детям приобрести квартиру. Если помощь оказывается только с одной стороны, рекомендуется составить контракт. Это позволит сохранить жилье за тем супругом, который вложился в покупку, платил кредит. Иначе имущество придется поделить поровну.

Как правильно составить?

Чтобы заключить брачный договор на квартиру, купленную в браке, нужно соблюсти обязательные условия.

При каких условиях подписывается соглашение?

Супруги подписывают документ при наличии обоюдного согласия. Они оговаривают условия по ключевым моментам. При наличии конфликта нужно найти компромиссное решение, иначе заключить контракт не получится.

Важно, чтобы обе стороны обладали полной дееспособностью. Такое требование содержится в ГК РФ. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Если стороны подписали контракт, отказаться от него в одностороннем порядке не получится. Расторжение производится при наличии взаимного согласия. Если оно не достигнуто, вопрос придется решать в суде.

Какие моменты нужно включить в текст документа?

Перед подписанием документа супруги должны согласовать существенные пункты.

В текст нужно включить:

• сведения о сторонах;
• информацию о жилой недвижимости;
• права обоих супругов на собственность во время брака и после развода;
• кому будет принадлежать жилье после расторжения брака и в каких долях;
• в каких ситуациях квартира переходит ребенку;
• процедуру снятия с регистрации из помещения при разводе.

Запрещается включать в сделку детали завещания, условия, ограничивающие личные права супругов, указывать родителя, с которым останутся дети после расторжения брака.

Скачать образец брачного договора

Контракт может быть составлен как перед покупкой жилья, так и после. Если супруги подписали соглашение до приобретения недвижимости, в него вносятся изменения, касающиеся квартиры. Новые условия оформляются дополнительным соглашением.

Какие документы потребуются?

В контракт включаются реквизиты обязательных документов.

В стандартный перечень входят:

• паспорта мужа и жены;
• документ о регистрации брака;
• документация о праве собственности на недвижимость;
• квитанция о перечислении госпошлины;
• чек об оплате услуг нотариуса.

После подготовки пакета документации необходимо посетить нотариуса.

Как удостоверить документ у нотариуса?

Для придания документ юридической силы его заверяют у нотариуса. Он проверяет его на соответствие требованиям закона, устанавливает объем дееспособности сторон.

Государственная пошлина за нотариальное удостоверение составляет 500 руб. (ст. 333.24 НК РФ). Если специалист помог с подготовкой документа, дополнительно нужно будет заплатить от 5 000 до 10 000 руб.

На ипотечную квартиру

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Брачное соглашение на жилье, приобретенное в ипотеку, имеет свои особенности. В него включаются условия, касающиеся долговых обязательств по кредиту.

Обязательно нужно указать:

• в чью собственность передается квартира (одному из супругов или делится на доли);
• кто оформил на себя займ;
• есть ли созаемщик;
• сумму возмещения, если после развода жилье перейдет к одному из супругов;
• величину первоначального взноса по кредиту;
• размер долей мужа и жены;
• размер ежемесячного платежа по кредиту;
• кто платит взносы за ипотечную квартиру;
• ответственность за нарушения условий по кредиту;
• порядок раздела собственности и обязательств по ипотечному кредиту в случае расторжения брака;
• правила внесения изменений.

Рекомендуется составить документ (скачать образец) до подписания кредитного соглашения.

Можно ли расторгнуть договор?

Супруги могут расторгнуть сделку по обоюдному согласию (см. как расторгнуть брачный контракт). Для этого составляется соглашение, которое подписывается обеими сторонами. Документ удостоверяется у нотариуса.

Для аннулирования контракта должно быть установлено одно из обстоятельств:

• противоречие условий сделки требованиям закона;
• отсутствие нотариального заверения;
• совершение сделки под давлением одной из сторон;
• несоблюдение формы сделки.

Если один из супругов отказывается расторгать контракт, спор разрешается в суде.

Как признать брачный договор недействительным?

Брачный контракт относят к оспоримым сделкам. Поэтому его можно признать недействительным или ничтожным через суд.

Положительное решение выносится в следующих ситуациях:

• ограниченная Дееспособность стороны;
• недееспособность одного из супругов;
• подписание документа под влиянием обмана, угроз, насилия;
• если условий контракта будут исполнены, один из супругов окажется в неблагоприятном положении.

Обратиться в суд с иском (скачать образец) нужно в течение трех лет со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки. Если она является оспоримой – в течение года с момента, когда лицо узнало о наличии основания для признания ее таковой.

Подведем итоги

Таким образом, брачный контракт позволяет обезопасить себя от потери квартиры после развода. Соглашение составляется перед покупкой жилье или после заключения договора купли-продажи.

В нем необходимо согласовать условия, касающиеся раздела недвижимости в случае расторжения брака. Если квартира куплена в ипотеку, дополнительно оговариваются условия раздела долговых обязательств перед банком. Сделка расторгается только по обоюдному согласию.

При наличии признаков оспоримой сделки, его можно признать недействительным или ничтожным через суд.

Брачный договор на квартиру купленную в браке: для чего нужен, как составить контракт, необходимые документы

Для российской действительности брачный контракт уже перестал быть экзотикой, чему способствует увеличение числа разводов. Чем может помочь договор, если Брак распадётся, и недвижимость придётся делить – тема сегодняшней статьи.

Нужен ли брачный договор при покупке квартиры

Согласно статистическим данным, на сегодняшний день в России из 1 миллиона семей распадается около 600 тысяч – то есть больше половины. Ввиду этого проблемы с разделом совместно нажитого имущества не являются редкостью. С особой актуальностью этот вопрос встаёт, когда разделу подлежит дом или квартира, взятые в ипотеку.

По семейному законодательству РФ имущество, нажитое во время брака, за некоторым исключением, считается общей собственностью (ст. 34 Семейного кодекса РФ). В случае развода оно делится поровну. Но ничто не мешает мужу и жене предусмотреть другие варианты на случай их расставания.

Именно в таких случаях и может помочь грамотно составленный брачный договор на квартиру. Его рекомендуется подписывать, когда жильё приобретается как на накопленные деньги, так и посредством ипотеки. Это поможет, избежав дрязг и долгих судебных разбирательств:

• изменить требование закона о совместной собственности, сделав её долевой или раздельной;
• чётко определить доли;
• отразить какая часть денег была или будет внесена каждым из супругов при покупке квартиры;
• обозначить как жильё будет делиться после развода;
• определить на кого ляжет обязанность по выплате долгов по ипотеке.
• учесть доли несовершеннолетних.

Какие документы необходимы для составления договора

В соответствии со ст. 38 и 40 СК РФ, брачный договор всегда составляется в письменном виде и обязательно заверяется в нотариальной конторе.

При этом Нотариус не просто заверяет этот документ, но и изучает его на предмет соответствия законам, поэтому необходимо предоставить ему документы для охвата полной картины имущественных отношений супругов. Оформление договора происходит в трёх экземплярах, по одному – супругам, один – нотариусу.

В зависимости от того, куплена квартира или супруги только собираются её приобрести, будет зависеть какой пакет документов нужно подготовить.

Если квартира уже находится в собственности, то понадобятся:

1. Паспорта супругов.
2. Брачное свидетельство.
3. Подтверждение прав собственности — договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности или выписка из Росреестра;

Если приобретение квартиры ещё только предстоит, то вместо документов, устанавливающих права на имеющееся жильё, нужно приложить следующие:

• Предварительный договор на покупку недвижимости;
• Если оформляется Ипотека, понадобится кредитный договор;
• При приобретении квартиры в новостройке – договор участия в долевом строительстве.

За удостоверение брачного договора нужно уплатить пошлину (у частного нотариуса Тариф около 500 руб.) и внести плату за Услуги, которая варьируется от 5 до 10 тыс. руб. Это зависит от того включают услуги только заверение контракта или ещё и составление макета договора, а также технические работы.

Особенности контракта, связанного с ипотекой

За составлением макета брачного договора можно обратиться к юристу, а можно составить его самостоятельно. Чаще всего квартира покупается посредством ипотечного кредитования, поэтому целесообразным будет рассмотреть отражение в брачном договоре именно этого варианта.

В брачный договор на покупку квартиры в ипотеку, супруги вправе внести следующие пункты:

1. Кто является заёмщиком, а кто – созаёмщиком.
2. Кто оплачивает первый взнос. Если участвуют оба, то как именно распределяются доли (указывается сумма или процентное соотношение).
3. Кто вносит основные платежи и проценты.
4. Кто оплачивает страховку, если она предусмотрена.
5. Кто несёт ответственность по штрафным санкциям при их начислении.
6. Каков источник оплаты ипотечных взносов. Если используется материнский капитал — необходимо отразить этот факт.
7. Как будут распределяться ипотечные долги при расторжении брака.
8. За кем закрепляется Право собственности после выплаты кредита, в каких долях.
9. Как учитываются права детей.
10. Что получит каждый при разводе – деньги или квадратные метры и в какой части.
11. Какова ответственность сторон при нарушении условий соглашения.
12. Когда брачный договор может быть изменён.

В брачном договоре недопустимо указание условий, ставящих одну из сторон в ситуацию, ущемляющие её интересы. В противном случае договор оспаривается в суде.

Условия контракта могут быть изменены, а сам он расторгнут:

• по соглашению между супругами;
• по требованию одного из них на основании судебного решения.

Отказываться от исполнения обязательств в одностороннем порядке недопустимо.

Какой может быть ответственность по ипотеке

В брачном контракте можно указать, что заключает договор и выплачивает займ по квартире в ипотеке один из супругов или оба одновременно. Если муж и жена являются созаёмщиками, то их ответственность будет солидарной. Это означает, что банк имеет возможность потребовать возврата денежных средств у каждого, независимо от того продолжают они жить вместе или решили развестись.

Когда заём на квартиру оформляет один из супругов, второй чаще фигурирует в качестве поручителя. При таком варианте ответственность так же будет солидарной.

Но в брачном договоре можно предусмотреть и субсидиарную ответственность поручителя, то есть дополнительную (ст. 363 Гражданского кодекса РФ).

Она предполагает, что банк-кредитор может взыскать долги с поручителя, если основной должник не обладает достаточной суммой для их погашения.

Например, когда жена, являющаяся основным заёмщиком, не получает зарплату и не имеет личных сбережений, с мужа-поручителя взыскивается долг из активов, которыми он располагает.

Почему и о чем необходимо договариваться с банками

Если брачный договор касается ипотеки, которая ещё не погашена, при его составлении обязательно учитывается мнение банка-кредитора (об этом говорится в ст. 450 ГК РФ). Менять условия ипотечного договора без согласия банка не допускается. Например, если раньше муж и жена были созаёмщиками, а теперь они решили, что ипотеку будет выплачивать муж, то это необходимо обосновать.

Чтобы убедить банковских работников в целесообразности изменений, нужно представить документы, свидетельствующие о возможностях партнёра закрыть кредит собственными средствами. Такими документами могут быть:

• заверенная работодателем копия трудовой книжки;
• справка с места службы о зарплате, имеющая форму 2-НДФЛ;
• выписка с расчётного (для индивидуальных предпринимателей) или с личного счёта в финансовых структурах.

Какая именно документация устроит банк он решает самостоятельно, поэтому её перечень уточняется у конкретного займодателя.

Как поделить недвижимость?

Наиболее распространёнными вариантами раздела недвижимости являются следующие:

1. Оставление жилой площади одной стороне.
2. Раздел на доли.
3. Продажа.
4. Размен.

Рассмотрим указанные варианты с учётом особенностей ипотеки.

В первом случае сторона, становящаяся единоличным собственником, должна отдать бывшей «второй половине» ½ от суммы денежных средств, которые уже внесены в банк. Компенсация может происходить за счёт общего имущества.

При втором варианте супруги при разводе могут договориться, что каждый из них получает свою долю и расплачивается за неё с банком-кредитором. В контракте можно прописать условие о выделении доли в натуре. Такой раздел невозможен в случае, если жилью будет нанесён большой ущерб или нельзя выделить отдельный вход.

При третьем варианте продажа жилой площади с обременением в виде ипотеки юридически будет оформлена как перевод долговых обязательств. Здесь сторонами являются:

• кредитор – финансовая структура;
• должники – жена и муж;
• новый должник – приобретатель ипотечного жилья.

Новый должник займёт место жены и мужа в долговом обязательстве. Долг будет переведён на него, а он передаёт супругам денежные средства, внесённые ими в оплату ипотеки. После реализации жилплощади часть полученных средств необходимо вернуть банку в счёт задолженности, а остаток можно разделить. Величина доли каждого также оговаривается в брачном контракте.

Вариант размена ипотечной недвижимости можно осуществить только если имеющееся жилище будет продано, и будет куплено новое. В этом случае также потребуется согласие банкиров.

Изменение условий контракта

Условия брачного контракта по поводу долей в квартире, выплаты компенсации и распределения долгов по ипотеке могут меняться. Это происходит либо по обоюдному согласию, либо путём подачи иска в суд (ст. 38 СК РФ).

В соответствии со ст. 39 СК РФ, судья может отступить от условий контракта или закона, когда:

• ущемлены права одной из сторон;
• существуют обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии доходов у кого-либо из партнёров;
• одна из сторон замечена в растрате общего бюджета в свою пользу;
• имеются интересы детей, не достигших 18 лет.

Этот перечень причин может быть расширен. Часто суд ссылается на обстоятельства, при которых с одним из родителей остаётся ребёнок или несколько детей. Чем больше детей, тем большую долю может получить один из супругов.

В этом отношении показательным является Определение Мосгорсуда по делу № 4г/1-3367 от 30.04.2013.

Суд посчитал правомерным отступить от правила о равных долях, когда семейной парой при разводе оспаривалась квартира, взятая в ипотеку. С супругой остались проживать пятеро детей.

Она получила 4/5 доли в ипотечной квартире и 3/4 – в строящемся доме. Доводами, на котором основано решение, являлись следующие:

1. Жилище было приобретено с целью улучшения условий проживания детей.
2. После того, как супруги расстались, дети живут с матерью.
3. Отец подписал добровольный отказ от содержания детей и их воспитания.
4. Мать заботится о детях, об их хорошем самочувствии и развитии, поддерживая достаток в семье на уровне, который наблюдался до развода.

При изменении доли в судебном порядке понадобится регистрация данного факта в Росреестре. Для этого необходимо представить копию решения, заверенного судом, на котором стоит отметка о вступлении его в силу, а также уплатить пошлину – 2 тыс. руб.

Как продать квартиру, купленную в браке? Схемы продажи, какие нужны документы, для чего согласие на продажу

Считается, что если квартира куплена после регистрации брака, то согласие второго супруга на ее продажу является ключевой особенностью сделки.
На самом деле, есть ситуации, когда реализовать недвижимость можно и без разрешения своего мужа или жены. Рассмотрим подробнее, в каких случаях это возможно, и как нужно при этом действовать.

○ Понятие совместно нажитого имущества

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 СК РФ).

Как следует из настоящего закона, вступление в законный брак наделяет каждого супруга равными правами на все имущество, приобретенное после свадьбы, в том числе, и на квартиру. В данном случае не имеет значения, на кого именно она оформлена. 

Также неважно, какие доли дохода в общий бюджет приходятся на каждую половину. Даже если один из них не работает по причине ухода за ребенком или ведения домашнего хозяйства, он вправе рассчитывать на полноправный учет своих интересов в случае продажи квартиры.

Вернуться

○ В каких случаях приобретенная в браке недвижимость не является общей?

Тем не менее, законодатель предусматривает случаи, когда квартира, полученная одним из супругов после регистрации брака, не является общей. Сюда входит:

• Получение жилплощади по наследству.
• Приобретение квартиры на финансы, заработанные до вступления в брак.
• Получение недвижимости в дар на имя только мужа или жены.

Все эти варианты будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Получение одним из супругов наследства

Если квартира была получена одним из супругов в порядке наследования, она является его личной собственностью, и разделу не подлежит (п.2 ст. 256 ГК РФ).

В данном случае не имеет значения, на каком основании была получена недвижимость – по завещанию или по закону. Главное, соблюсти все требования по вступлению в наследство и оформлению собственности.

✔ Покупка жилья на денежные средства, заработанные до брака

Чтобы имущество считалось совместным, нужно, чтобы оно было приобретено на общие средства. Поэтому, если квартира куплена на деньги, полученные до вступления в брак, она будет считаться собственностью только того супруга, который ее приобрел.

Однако тот факт, что использовались только личные средства, должен быть доказан документально. Например, если квартира куплена на деньги, полученные от недвижимости, проданной до брака, надо предъявить договор купли-продажи и финансовую документацию.

✔ Получение жилья в дар на имя одного из супругов

Как и в случае с наследством, квартира, полученная в дар, является личной собственностью дарополучателя (п.2 ст. 26 ГК РФ). В этом случае, собственник жилья может совершать любые операции с ним, не согласовывая их со своим мужем/женой.

Вернуться

○ Как продать квартиру, купленную в браке?

Важное условие для проведения сделки купли-продажи – согласие второго супруга. Однако есть определенные ситуации, когда уведомление и получение разрешения не требуется.

✔ Продать по согласию супругов

Этот вариант самый простой и выгодный, потому что гарантирует отсутствие риска оспаривания проведенной сделки. В противном случае покупатель рискует остаться без жилплощади, а продавец без полученных денег.

Кроме того, в пакет документов, необходимый при регистрации права собственности, входит нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без него регистрацию не проведут, если не будут представлены веские основания.

✔ Продать без согласия

Продажа квартиры без разрешения супруга возможна в следующих случаях:

1. Супруг уклоняется от дачи согласия. Для признания данного факта нужно направить ему письменное уведомление о планируемой продаже и дате явки к нотариусу заказным письмом. Если он не появится в течение месяца после отправки письма, сделка будет зарегистрирована без его разрешения.
2. Супруг не проживает по месту прописки и его фактическое местонахождение неизвестно.  При этом необходимо судебное решение о признании его без вести пропавшим.
3. Продаваемая квартира является личной собственностью одного из супругов, о чем имеется документальное подтверждение (договор дарения, Завещание, соглашение о разделе имущества и др.).

Вернуться

○ Как обезопасить себя?

Есть определенные способы, которые позволят лично распоряжаться имуществом, без согласия второго супруга.

✔ Брачный договор

Если перед свадьбой составить данное соглашение, оно может дать определенную свободу в возможности проведения сделок с недвижимостью.

Для этого в нем нужно прописать право супруга на продажу квартиры без получения согласия своего мужа/жены либо переход жилья в полную собственность одной из сторон при разводе. В этом случае продажа квартиры не будет требовать участия второго супруга в сделке.

✔ Покупка квартиры с оговоркой. 

В данном случае предполагается, что в момент покупки недвижимости составляется договор с оговоркой, что второй супруг не претендует на приобретаемое имущество. А это означает, что квартира переходит в полную собственность только одной из сторон и согласие другой на продажу не требуется.

✔ Разделение на доли

Чтобы разделить квартиру на доли, нужно составить соответствующее соглашение, по которому будут определены размеры частей, переходящих к каждому супругу. После этого будет проведена государственная регистрация права собственности на отдельные доли.

• А это позволит супругам самостоятельно распоряжаться своей частью имущества, без получения согласия другой стороны.
• Таким образом, существуют различные варианты распоряжения квартирой, купленной в законном браке.
• Вернуться

○ Советы юриста:

✔ Купили с мужем квартиру, после развода муж ее продал и не возместил мне половину ее стоимости, можно ли оспорить сделку?

Вы можете ее оспорить, если квартира будет признана вашим совместным имуществом (нет брачного договора, завещания, договора дарения и т.д.). Для этого обратитесь в суд с иском о признании сделки недействительной, приложив доказательства того, что квартиры являлась общей.

✔ Муж до брака купил квартиру, но выплачивала кредит я, так как он не работал. После развода он продал ее, имею ли я право на часть от суммы этой сделки?

Вы имеете право на часть суммы, даже если кредит выплачивался бы не вами, потому что долг погашался на общие деньги супругов. Вам необходимо обратиться в суд с иском о выплате половины суммы от продажи квартиры. К иску нужно приложить все чеки о внесении кредита.

Вернуться

Специалист Юлия Плетнева расскажет о сделках по продаже квартир, купленных в браке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ