Противоречие данных кадастра правилам застройки и землепользования

• Содержание
• Что такое территориальные зоны и зачем они нужны?
• На сегодняшний день в Земельном кодексе Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
• Территориальные зоны – это зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
• Ниже даны понятия таких терминов, как градостроительный регламент и правила землепользования и застройки.
• Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующий территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) — размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
• Правила землепользования и застройки – один из документов градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа, а также порядок внесения в него изменений.

Иными словами, территориальная зона – это определенная территория, где действуют те или иные нормы. Границы такой терзоны (территории) установлены органом местного самоуправления.

В определенных случаях могут подлежать изменению, в том числе возможно также внести изменения и в правила землепользования и застройки.

Например, ранее были установлены границы территориальной зоны – зона промышленности.

При этом, при внесении в ЕГРН сведений о такой территориальной зоне выясняется, что в границы терзоны попадает участок с видом разрешенного использования – индивидуальная жилая застройка. В данной зоне промышленности отсутствует такой вид разрешенного использования как – индивидуальная жилая застройка, и имеется ряд ограничений для собственника такого земельного участка.

1. Как же могло такое произойти?
2. Вероятно, при первичном определении границ территориальной зоны – зона промышленности, не были учтены ряд факторов: актуальное кадастровое деление территории, фактическая жилая застройка с имеющимися ранее выданными разрешениями на строительство на таком земельном участке и прочее.
3. В связи с чем, возникла необходимость внесения в карту градостроительного зонирования в отношении данной зоны изменений в части приведения в соответствии ее границ.
4. К сожалению, таких случаев на практике более, чем достаточно.
5. В связи с чем к точности определения границ территориальных зон необходимо подходить с высокой степенью ответственности.
6. Законом о государственной регистрации недвижимости также предусмотрена обязанность по внесению в ЕГРН сведений о территориальных зонах в случае принятия соответствующими органами решений (актов) об утверждении правил землепользования и застройки либо о внесении изменений в правила землепользования и застройки, если такими изменениями предусмотрено установление или изменение градостроительного регламента, установление или изменение границ территориальных зон.
7. Внесенная в ЕГРН информация о территориальных зонах в дальнейшем будет доступна для неограниченного круга лиц, наличие информации в выдаваемых выписках из ЕГРН, а также наличие информации о границах территориальных зон на публичной кадастровой карте позволит любому лицу получить необходимые сведения, не предпринимая никаких усилий по поиску актуальных утвержденных правил землепользования и застройки определенной территории: увидеть их можно на публичной кадастровой карте, подключив в слоях карты слой «территориальные зоны»:

Откуда берутся виды разрешенного использования в ПЗЗ?

На сегодняшний день виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540.

Несоответствие Кадастра и ПЗЗ

Мы — ваш онлайн-Юрист ????????‍⚖️Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.

• Добрый день!
• Приобретена земля, со сведениями из публичной кадастровой карты:
• Категория земель: Земли населённых пунктов
• Разрешенное использование: Для объектов жилой застройки

При обращении в Администрацию населенного пункта за разрешением на строительство, был сказано, что участок частично входит в зону ландшафтного оформления, и разрешение не будет выдано. То есть, есть несоответствие кадастра и ПЗЗ.

Администрация утверждает, что направила на согласование новый ГП и ПЗЗ.

И якобы они ведут работу о приведение в соответствии КП и ПЗЗ.

Но он не согласовывается из каких-то лесников и т.д.

Вопросы:

1) Есть ли сроки согласования новых ПЗЗ?

2) Можно ли ускорить это согласование? К кому надо обратиться? На кого пожаловаться?

1. 3) Кто виноват, что сведения из кадастра не соответствуют ПЗЗ?
2. 4) Возможно ли то, что Продавец (Общество с ограниченной ответственностью), который нарезал участки под продажу, поступил недобросовестно, и в его действиях/бездействии есть злой умысел?
3. 5) Если ответ на предыдущий вопрос положительный, можно ли призвать продавца к ответственности?
4. 6) Можно ли через суд, в отсутствие ПЗЗ, добиться получения разрешения на строительство?
5. 7) Насколько трудной будет Процедура получения документов на дом, если все таки строительство будет произведено в отсутствие разрешения/уведомления?

Уважаемый Валерий! Здравствуйте! В силу п.8 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации

правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

Порядок принятия такового (ПЗЗ), внесение в него изменений- все четко расписано в нормативно- правовых актах органов местного самоуправление конкретной административно — территориальной единице (ст.8 ГрК РФ).

При этом для внесения изменений в ПЗЗ в обязательном порядке проводятся публичные слушания (ст.5.1 ГрК РФ).

• Касательно данных из публичной кадастровой карты (ПКК)- сведения носят только информационный общий характер.
• По уму надо смотреть кадастровую выписку по искомому для Вас ЗУ.
• Тогда на Ваши вопросы можно будет более точно и ясно ответить.
• В любом случае, также важно, чтобы ЗУ был уточнен на местности и это уточнение было законным и верным.
• Возможно лучше истребовать от Продавца межевой план (ну, или от органа кадастрового учета — Управления Росреестра по региону)

Консультация юриста бесплатно

Здравствуйте, Валерий.

Вы вправе требовать предоставить Вам решение по Вашему заявлению в установленные сроки, в течение 7 дней с даты подачи Вами заявления и пакета документов.

Градостроительный Кодекс

Статья 51. Разрешение на строительство

11.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом» или Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос» в течение семи рабочих дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство, за исключением случая, предусмотренного частью 11.1 настоящей статьи:

1. Вы вправе подать жалобу в прокуратуру на нарушение сроков принятия решения и Ваших прав.
2. Если ПЗЗ новые еще не вступили в силу, то Вам не имеют права отказать в выдаче разрешения на строительство.
3. А вот если ПЗЗ уже вступят в силу, то получить разрешение на строительство Вы не сможете.

Вы сможете получить в судебном порядке разрешение на строительство, если обратились за ним до вступления в силу новых ПЗЗ. Однако, Администрация вправе его отменить при изменении ПЗЗ.

Недобросовестности продавца исходя из того, что судя по всему были внесены изменения в ПЗЗ, не усматривается.

Однако, на этом основании Вы можете потребовать расторжения Договора купли-продажи на основании статьи 451 ГК РФ.

Гражданский кодекс

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, Договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

• Однако, судебная практика по вопросу является ли изменение законодательства к коему относятся ПЗЗ, существенным обстоятельством дающим право на расторжение Договора по статье 451 ГК РФ различная, есть как положительная так и отрицательная.
• Строить без необходимых согласований и в нарушение действующих ПЗЗ не рекомендуется, так как придется узаканивать в судебном порядке самовольную постройку в порядке статьи 222 ГК РФ.
• Хотя с учетом того, что Администрация нарушила сроки и не выдала Вам разрешение на строительство шанс признать Право собственности на самовольную постройку при ее соответствии строительным и иным нормам у Вас есть.
• Однако, высок риск того, что к моменту завершения строительства новые ПЗЗ будут приняты и Ваш участок будет отнесен к зоне ландшафного оформления.
• Если не удается получить положительное решение из-за границ с лесными участками, то возможно через лесную амнистию попробовать решить вопрос.
• Попробуйте подать жалобу в прокуратуру на нарушение сроков принятия решения по выдаче разрешения на строительство и по нарушениям при принятию (изменению) ПЗЗ, возможно они были.
• Исходя из ответа прокуратуры и действий Администрации решите что делать дальше.

С уважением! Г.А. Кураев

Здравствуйте Валерий.

1) Есть ли сроки согласования новых ПЗЗ?

2) Можно ли ускорить это согласование? К кому надо обратиться? На кого пожаловаться?

в соответствии с ч. 9 ст. 25 ГрК РФ в течении 3 месяцев должна быть создана согласительная комиссия для согласования ГП. ПЗЗ согласуется только с органом по культуре, но не с лесниками.

3) Кто виноват, что сведения из кадастра не соответствуют ПЗЗ?

Никто. Кадастровое деление и внесении сведений в ЕГРН и градостроительное зонирование очень часто противоречат друг другу. Это разные вещи.

4) Возможно ли то, что продавец (Общество с ограниченной ответственностью), который нарезал участки под продажу, поступил недобросовестно, и в его действиях/бездействии есть злой умысел?

Считаю что нет. Тут солидарен с коллегами.

7) Насколько трудной будет процедура получения документов на дом, если все таки строительство будет произведено в отсутствие разрешения/уведомления?

Практически невозможно, если ПЗЗ будут приняты в редакции, где участок относится к зоне «ландшафтного оформления» и в ней будет запрещена застройка, так как Вы не сможете ее привести в соответствии с ПЗЗ, как указано в ст. 222 ГК РФ.

Тут останется требовать только возмещения убытков в соответствии со ст. 57 ЗК РФ

Оспаривание генерального плана и правил землепользования и застройки

Незапланированные выходные позволили завершить анализ судебной практики города-курорта Анапа за 2019 год. Подобные обзоры для себя лично я готовлю уже более десяти лет и надеюсь, что этот материал будет полезен, как для участников судебных процессов в курортных городах, так и для всех интересующихся актуальной судебной практикой.

Выбор дел для обзора определяется моей специализацией, в связи с чем обзор не претендует на всеохватность.

При подготовке обзора проанализировано 38 судебных актов Верховного суда России, 120 судебных актов Арбитражного суда Северо-Кавказского округа и около 200 судебных актов Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Судебные акты судов общей юрисдикции, за некоторыми исключениями, в обзор практически не вощли, в связи с тем, что практика этих судов слишком разнонаправлена.

Основную массу судебных споров в городе Анапе составляют земельные споры, споры в сфере градостроительства, о сносе и легализации самовольных построек и ряд других.

Начать я хотел бы с анализа дел об оспаривании Генерального плана муниципального образования город-курорт Анапа (далее — Генплан) и Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (далее — Правила, ПЗЗ), поскольку в некоторых из этих споров Верховным судом РФ были сформулированы правовые позиции, имеющие значение для подобных споров не только для Анапы. 

Количество таких дел в Анапе значительно увеличилось в конце 2018 и особенно в 2019 году, что было вызвано большим количеством претензий к Генплану и ПЗЗ со стороны правообладателей объектов недвижимости, которые посчитали, что их интересы нарушены при принятии указанных документов. Около десяти таких дел были рассмотрены Апелляционной коллегией Верховного суда РФ.

В Апелляционном определении №18-АПГ18-46 от 12.12.2018 г. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ сформулировала следующую правовую позицию:

Отнесение земельных участков, находящихся в границе населенного пункта и имеющих вид разрешенного использования «для жилищного строительства» к функциональной зоне сельскохозяйственного назначения, подзоне «резерв развития населенного пункта» и территориальной зоне развития населенного пункта не отвечает требованиям определенности и противоречит требованиям законодательства, имеющим большую юридическую силу.

Верховный суд РФ обосновал указанный вывод следующим:

В разделе 3.8 Положения о территориальном планировании Генерального плана определены функциональные зоны, а для эффективного и упорядоченного взаимодействия функциональных зон в них выделены подзоны.

Функциональная жилая зона включает следующие подзоны: жилой застройки; резерв развития населенного пункта; жилой застройки рекреационной направленности с размещением гостевых домов, мини-гостиниц, апарт-отелей; смешанного размещения жилых домов, объектов общественно-делового и коммунально-складского назначения.

В пункте 3.8.2 Положения о территориальном планировании Генерального плана приведено описание подзоны «резерв развития населенного пункта» как территории, примыкающей к границе населенных пунктов.

Определено, что резервные территории не подлежат застройке капитальными зданиями и сооружениями до их использования по целевому назначению в соответствии с генеральным планом. Также указано, что разделение на подзоны носит условный характер.

При создании комплексной застройки возможна организация смешанных композиций жилых групп различного типа. Конкретизация в этом вопросе подлежит решению на последующих стадиях проектирования.

Данная норма, по мнению Верховного Суда РФ, создает неопределенность в ее применении, поскольку не разъясняет, примыкает ли резервная территория к границе населенного пункта внутри населенного пункта либо за его пределами. При этом из картографического материала (карт) Генерального плана не усматривается, что спорная территория вообще примыкает к границе населенного пункта.

Целевое назначение территории определено как жилая зона, однако имеется запрет на застройку резервной территории до использования земельных участков по целевому назначению без объяснения, относится ли этот запрет ко всем объектам либо за исключением объектов жилищного строительства, и без указания на то, что считается использованием по целевому назначению в соответствии с генпланом. Также норма носит отсылочный характер к последующим стадиям проектирования (без указания таких стадий проектирования: генерального плана либо каких-либо объектов).

При этом Правила землепользования и застройки не устанавливают градостроительный регламент территориальной зоны «резерв развития населенного пункта», что противоречит требованиям частей 4, 6 статьи 36 Градостроительного Кодекса РФ, в которых приведены перечни земельных участков, на которые действие градостроительного регламента не распространяется, а также случаи, когда градостроительные регламенты не устанавливаются. В указанных перечнях отсутствуют земельные участки, относящиеся к территориальной зоне «резерв развития населенного пункта».

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ оставил в силе Решение Краснодарского краевого суда от 30.07.2018 г., которым требования административного истца были удовлетворены.

Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 12.01.2017 N 56-АПГ16-30

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 января 2017 г. N 56-АПГ16-30

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Александрова В.Н.

судей Абакумовой И.Д., Меркулова В.П.

при секретаре Холодцовой Ю.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Гаражно-Строительного кооператива N 85/2 о признании Генерального плана Владивостокского городского округа, утвержденного решением Думы города Владивостока от 15 сентября 2008 г.

N 119, и Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы Владивостока от 7 апреля 2010 г.

N 462, не действующими в части, по апелляционной жалобе Думы города Владивостока и апелляционному представлению прокуратуры Приморского края на решение Приморского краевого суда от 22 августа 2016 г., которым заявление частично удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Александрова В.Н., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Засеевой Э.С., Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации,

установила:

Гаражно-Строительный кооператив N 85/2 обратился в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением о признании Генерального плана Владивостокского городского округа, утвержденного решением Думы города Владивостока от 15 сентября 2008 г.

N 119, и Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы города Владивостока от 7 апреля 2010 г.

N 462, не действующими в части установления в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:15817 двух функциональных и двух территориальных зон, с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Приморского краевого суда от 22 августа 2016 г.

заявление удовлетворено в части признания недействующими Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа, утвержденных решением Думы Владивостока от 7 апреля 2010 г.

N 462 в отношении установления в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:15817 двух территориальных зон с момента вступления решения суда в законную силу.

Не согласившись с решением суда, Дума города Владивостока обратилась в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в удовлетворенной части заявленных требований, полагая, что Правила землепользования и застройки в оспариваемой части не нарушают права административного истца.

Прокуратура Приморского края обратилась в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации с апелляционным представлением, в котором просит судебный акт отменить в части отказа в удовлетворении требования о признании недействующим Генерального плана Владивостокского городского округа, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильное применение норм материального права.

В судебное заседание представители административного истца, Думы города Владивостока, Администрации города Владивостока, Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края, Департамента градостроительства Приморского края, прокуратуры Приморского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы Думы города Владивостока и апелляционного представления прокуратуры Приморского края, заслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации установила следующее.

К вопросам местного значения городского округа относится, утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, в соответствии с пунктом 26 части 1 статьи 16 и части 1 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В соответствии с процедурами, установленными статьями 24 — 25 и 31, 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовлены проекты Генерального плана Владивостокского городского округа (далее — Генплан ВГО) и Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа (далее — Правила землепользования и застройки).

Решением Думы города Владивостока от 15 сентября 2008 г. N 119 утвержден Генплан ВГО, которым в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:15817 установлены две функциональные зоны: жилая зона и зона автомобильного транспорта.

Решением Думы города Владивостока от 7 апреля 2010 г. N 462 утверждены Правила землепользования и застройки, которыми в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:15817 установлены две территориальные зоны: зона застройки многоэтажными домами (Ж-3) и зона объектов автомобильного транспорта (Т-3).

Решения N 119 и 462 приняты уполномоченным органом в установленной форме (подпункт 26 пункта 1 статьи 5 Устава города Владивостока), подписаны главой муниципального образования, официально опубликованы для всеобщего сведения и по этим основаниям не оспариваются.

Гаражно-Строительный кооператив N 85/2 (далее — ГСК N 85/2, кооператив) использует земельный участок с кадастровым номером 25:28:040006:15817 с 1989 года, предоставленный на праве временного пользования под строительство гаражей по улице Карбышева г.

Владивосток, поставленный на кадастровый учет 3 сентября 1991 г. без уточнения границ. Распоряжением Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока от 19 ноября 2014 г. N 2377 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории по адресу: г.

Владивосток, в районе ул. Карбышева, 11, площадью 1812 кв. м.

Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю 12 января 2015 г.

приостановлено осуществление кадастрового учета земельного участка, поскольку вид разрешенного использования земельного участка — для дальнейшей эксплуатации здания ГСК N 85/2 (лит. А) не соответствует Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Думы города Владивостока от 7 апреля 2010 г.

N 462, видам разрешенного использования выбранных для территориальных зон: зоны застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-3) и зоны объектов автомобильного транспорта (Т-3).

• Административный Истец полагает, что нахождение земельного участка в двух территориальных зонах и двух функциональных зонах нарушает требования земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации.
• Удовлетворяя заявленное требование о признании Правил землепользования и застройки не действующими в части отнесения земельного участка одновременно к двум территориальным зонам, Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оспариваемые положения противоречат требованиям части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации и части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
• В соответствии с частью 1 статьи 85 Земельного кодекса, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительным регламентом к следующим территориальным зонам: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных объектов, иным территориальным зонам.
• Частью 2 статьи 85 Земельного кодекса предусмотрено, что границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

Поскольку территориальное зонирование земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:15817 не отвечает требованиям принадлежности его только к одной территориальной зоне, то Правила землепользования и застройки в этой части приняты в нарушение действующего законодательства.

1. Отказывая в удовлетворении требования о признании частично недействующим Генплана ВГО, суд первой инстанции указал, что отнесение земельного участка к двум функциональным зонам не препятствует его использованию в соответствии с установленным видом разрешенного использования, поскольку не меняет его правового режима.
2. Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации полагает, что этот вывод суда ошибочен.
3. Функциональное назначение территорий определяется функциональными зонами, которые устанавливаются документами территориального планирования, в том числе генеральным планом городского округа (пункт 5 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 18, часть 3 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
4. Генеральный план городского округа, утверждаемый муниципальным правовым актом, не должен противоречить Градостроительному кодексу Российской Федерации, в том числе основным принципам законодательства о градостроительной деятельности (часть 4 статьи 3 и часть 13 статьи 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Генплан ВГО, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории городского округа в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы муниципальных образований определяют стратегию градостроительного развития муниципальных образований и условия формирования среды жизнедеятельности, в соответствии с Инструкцией о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной Постановлением Госстроя России от 29 октября 2002 г. N 150 (далее — Инструкция N 150).

Судебная коллегия не может согласиться с тем, что установленные Генпланом ВГО функциональные зоны не нарушают прав административного истца на использование земельного участка в соответствии с видом его разрешенного использования, поскольку в данном случае не соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану в силу требований части 3 статей 9, части 9 и 10 статьи 31, пункт 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Территориальные зоны конкретизируют положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам, в соответствии с положениями статьи 1, статьи 34 и 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации пункта 3.1.5 Инструкции N 150.

Вместе с тем корректировка Правил землепользования и застройки в части, признанной недействующей решением суда, входит в противоречие с Генпланом ВГО в части нахождения того же земельного участка в двух функциональных зонах.

С учетом изложенного, Судебная коллегия полагает, что отнесение в соответствии с Генпланом ВГО земельного участка к двум функциональным зонам, осуществлено без учета требований Градостроительного кодекса Российской Федерации и принципов законодательства о градостроительной деятельности.

Довод, заявленный в апелляционной жалобе Думы города Владивостока о том, что кооператив не обладает исключительным правом собственности на земельный участок, в результате его права не нарушаются оспариваемыми актами, подлежит отклонению, поскольку земельный участок с 1989 года предоставлен административному истцу под строительство гаражей, собственниками гаражей являются его члены и в соответствии требованиями ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации они используют земельный участок в необходимой его части под принадлежащими им объектами недвижимого имущества.

Поскольку Генплан ВГО, утвержденный решением N 119, применялся и были реализованы права граждан и организаций, то в соответствии со статьей 215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2007 г. N 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части», Судебная коллегия полагает, что Генплан ВГО подлежит признанию не действующим в оспариваемой части с момента принятия настоящего определения.

Руководствуясь статьями 309, 310 и 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Приморского краевого суда от 22 августа 2016 г. по настоящему делу отменить в части.

Признать не действующим генеральный план Владивостокского городского округа, утвержденный решением Думы города Владивостока от 15 сентября 2008 г.

N 119 «Об утверждении генерального плана Владивостокского городского округа» в части установления в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:040006:15817, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Карбышева, д.

11, двух функциональных зон: жилая зона и зона автомобильного транспорта, с момента принятия настоящего определения.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

——————————————————————

Что такое правила землепользования и застройки?

Документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты и т.д.

Правила землепользования и застройки – это объемный свод правил и информации о том, какое целевое назначение землям может устанавливаться, какие существуют вообще территории и насколько большими или маленькими могут быть разные объекты недвижимости. Правила создаются на уровне муниципалитета. Разрабатывает их специальная комиссия, а утверждением занимается глава муниципального образования.

Это полноценная правовая бумага муниципального образования, которая должна быть обязательно опубликована в официальных источниках (СМИ или сайт), иначе не обретет должной юридической силы.

Рассматриваемый документ состоит из трех частей:

• информация о том, как применять их и внесение изменений в правила землепользования и застройки;
• карта правового территориального распределения;
• градостроительный регламент.

Первая составляющая правил землепользования сельского поселения или города несет в себе теоретическую информацию организационного характера, то есть, как правильно пользоваться документом, в каком порядке можно вносить изменения в него, использованные термины и так далее.

Затем ПЗЗ содержит карту градостроительного зонирования, которая делит земельные владения городского образования или сельского поселения на правовые территории.

Это могут быть зоны жилых мало-, средне- или многоэтажных построек, деловые зоны или зоны инфраструктур и так далее.

Очертания территориальной зоны могут проходить только по границам других объектов, например, земельных участков, водных объектов, по красным линиям, трассам и другое. Один земельный участок может одновременно находиться только в одной тер. зоне.

Ключевой частью ПЗЗ является градостроительный регламент. Пожалуй, он является наиболее интересным для простых людей, ведь этот документ содержит информацию обо всех видах разрешенного использования земель и объектов капитального строительства, а также об определении минимума и максимума объема недвижимости и об ограничениях их эксплуатации или изменения по высшим законам.

В свою очередь, важнейшей частью градостроительного регламента является генеральный план. Он направлен на грамотное планирование развития территории населенного пункта.

«Нарушение правил землепользования и застройки»»Публичная кадастровая карта. Обновление и новые возможности»

Комплексная проверка территории, подлежащей застройке

Содержание

Для чего проводится правовой анализ территории? В первую очередь, чтобы оценить возможность строительства, перспективы использования участка, инвестиционные перспективы, выявить ограничения и возможности изменения разрешенного использования.

Градостроительный аудит целесообразно проходить также перед покупкой земельного участка, а также при возникновении вопросов по фактическому использованию земли, наличию самовольных построек и т.д.

Конечно же, аудит просто необходим для выявления «подводных камней» и неочевидных фактов, которые могут помешать использовать землю по желанию собственника.

Правовой аудит территории позволяет выявить существующие или устанавливаемые ограничения, обременения или запреты на строительство, согласно действующему законодательству или градостроительным документам.

Правовой аудит территории проводится, чтобы:

• Узнать, что можно строить на участке, можно ли проводить реконструкцию. Определяются виды и параметры строительства, разрешенного согласно ПЗЗ.
• Оценить, есть ли перспективы внесения изменений в ПЗЗ. Определяется, какие изменения в ПЗЗ с большей вероятностью будут рассмотрены комиссией и как лучше обосновать целесообразность изменений.
• Выявить зоны с особыми условиями использования, не зафиксированные в ЕГРН, определить ограничения, которые могут быть с этим связаны, а также понять, насколько правомерны ограничения и можно ли их оспорить.
• Проверить юридическую чистоту участка. Если речь идет о покупке, то важно проверить права продавца, количество владельцев, а также интересы третьих лиц на землю или объекты на ней расположенные.
• Оптимизировать платежи: снизить кадастровую стоимость, применить льготные режимы.
• Выявить риски. Оценить, чего ждать при проверке контролирующими органами, как успешно пройти проверку, выявить проблемные или незарегистрированные объекты.
• Получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Когда может понадобиться правовой аудит?

• Когда планируется застройка территории.
• Перед покупкой земельного участка: проверка юридической чистоты, анализ рисков, связанных с предыдущими сделками.
• При вопросах по текущему применению участка: можно ли снизить кадастровую стоимость, соответствует ли фактическое использование разрешенному, нет ли нарушений.
• При оформлении прав на государственную или муниципальную землю: вопросы аренды, снижения арендной платы, возможности выкупа.
• При вопросах, связанных с самовольным строительством: насколько законны постройки на участке, как легализовать самострой, можно ли сохранить здания в первоначальном виде.

В ходе аудита анализируется большой объем данных для составления максимально полной картины о перспективах использования территории.

Помимо изучения градостроительной документации, аудиту подлежат следующие данные и проводятся следующие мероприятия:

• Изучение правоустанавливающих документов и истории их возникновения. Изучается наличие и содержание прав на участок, риски признания сделок недействительными. Юрист всегда смотрит на основания и количество перехода прав на участок. Большое количество сделок может указывать на применение схем, чтобы скрыть недобросовестное приобретение или самозахват.
• Анализ разрешительной документации на предмет правомерности изменения правил использования. Смена целевого назначения — довольно сложная процедура, в ряде случаев ее проведение невозможно. Покупка земли с целью «подогнать под проект» — это всегда большой риск, и лучше до покупки узнать, каковы возможности изменения разрешенного вида использования.
• Выявление наличия или отсутствия обременений. К обременениям относятся обстоятельства, которые отягчают условия владения или использования участка в пользу третьих лиц. Это могут быть аренда, Ипотека, Залог, Сервитут, задолженности по налогам, долги управляющим компаниям. Вовремя выявленные обременения позволяют оценить перспективы применения участка, степень влияния этих обременений, определить альтернативы использования территории.
• Выявление наличия или отсутствия ограничений. Ограничения накладываются, чтобы защитить сам участок или прилегающие территории от неблагоприятного влияния. В таких зонах можно вести деятельность с ограничениями либо вовсе запрещено вести хозяйственную деятельность. Наличие ограничений подразумевает расположение участка или его части в санитарных, природоохранных, историко-культурных, градостроительных зонах, а также в зонах инженерных сетевых коммуникаций. Анализ проводится для того, чтобы при планировании строительства и расположения объектов учитывать расположение особых зон.

Итогом проведенного аудита становится отчет с текстовыми сведениями, таблицами и графическими изображениями. Рассмотрим подробнее разделы, из которых состоит документ.

• Исходные данные. Указывается номер участка, адрес, кадастровая стоимость, сведения из ЕГРН.
• Предмет исследования: непосредственно сам участок, в отношении которого проводится аудит.
• Цель исследования: определяется, исходя из того, что собирается делать с участком заказчик.
• Обоснование: исследование градостроительного регламента, анализ положений о виде разрешенного использования, анализ ограничений, расположение участка в определенных зонах, в том числе в зонах с особыми условиями использования, анализ текущего вида разрешенного использования, освоение участка, перспективы, условия застройки или иной деятельности.
• Анализ возможности внесения изменений в ПЗЗ. Варианты и условия внесения изменений.
• Исследование вопросов кадастровой стоимости.
• Выводы. В качестве выводов приводятся допустимые виды разрешенного использования, технико-экономические параметры, ограничения, определяется кадастровая стоимость или арендная плата, необходимость преобразования участка, необходимость снятия запрета на строительство, риски, связанные с действиями или бездействиями правообладателя и другая важная информация.

По итогам аудита составляется дорожная карта, которая отражает план мероприятий по дальнейшей деятельности на участке и по устранению рисков.

В данном документе прописываются варианты использования участка с учетом результатов анализа. Дорожная карта позволяет оценить инвестиционную привлекательность запланированного строительства или же пересмотреть первоначальную стратегию использования участка.

Например, участок в новой Москве 2 га с видом разрешенного использования «для сельхозпроизводства» находится в зоне с индексом «Ф», и строить там нельзя.

В данной ситуации дорожная карта может предполагать две стратегии:

1. Разработка концепции развития территории.
2. Изменение Правил землепользования и застройки для установления, например, вида разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» и установления соответствующей плотности и высотности застройки.

Каждая стратегия расписывается максимально подробно с этапами, сроками, ожидаемыми результатами, действиями в случае отказа уполномоченных органов вносить изменения.

Юристы нашей компании проведут правовой анализ территории перед покупкой участка в Москве, перед началом строительства и для других целей. По итогам анализа составляется развернутый отчет.

Как мы работаем?

• Уточняем ваши интересы: с какой целью необходима проверка, с какими неочевидными вещами можно столкнуться.
• Собираем сведения для анализа: градостроительная документация, сведения ЕГРН, размеры участка, фактическое использование участка, наличие подземных сооружений и инженерных коммуникаций, примерная кадастровая стоимость, стоимость аренды и другие данные.
• Отправляем запросы в уполномоченные органы, получаем консультации по интересующим вопросам.
• Оцениваем возможности и перспективы территории в зависимости от вашего запроса. Это могут быть допустимые объемы строительства, варианты оптимизации платежей, возможности изменения видов разрешенного использования.
• Выявим риски и возможные проблемы, например, наличие самовольных построек.
• Оценим перспективы внесения изменений в ПЗЗ, обоснуем изменения и направим предложение в комиссию.
• Составим дорожную карту с вариантами использования территории и мероприятиями по устранению рисков.

По результатам анализа вы сможете действовать именно по той стратегии использования территории, которая для вас выгоднее и интереснее всего. Все последующие Услуги, которые потребуются для дельнейшей деятельности на земельном участке вы также можете заказать у нас.

Чтобы проконсультироваться по вопросам правового анализа территории, оставьте заявку на сайте или свяжитесь с нами по телефону.

1. Если возникает приостановка, мы корректируем работу, общаемся с регистратором и в итоге всегда доводим работу до положительного результата. Мы заключаем договор и берем на себя ответственность за результат работ.
2. У нас отлажена система автоматизированных бизнес-процессов, в которых у каждого специалиста своя роль и четко прописаны должностные обязанности, что позволяет максимально сократить сроки выполнения работ и повысить качество выпускаемых документов.
3. Персональный менеджер обеспечивает грамотный разбор поступающих заявок и просчет рисков, предоставляет всегда актуальную информацию по объектам в работе.
4. Мы имеем налаженные связи и возможность получения актуальной графики в Росреестре, оперативного согласования в ведомствах.

Гарантийное обслуживание 6 месяцев Личный кабинет для клиентов >12 000 объектов зарегистрировали за 6 лет Кадастровые инженеры с опытом работы более 10 лет Оперативная корректировка после приостановок Департамент городского имущества города Москвы Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы Комитет государственного строительного надзора г.Москвы