Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает Услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.
Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК.
Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру).
После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.
Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.
Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.
Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.
Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией.
Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья.
Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.
Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома.
- Условия договора дают возможность расторжения
- Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения.
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы).
Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления
Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?
Определение субъекта управления МКД
После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.
Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.
Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.
В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.
Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.
В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.
В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.
Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.
Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.
Как управлять многоквартирными домами-новостройками.
Управление МКД после ввода в эксплуатацию
До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.
При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.
153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).
После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).
Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.
Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.
В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за Жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).
Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).
Основные условия договора управления МКД.
Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.
Выбор управляющей организации в новостройке
Краткое содержание:
- Этап 1.
- Этап 2.
- Обсуждение
При заселении в новостройку будущие собственники нередко сталкиваются с проблемой навязывания им застройщиком управляющей организации, тарифы за услуги которой выше среднерыночных. В такой ситуации многие жильцы сетуют на несправедливость таких условий, однако не знают, каким образом законно противостоять этому.
Этап 1.
- Временное управление домом: управляющая организация выбирается застройщиком
В течение 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (далее — МКД) застройщик обязан заключить договор управления МКД с управляющей организацией (п. 14 ч. 5 ст. 161 ЖК РФ) на срок не более чем 3 месяца (п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). При выборе временной управляющей организации застройщик не обязан учитывать мнение дольщиков и прочих лиц.
Временная управляющая организация не может навязывать услуги, не являющиеся обязательными для содержания жилых домов.
Перечень обязательных услуг содержится в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Таким образом, управляющая организация (любая, не только временная) не может без согласия общего собрания собственников МКД включить в квитанции плату за видеонаблюдение, услуги консьержа, охрану и т.п.
Этап 2
- Выбор управляющей компании на открытом конкурсе, проводимом ОМСУ, либо на общем собрании собственников МКД
2.1. Открытый конкурс по отбору управляющей организации, проводимый органами местного самоуправления (далее — ОМСУ)
По общему правилу выбор управляющей организации в новостройке осуществляется на открытом конкурсе по отбору управляющей организации (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ).
Извещение о проведении открытого конкурса размещается ОМСУ на официальном сайте в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД. Затем в течение не более чем 40 дней со дня размещения такого объявления проводится сам конкурс.
После этого в течение 10 дней ОМСУ извещают всех лиц, принявших квартиры в новостройке, о результатах конкурса.
Таким образом, не более чем в течение 70 дней со дня со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию должен быть проведен конкурс на отбор управляющей организации МКД.
В течение 2 месяцев со дня проведения открытого конкурса лица, принявшие квартиры в новостройке, обязаны заключить договор на управление МКД с выигравшей управляющей организацией.
До тех пор пока не заключен договор на управление домом с новой управляющей организацией, услуги продолжает оказывать временная управляющая организация, изначально назначенная застройщиком.
2.2. Общее собрание собственников МКД
В течение года лица, принявшие от застройщика квартиру по акту приема-передачи, приравниваются к собственникам в целях участия в общем собрании собственников МКД (ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ).
Иными словами, в течение года после подписания акта-приема передачи лица, принявшие квартиры, обладают такими же правами по управлению многоквартирным домом, что и собственники, и могут проводить общие собрания собственников и принимать решения по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания собственников. Компетенция общего собрания раскрыта в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Из буквального содержания ст. 161 ЖК РФ не следует, что общее собрание собственников МКД может самостоятельно выбрать способ управления МКД в обход открытого конкурса, Процедура которого описана в чч. 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ.
Однако из систематического толкования положений ЖК РФ с учетом примата воли собственников вытекает, что в случае, если общее собрание собственников при надлежащем соблюдении процедуры выбрало способ управления МКД и реализовало его, то открытый конкурс не проводится.
Такое толкование соотносится с установлениями подзаконных актов, которые по силе подчинены закону и не применяются при их противоречии. Согласно п. 39 Постановления Правительства РФ от 06.02.
2006 № 75, если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.
Осознанный выбор. Управляющая компания в новостройке
На вопросы, связанные с выбором управляющей компании (УК) в новом доме, отвечает Луиза Кудашова, управляющая объектами недвижимости, Юрист по вопросам ЖКХ
Допустим, дом новый, жильцы друг друга не знают. С чего начинать выбор УК? С какого времени платить за коммунальные услуги?
— Согласно п. 14 ст. 161 ЖК РФ с даты ввода дома в эксплуатацию застройщик либо сам должен заниматься его управлением, либо обязан заключить договор со специализированной организацией. Такой порядок действует до момента проведения общего собрания собственников, которые сами изберут УК. Если по каким-либо причинам они этого не сделают, администрация района организовывает открытый конкурс по выбору УК. По итогам общего собрания либо конкурса УК заключает прямые договоры управления с каждым собственником помещения в доме (но не менее чем с 51%).
Согласно пп. 6 п. 2 ст. 153 ЖК РФ у приобретателя квартиры в новостройке обязанность по оплате ЖКУ возникает с момента подписания передаточного акта.
Однако в договоре долевого участия зачастую предусмотрено, что расходы по коммунальным платежам за период с даты ввода дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи покупатели компенсируют либо напрямую застройщику, либо назначенной им УК.
В принципе это обоснованно, так как обязанности по техобслуживанию дома, в том числе предоставлению ЖКУ, переходят от застройщика к УК. На практике в Москве и Московской области покупателям квартир в новостройках обычно выставляется авансовый платеж за четыре месяца, который был предусмотрен в п. 5.
3 Постановления правительства Москвы № 942 от 08.12.1998 г. При этом в федеральном законодательстве такой нормы нет, а согласно ЖК РФ, УК и вовсе обязана выставлять оплату только по факту оказания услуг.
Как заключить выгодный для жителей договор с УК? На что обратить внимание при выборе компании, как промониторить рынок и т.д.?
— В принципе органы исполнительной власти, в том числе управы районов, обязаны не только организовать конкурс по выбору УК, но и оказать практическую помощь собственникам в проведении общего собрания и передаче дома обслуживающей компании (Постановление правительства Москвы от 27.07.2010 г. № 644-ПП «О развитии конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами в городе Москве»).
- Если собственники осуществляют выбор УК самостоятельно, необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- · опыт (год основания компании);
- · практика работы (число обслуживаемых домов);
- · наличие и количество уборочной техники;
- · отсутствие жалоб, клиентоориентированность;
- · наличие лицензий и сертификатов.
- Кроме того, важнейшим условием для жителей является стоимость услуг компании и соотношение цены и качества.
Поиск УК можно, конечно, вести в СМИ или Интернете. Например, Мосжилинспекция ежемесячно проводит рейтинг УК и размещает информацию на своем сайте. Основным критерием является наличие зафиксированных фактов нарушений в управлении и эксплуатации.
Правда, в исследовании имеется существенный минус — нет связи между количеством нарушений и числом домов, поэтому неудивительно, что первые места в рейтинге занимают УК, обслуживающие один-два дома, а в хвосте — компании с большим количеством объектов.
Также существуют специализированные порталы по ЖКХ. Получить информацию об УК можно и в органах местной власти. Наиболее оптимальный вариант — найти организацию в своем микрорайоне. Территориальная близость немаловажна для оперативной и качественной работы.
Кроме того, можно собрать отзывы, сравнить результаты деятельности своей УК с другими.
Какие работы УК входят в ставку содержания и ремонта, а что оплачивается жильцами дополнительно?
— Квартплата, ставка техобслуживания, ставка УК — все это вариативные названия тарифа за содержание и ремонт жилого помещения, который включает в себя оплату услуг и работ по управлению многоквартирным домом (МКД), а также содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества. Плата за жилое помещение за 1 кв. м в месяц формирует бюджет эксплуатации и техобслуживания каждого дома.
Все обязательные услуги УК перечислить сложно.
Это содержание конструктивных элементов здания, уборка мест общего пользования и придомовой территории, организация сбора и вывоза бытовых отходов и крупногабаритного мусора, обслуживание общих коммуникаций, а также систем отопления, водоснабжения, электроснабжения, противопожарной безопасности, вентиляции и пр. Кроме того, УК занимается организацией работ с населением, подрядными и ресурсоснабжающими организациями и т.д.
(Перечень дополнительных работ и услуг, которые оплачиваются помимо ставки, смотрите в таблице.)
| Дополнительные работы и услуги, не входящие в ставку содержания и ремонта жилого помещения | |
| Внутриквартирные работы | Не связанные с общедомовыми инженерными системами, оказываются по желанию собственника на договорных началах или по утвержденным прейскурантам УК |
| Организация охраны (ЧОП, консьержи) в доме, КПП | Постоянно, если принято решение на общем собрании собственников более 51% собственников МКД |
| Уборка территории, в том числе дорог, не входящих в состав общего имущества | По мере необходимости, если принято решение на общем собрании собственников более 51% собственников МКД |
| Ремонтные работы капитального характера |
Фас в сми: фас о выборе управляющих компаний для многоквартирных домов
Интервью с заместителем руководителя Оренбургского УФАС России Людмилой Полубояровой
— Какие существуют способы управления многоквартирными домами?
— Законодательством четко установлено три способа: непосредственное управление собственниками помещений; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом; управление управляющей организацией. Выбор способа управления осуществляют непосредственно собственники. В 76% случаев осуществляется выбор в пользу управляющих компаний.
В отдельных случаях отобрать управляющую компанию может орган местного самоуправления путем проведения конкурса. Это особо актуально для новых многоквартирных домов, так как по истечении 20 дней с момента выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию нового многоквартирного дома орган местного самоуправления объявляет о проведении открытого конкурса.
Однако это не лишает собственников права выбора управляющей организации, и, если они решат провести общее собрание и выбрать управляющую компанию сами, до момента подведения итогов конкурса, то конкурс отменят.
Конкурс по выбору управляющей компании проводится органом местного самоуправления и в том случае, если доля муниципальной собственности превышает 50%, а также если решение о выборе способа управления собственниками еще не принято или не реализовано.
Информация о проведении конкурса размещается на официальном сайте torgi.gov.ru, а сам конкурс проводится в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 75 от 06.02.2006г. «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»
— Как УФАС осуществляет контроль по проведению конкурса по выбору управляющих компаний?
— Антимонопольный орган вправе выдать предупреждение о прекращении нарушения законодательства и проведении конкурса.
И если органом местного самоуправления предупреждение не исполнено в добровольном порядке и конкурс не проведен, то возбуждается дело о нарушении антимонопольного законодательства.
По итогам рассмотрения дела может быть выдано предписание, которое подлежит исполнению в обязательном порядке.
Непроведение открытого конкурса по выбору управляющей организации может привести к ограничению конкуренции на рынке предоставления услуг по управлению многоквартирными домами, следовательно, такое бездействие свидетельствует о нарушении части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Так, в прошлом году органам местного самоуправления выдано 5 предупреждений о необходимости провести конкурс по отбору управляющих организаций. Из них 2 исполнены в добровольном порядке, по трем возбуждены дела и в конечном итоге выданы предписания.
В текущем году выдано также 5 предупреждений, одно из них исполнено в добровольном порядке, еще одно находится в стадии исполнения, по трём остальным возбуждены и рассмотрены дела о нарушении антимонопольного законодательства. В двух случаях торги проведены, по третьему — выдано предписание об обязательном проведении конкурса.
- — Откуда в антимонопольный орган поступает информация о том, что орган местного самоуправления не исполняет обязанность по проведению конкурса?
- — Информация поступает в первую очередь из обращений и жалоб, из средств массовой информации, также сведения передают органы прокуратуры, областная жилищная инспекция.
- — Какой совет можете дать собственникам квартир?
— Хотелось бы обратить внимание, что законодатель, предоставляя гражданам свободу выбора подразумевал, что это будет свободная, осознанная, ответственная деятельность, а не бездействие. Поэтому необходимо посещать собрание собственников и обращать внимание на информацию, представленную на информационных стендах в подъездах.
Как жильцам выбрать способ управления домом?
В домах, где все помещения находятся в государственной или муниципальной собственности, стало обязательным проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации.
Но если в доме большая часть помещений находится в частной собственности, жильцы могут сами выбрать способ управления.
Как понять, какой из них окажется подходящим и повлияет ли он на размер платы за жилищно-коммунальные услуги?
В январе 2020 г. был изменен порядок выбора управляющей организации для многоквартирных домов, все помещения в которых находятся в государственной или муниципальной собственности1. Теперь для ее избрания стало обязательным проведение открытого конкурса.
Ранее для «полностью государственных» домов подобное требование отсутствовало. Проведение конкурса было обязательным лишь для домов, в которых только часть площади помещений, но при этом более 50%, находилась в государственной или муниципальной собственности.
Вместе с тем затронутые изменениями ситуации сейчас редки. Обычно в многоквартирных домах большая часть помещений находится в частной собственности. Поэтому жильцы могут выбрать способ управления домом на общем собрании собственников помещений.
Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.
Жилищный Кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в доме;
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным.
Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать Доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.
Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.
Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.
Структура этих организаций включает три звена:
- общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
- правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
- председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.
Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»). Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его. Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.
Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.
Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.
Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.
Как поменять управляющую компанию — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости
Три вида управляющих компаний
В законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.
- УК, выбранная на общем собрании собственников
- Этот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.
- Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.
- Компания, выбранная на открытом конкурсе
Открытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией. Тогда УК выбирает орган местного самоуправления. Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.
Договор с выигравшей конкурс компанией заключается на срок от 1 года до 3 лет. Такую организацию заменить проще.
«Временная» управляющая компания.
Такую УК назначают в новостройках после сдачи дома.
Застройщик обязан выбрать управляющую организацию в течение 5 дней с момента ввода нового дома в эксплуатацию. Временная УК работает, пока не состоялся открытый конкурс и на нём не выбрана «постоянная». Но выбрать могут и ту же самую организацию.
Договор с «временными» УК заключается на срок не больше 3 месяцев.
Когда можно поменять управляющую компанию
Есть два варианта: дождаться, когда закончится договор, или расторгать текущий. Первый способ — самый простой и безболезненный.
Найдите договор и посмотрите, нет ли в нём особых условий расторжения или перезаключения.
В этом случае действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор автоматически продлевается на такой же срок на тех же условиях.
Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией можно в нескольких случаях:
- если это прямо прописано в договоре (но это вряд ли — УК такое невыгодно);
- если УК не выполняет (или нарушает) условия договора;
- если жители решили сменить способ управления домом;
- если ситуация настолько изменилась, что нынешние условия договора жителей совсем не устраивают.
Разберём эти случаи подробнее.
Если в договоре есть условия досрочного расторжения отношений
Вряд ли найдётся управляющая компания, которая пропишет в договоре дополнительные основания для его расторжения: но вдруг ваша УК именно такая? Например, в документе будет пункт, что, если УК нарушит определённое количество раз какие-то пункты договора, её можно поменять.
- Изучите договор — не только раздел о прекращении или расторжении договора, но и раздел об обязанностях сторон: основания для прекращения отношений с УК могут оказаться и там.
- Если УК нарушает условия договора
- Это, пожалуй, самая веская причина расторжения договора.
В законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с управляющей компанией, а за какие — нет. Но, учитывая, сколько сил потребуется для созыва общего собрания собственников и выбора новой компании, эти нарушения должны быть существенными.
Во-первых, уговорить соседей расторгнуть договор с УК из-за того, что полы в подъезде моют один раз в неделю вместо двух, очень сложно. Во-вторых, есть опасность поменять «шило на мыло». Гарантии, что следующая управляющая будет до запятой соблюдать договор, нет.
Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.
Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их. График обязанностей УК, скорее всего, вынесен в приложение к договору — обязательно проверьте его.
Если УК допускает небольшие нарушения договора или Правил по управлению домом, пишите претензии, звоните руководству УК и пробуйте решить проблемы малой кровью. Если УК не реагирует на жалобы, обратитесь в Роспотребнадзор, в жилинспекцию и прокуратуру.
Если и это не помогает, то действительно стоит задуматься о замене такой организации на новую.
Составьте список нарушений: какие-то из них могли происходить регулярно, а какие-то, более грубые, вы замечали один-два раза. Найдите имеющиеся жалобы в УК и ответы управляющей, если они были.
Соберите доказательства нарушений. Пригодятся любые документы, фотографии, видеозаписи и отчёты, которые помогут убедить сомневающихся жильцов.
Отдельно стоит сказать о нарушениях, за которые можно не только отказаться от договора, но и добиться исключения сведений об УК из реестра.
Вот несколько примеров таких грубых нарушений:
- УК не проводит испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления;
- УК за 30 дней с даты договора на управление не заключила договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение;
- у УК накопился долг перед ресурсоснабжающей организацией в размере двух среднемесячных сумм по заключённому договору. Такой долг должен быть подтверждён судом;
- невыполнение правил аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).
Если жители решили сменить способ управления домом
В этом случае жители на общем собрании выбирают другой вариант управления домом. Чаще всего это ТСЖ (товарищество собственников жилья). Обычно такое ТСЖ почти сразу нанимает другую УК и заключает с ней договор.
- Так собственники, как правило, отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.
- Если через какое-то время жители захотят вернуться к обслуживанию управляющей организацией, то потребуется новое общее собрание, на котором они решат изменить способ управления и выбрать другую УК.
- Если договор не отвечает текущим реалиям
В Гражданском кодексе это называется «существенное изменение обстоятельств». Поменять УК в таком случае можно только через суд. Он оценит, насколько сильно изменились обстоятельства, и как это влияет на договор. Если в текущих условиях вы не стали бы заключать договор с этой УК, то это могут признать существенным изменением, договор будет расторгнут.
Суд — дело долгое и затратное, поэтому отказаться от услуг надоевшей УК гораздо проще, дождавшись истечения срока договора.
Кроме общих оснований, есть 3 особых случая досрочного расторжения договора с УК.
Управляющая компания: принципы работы, как выбрать и как сменить
Управляющая компания (УК) это та самая организация, которая технически и санитарно содержит ваш дом. Иными словами — «разруливает» все проблемы, которые могут возникнуть на территории вашего дома и двора. Все эти действия осуществляются официально, на основании договора доверительного управления.
Эта статья о том, как подбираются управляющие компании, и как действовать, если хочется её сменить.
Довольно распространённая ситуация — после подписания акта приёма-передачи квартиры в новостройке собственник обнаруживает, что «в приданое» от застройщика достаётся выбранная самим застройщиком управляющая компания. Это кажется странным, ведь в многоквартирном доме правила игры сводятся к тому, что жильцы сами выбирают УК.
Откуда появляется управляющая компания в новостройках?
Все дело в том, что образуется большая временная пропасть между тем, когда застройщик сдаёт дом в эксплуатацию, и когда акт приёмки подписывает последний собственник квартиры этого дома. На приёмку квартиры может уйти и до полугода, а все это время жилой комплекс так или иначе надо обслуживать. Тут-то и появляется временная управляющая компания.
Схематично это выглядит следующим образом:
- — Застройщик закончил стройку и ввёл дом в эксплуатацию;
- — Чисто физически по многим объективным причинам он не может день в день передать все квартиры жильцам, даже если их всего 10 в доме;
- — Пока он не передаст ключи всем своим клиентам, дом, так скажем, не может простаивать без надзора УК;
- — Соотвественно, застройщик, спустя 5 дней после ввода в эксплуатацию, назначает на эту «должность» свою подконтрольную управляющую компанию, с которой заключает договор управления на 3 месяца.
Важно! Такая схема абсолютно законна и оправдана. Её «фишка», которая зачастую выражается недовольством жильцов, заключается в том, что независимо от того, подписывали ли вы договор с этой УК при передаче квартиры или нет, по закону платить за её содержание все равно придется с даты подписания акта.
Важно! Следущий момент заключается в том, что жильцы лишены права разрывать с этой временной УК договор сотрудничества ровно до тех пор, пока не будут подписаны все акты приёма-передачи. Только после этого жильцы могут решать, продолжать ли сотрудничество с ранее выбранной застройщиком УК или же подбирать свою.
Как происходит подбор управляющей компании?
В случае, если вас и всех жильцов устаивает спектр услуг, предоставляемых управляющей компанией, прайс-лист на эти услуги и качество их исполнения, то контракт с ней пролонгируется.