Аварийное жилье: когда дому присуждают такой статус, можно ли его проверить, есть ли возможность провести куплю-продажу такой жилплощади в 2023 году

Администрация города или другого поселения обязательно принимает меры к расселению аварийного и ветхого жилья.

Квартиры в таких домах теряют в цене из-за изношенности, что делает их привлекательными для инвесторов, а собственникам наоборот выгоднее быстрее переоформить жилье, чтобы долго не ждать расселения.

Передать квартиру покупателю можно по стандартному ДКП. Сегодня рассмотрим подробнее, можно ли продать аварийное жилье и как это юридически грамотно сделать.

Законодательный запрет на продажу

Ни один российский Закон не запрещает собственнику продать свою квартиру в аварийном доме. При этом нужно учитывать несколько условий. Вопрос, можно ли продать квартиру, зависит от периода времени, когда заключается Договор купли продажи.

Подписывать ДКП нельзя, когда:

• Продавец уже заключил с администрацией соглашение об обмене квартиры или о выплате ему компенсации за аварийное жилье;
• имеется решение суда о принудительном выселении собственника, поскольку он отказывается добровольно подписывать соглашение о расселении или о выплате выкупной цены с администрацией.

Если двух препятствий, перечисленных выше, нет, то квартиру можно продавать. Статус аварийного автоматически не изымает такое жилье из оборота, на него не налагаются никакие ограничения или запреты. До момента заключения сделки с муниципалитетом собственник может распоряжаться жильем по собственному усмотрению.

ВАЖНО! Продать аварийное жилье может только собственник – если он квартиру купил, получил в дар, по наследству или приватизировал. Наниматель по договору социального найма имеет другие права – о них читайте ниже.

Особенности продажи аварийного жилья

В целом продажа и покупка аварийного жилья происходит по общим правилам купли-продажи. Но есть один нюанс – покупателя обязательно нужно уведомить о том, что жилье является аварийным и подлежит сносу.

Покупатель уведомляется письменно – нужно внести в ДКП соответствующий пункт. Составить его можно свободно. Безопаснее, если в тексте соглашения будут указаны реквизиты акта муниципалитета, по которому дом признали аварийным.

ПРИМЕР ФОРМУЛИРОВКИ. «Продавец уведомляет Покупателя, а Покупатель принимает к сведению, что многоквартирный дом по адресу г. Нск, ул. Мичурина, 67, в котором расположена передаваемая квартира, признан аварийным и подлежащим сносу Постановлением Администрации города Нска № 667 от 09.12.2018».

Дополнительных письменных уведомлений не требуется.

Если покупателя не уведомить об аварийном состоянии жилья, он сможет впоследствии оспорить сделку в связи с существенным заблуждением. Для продавца это риск, поскольку деньги, полученные по ДКП, нужно будет вернуть.

Порядок действий

Далее рассмотрим порядок действий и список документов, необходимых, чтобы продать помещение. Получение дополнительных разрешений от администрации или удостоверение ДКП у нотариуса для продажи аварийного жилья не требуется.

Сбор документов

Поиском всех необходимых документов занимается продавец. Прежде, чем продавать квартиру, готовят стандартный набор:

• свежую выписку из ЕГРН;
• свидетельство о праве собственности на квартиру, если есть;
• нотариальное согласие супруга;
• технический паспорт квартиры – для проверки перепланировки;
• справку об отсутствии долга по коммунальным платежам;
• справку об отсутствии прописанных.

Дополнительно покупателю может понадобиться документ-основание, по которому продавец получил жилье.

ВНИМАНИЕ! Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние – понадобится разрешение опеки и визит к нотариусу. Подробнее об этом, а также о других нюансах подготовки документации для продажи читайте нашу предыдущую статью.

Определение цены

Цена продажи определяется свободно сторонами. Ее можно установить самостоятельно путем торга, а можно обратиться к профессиональному оценщику. Конечно, аварийный статус значительно уменьшает стоимость жилья. Итоговое решение зависит только от договоренности сторон.

При этом если квартира была в собственности менее 3 (5) лет, нужно ориентироваться на установленную в ЕГРН кадастровую стоимость. Продав квартиру по цене ниже 70% от кадастровой стоимости, продавец рискует попасть на доначисление НДФЛ на сумму продажи.

Подробнее о разнице между рыночной и кадастровой стоимостью читайте здесь.

Подписание договора

В договоре купли продажи указывается стандартная информация:

• ФИО сторон, их адреса и паспортные данные;
• подробное описание квартиры по выписке из ЕГРН: адрес, метраж, кадастровый номер и другие сведения;
• цена, за которую продают жилплощадь, в рублях цифрами и прописью;
• порядок оплаты;
• порядок и срок передачи жилья (по акту или же функции передаточного документа выполняет договор;
• дополнительно включается пункт об аварийности – что продавец известил, а покупатель принял к сведению этот факт.

Скачать бланк договора для заполнения бесплатно.

Готовый договор понадобится в трех экземплярах – по одному для сторон плюс один для Росреестра.

Регистрация прав в ЕГРН

Продать помещение по ДКП недостаточно – права требуют регистрации. После регистрации Право собственности окончательно закрепляется за новым собственником. Госпошлина в 2021 году установлена в размере 2 000 рублей и от аварийности жилья не зависит. Пошлину обычно оплачивает покупатель, но законом это не предписано.

Подать документы можно через ближайший МФЦ, записавшись заранее или в порядке живой очереди. Заранее заполнять заявление не нужно, достаточно принести с собой пакет документов по продаже и квитанцию об оплате пошлины. В ходе приема специалист заполнит заявление, в котором нужно будет расписаться.

Срок регистрации составит 5-14 дней. Подробнее об этой процедуре читайте статью по ссылке.

Окончательный расчет

Чтобы продать аварийное помещение, можно использовать любые способы расчета и любой период. Тот факт, что квартира аварийная, не влияет на расчеты.

Например:

• полная сумма сразу;
• часть суммы авансом (или задатком) до регистрации, остаток – после регистрации;
• полная сумма после регистрации.

Варианты передачи денег тоже могут быть любые – наличными под расписку, через аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее об этом читайте здесь.

Можно ли продать аварийное жилье в ипотеку или под маткапитал

Материнский капитал можно вкладывать только в улучшение жилищных условий. ПФР обязательно проверяет, улучшатся ли условия проживания семьи, в частности оценивает состояние МКД, в котором расположена квартира.

Аварийное жилье по определению не может быть улучшением жилищных условий. Именно поэтому вложить средства сертификата в приобретение такой квартиры не получится.

Для банка аварийное жилье – невыгодный Залог, который не сможет в случае неплатежеспособности заемщика обеспечить финансовые интересы. Вероятность одобрения ипотечного кредита под залог аварийного жилья крайне мала. Кредит выдается не на один десяток лет, и все это время его нужно чем-то обеспечивать. А аварийный дом рано или поздно снесут, разрушив и предмет залога.

Таким образом, если заинтересованное лицо планирует покупать аварийную квартиру на кредитные деньги, нужно рассмотреть альтернативные возможности – например, потребительский кредит или ипотеку под залог уже имеющегося жилья.

Что делать нанимателям квартир в ветхом доме

У нанимателей нет возможности продать квартиру, которую они занимают в аварийном доме. Право продать имеется только у собственника жилья, а договор социального найма правом собственности не наделяет – только правом проживания и пользования.

Если квартира не приватизирована, то с нанимателем администрация заключит новый договор соцнайма, предоставив другое жилье. Для перезаключения договора нужно обратиться в местную администрацию – комитет, отдел, управление или департамент, который занимается распределением муниципальной жилой площади.

Итак, продать аварийное жилье может собственник квартиры по стандартной схеме до того, как подпишет контракт с администрацией об обмене данного помещения на новое. Дополнительных согласований с администрацией такая сделка не требует. Единственный нюанс – покупателя нужно обязательно предупредить перед заключением договора об аварийности. Иначе впоследствии он сможет оспорить ДКП через суд.

• Если у вас остались вопросы о том, как продать аварийную Недвижимость – задайте их нашему дежурному юристу в чат или через поле комментариев.
• Мы благодарны вам за лайк и репост статьи!
• Вам может быть интересно: намеренное ухудшение жилищных условий – о чем говорит практика.

Можно ли продать, купить квартиру в аварийном доме в 2021 году

Один из популярных вопросов среди собственников – можно ли продать квартиру в аварийном доме. Сделка законом не запрещена, но есть ряд особенностей и ограничений, которые нужно учитывать. Рассмотрим, какие дома считаются аварийными, как покупатель сможет проверить квартиру, как происходит покупка недвижимости администрацией или третьим лицом пошагово.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Какое жилье считается аварийным?

В Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании…» сказано, что жилье могут признать аварийным при наличии одного из нескольких критериев:

1. Плохое состояние несущих и других конструкций, из-за чего возможно обрушение, крен стен, значительные повреждения и деформации.
2. Помещение расположено в неблагоприятной зоне, где есть вероятность разрушения при техногенных авариях и других ЧС, если нет возможности обезопасить проживающих там людей и укрепить конструкции.
3. Если многоквартирный дом находится в зонах вероятного схода оползней, подтоплений, снежных лавин, селевых потоков.
4. Если Жилое помещение окнами выходит на магистраль, и уровень шума превышает максимально допустимые показатели.
5. Если в зоне расположения дома наблюдается повышенный уровень радиации, электромагнитного или ионизирующего излучения.

Примечание: признать дом аварийным может межведомственная комиссия, при отсутствии таковой – уполномоченные сотрудники администрации. Жилье обследуют, составляют акт, дают заключение. На основании этих документов администрацией принимается решение о расселении. И даже после этого квартиру продать можно.

Чаще всего дома в плохом состоянии не расселяют, соответственно, жильцов не включают в специальную программу, благодаря которой можно получить новую квартиру. Это связано с недостатком жилья для людей. И с большой долей вероятности дом не расселят, а обяжут сделать там капитальный ремонт.

Обязательно ли сообщать покупателю?

Покупка квартиры в аварийном доме законом не запрещена, но продавец обязан сообщить покупателю о том, что жилье в плохом состоянии, и комиссией принято решение о признании дома непригодным для проживания.

Если не сказать о таком недостатке покупателю, на основании ст. 475 ГК РФ он сможет расторгнуть сделку в судебном порядке. По решению суда продавцу придется вернуть уплаченные деньги, а взамен он снова получит в собственность проданную недвижимость.

Пройдите опрос и Юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как покупатель может проверить квартиру?

Для покупателя доступно несколько способов проверки дома перед покупкой квартиры:

1. На сайте «Реформа ЖКХ». Можно ввести адрес в разделе «Аварийный фонд» и посмотреть, не числится ли там дом.
2. На сайте администрации муниципалитета. Информация должна быть и там.

Совет юриста: при осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи стоит обратить внимание и на состояние подъезда. Если оно не внушает доверия, можно попытаться снизить цену или отказаться от покупки.

Можно ли продать аварийное жилье администрации?

Администрация может выкупить участок, на котором расположен дом, для муниципальных нужд. Даже если здание не признано аварийным. Уведомления направляются всем жильцам.

Как все происходит пошагово:

1. Собственник квартиры в аварийном доме получает уведомление о выкупе квартиры администрацией.
2. Обе стороны согласуют условия сделки.
3. Заключается соглашение о выкупе.
4. Переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Обратите внимание! Если собственник не реагирует на уведомление или отказывается продавать недвижимость для муниципальных нужд, на основании пп. д п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 муниципалитет может направить в суд Иск о выкупе жилого помещения. Срок исковой давности в данном случае составляет два года с момента отправки уведомления.

Содержание и образец соглашения

Типовая форма соглашения о выкупе квартиры в аварийном состоянии может устанавливаться региональными властями. Но есть обязательные пункты, которые оно должно содержать:

1. Ф.И.О., адрес, паспортные данные собственники.
2. Наименование, адрес муниципалитета, сведения об уполномоченном лице, подписывающем соглашение.
3. Дата и номер решения об изъятии жилья.
4. Адрес, кадастровый номер квартиры, площадь, количество комнат.
5. Количество зарегистрированных лиц и сведения о них.
6. Размер выкупной цены.
7. Реквизиты банковского счета для перечисления денег.
8. Способ и порядок оплаты.
9. Срок, в который продавец должен освободить квартиру и выписать жильцов.
10. Ответственность, права и обязательства сторон.
11. Дата составления, подписи участников сделки.

Примечание: если у квартиры несколько собственников, они тоже участвуют в сделке.

Документы

Для продажи квартиры для муниципальных нужд понадобится:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• техпаспорт;
• решение о признании дома аварийным;
• выписка из домовой книги.

Могут запросить справку об отсутствии долгов по ЖКУ, но обычно она не требуется.

Как рассчитывается выкупная цена?

При определении выкупной цены учитывается не только рыночная стоимость самой квартиры, но и доли в праве собственности на общедомовое имущество, доли в праве на земельный участок.

Согласно ст. 32 ЖК РФ, выкупная цена определяется по договоренности между сторонами. Если у собственника и муниципалитета есть разногласия, стоит обратиться к оценщику, который определит приемлемую стоимость жилья.

Обратите внимание! Если спор разрешить не удается, можно обратиться в суд с иском об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и об определении цены для сделки по выкупу муниципалитетом, приложив к заявлению экспертное заключение.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как определить стоимость квартиры в аварийном доме?

Если собственник продает квартиру в аварийном доме третьему лицу, а не муниципалитету, это выгоднее. Он может указать в объявлении любую стоимость, а определить ее можно несколькими способами:

1. Самостоятельно исследовав рынок недвижимости. Стоит обратить внимание на аналогичные квартиры в других домах, чтобы понять, на что можно рассчитывать.
2. Воспользовавшись калькулятором рыночной стоимости от Циана. Достаточно указать адрес, площадь и количество комнат в квартире, и калькулятор выдаст диапазон цены.
3. Обратившись за помощью к оценщикам.

Услуги оценщиков стоят в среднем 3 000-5 000 руб. в небольших городах, в столице расценки выше. По результатам оценки собственнику выдадут заключение, в котором будет указана оптимальная стоимость жилья для продажи.

Совет юриста: если нужно продать быстро, лучше поставить минимальную рыночную цену. Если сделка не к спеху, можно установить среднюю или максимальную, но стоит быть готовым к тому, что покупателя придется искать несколько месяцев.

Когда покупка квартиры в аварийном доме не допускается?

Есть несколько ситуаций, в которых продать или купить жилье не получится ни при каких условиях. Например, если у покупателя:

1. Материнский капитал, и он хочет использовать его для оплаты квартиры. Пенсионный фонд не одобрит расходование средств по сертификату на жилье в аварийном доме.
2. Ипотека. Ни один банк не выдаст ее, если дом признан аварийным.
3. Покупает квартиру ребенку, одновременно продавая его жилье. Орган опеки не выдаст разрешение на покупку аварийного жилья.

Примечание: нельзя продать квартиру в аварийном доме и в других случаях. Например, если она не приватизирована, есть решение суда о принудительном выселении или заключено соглашение о выкупе с муниципалитетом.

Как продать квартиру в аварийном доме?

Если никаких препятствий к продаже квартиры в аварийном доме нет, сделка будет выглядеть следующим образом:

1. Поиск покупателя. На это уходит в среднем три месяца в зависимости от стоимости жилья и других факторов.
2. Показ квартиры, обсуждение условий сделки. Еще на этом этапе нужно сообщить покупателю, что дом признан аварийным.
3. Заключение договора купли-продажи.
4. Подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр или через МФЦ.
5. Получение итогового комплекта документов через 7-9 рабочих дней.

Если продается доля в праве собственности или недвижимость несовершеннолетнего, договор удостоверяется нотариусом. В дальнейшем он сам бесплатно подает документы на регистрацию.

Содержание и образец договора

По содержанию договор купли-продажи квартиры в аварийном доме ничем не отличается от стандартного, но в нем нужно указать, что дом признан непригодным для проживания.

Какие еще сведения указываются:

1. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
2. Адрес, количество комнат, этаж, кадастровый номер, площадь квартиры.
3. Дата возникновения права собственности у продавца, основание.
4. Реквизиты и дата решения, по которому дом признан аварийным.
5. Стоимость жилья, порядок расчетов.
6. Права, обязанности сторон.
7. Гарантии покупателю о том, что недвижимость не находится в залоге, под арестом, нет долгов по коммунальным услугам.
8. Дата составления и подписи сторон.

Документы

Что нужно продавцу для сделки:

• паспорт;
• документ, на основании которого возникло право собственности: дарственная, договор ренты, купли-продажи, мены, свидетельство о наследстве;
• техпаспорт;
• выписка из ЕГРН;
• акт обследования жилья комиссией;
• решение о признании дома аварийным.

Покупатель представляет только паспорт.

Расходы

Затраты на сделку стандартные:

1. Оплата госпошлины покупателем – 2 000 руб.
2. Оплата услуг юриста – от 1 000 руб.
3. Оплата пошлины нотариусу, если договор удостоверяется – 0,5% от суммы сделки, до 20 000 руб.

Обратите внимание! Дороже всего обходится полное юридическое сопровождение сделки (от 15 000 руб.), но взамен клиент может быть уверен, что все будет гладко и без неприятных сюрпризов в виде приостановления или отказа в регистрации права собственности.

Последствия покупки квартиры в аварийном доме

С момента регистрации перехода права собственности продавец утрачивает право на получение новой квартиры, если ранее его включили в список участников программы переселения. Покупатель же наоборот может обратиться в администрацию с документами, чтобы стать участником такой программы и получить жилье в порядке очереди.

При подаче заявления понадобится паспорт, документы на квартиру и копия решения о признании дома аварийным.

Можно ли продать жилье, признанное аварийным: плюсы и минусы купли-продажи?

Рассмотрим достоинства и недостатки сделки с аварийной недвижимостью для обеих сторон:

Участники сделкиПлюсыМинусы

Продавец	Избавление от аварийного жилья	Исключение из программы расселения жителей аварийных домов
Получение денег, которые можно использовать для покупки другой недвижимости или оформления ипотеки
Покупатель	Возможен переезд из старого жилья в новое в будущем	Переселение происходит в порядке очереди, ожидание может длиться несколько лет
Низкая стоимость квартиры	Нередко наблюдаются сбои в работе систем водо-, электро-, газоснабжения, отопления
Сложнее найти квартирантов, если хочется сдавать жилье
Из соседей больше всего пожилых людей, немало асоциальных личностей
Если квартира на последнем этаже, ее может постоянно заливать во время дождя или таяния снега

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли зарегистрироваться в аварийном доме? Да, достаточно согласия собственника. Можно ли продать аварийную квартиру, если я живу в ней по договору социального найма? Нет, неприватизированную квартиру продать нельзя. Если дом признали аварийным, нанимателю предоставят в порядке очереди другую жилплощадь по договору соцнайма.

Можно ли продать частный дом, признанный аварийным? Можно, если с муниципалитетом не заключено соглашение о выкупе и нет решения суда о принудительном изъятии. Нужно ли платить Налог с продажи аварийного жилья? Да, статус аварийности роли не играет.

Если недвижимость получена в Наследство, по договору дарения или в результате приватизации, НДФЛ не платится при минимальном сроке владения от трех лет. В остальных случаях такой срок равен пяти годам.
НДФЛ в размере 13% уплачивается от суммы доходов, полученных за вычетом расходов на приобретение жилья.

Но нужно представить документы, подтверждающие затраты. Декларация подается до 30 апреля года, следующего за годом сделки, а налог платится до 15 июля. Купил квартиру в аварийном доме, теперь администрация хочет ее выкупить.

Выкупная стоимость меня не устраивает, но они ссылаются на то, что цена для них не может быть выше стоимости, указанной в моем ДКП. Правда ли это? Да, и об этом говорится в п. 8.2 ст. 32 ЖК РФ. Выкупная цена в данном случае не может превышать стоимость, указанную в ДКП.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

1. Продажа квартиры в ветхом или аварийном доме законом не запрещена, но продавец утрачивает право на участие в программе расселения. Вместо него в нее по заявлению включают покупателя – нового собственника.
2. Купля-продажи аварийной недвижимости практически ничем не отличается от стандартной сделки. Но для оплаты нельзя воспользоваться материнским капиталом, а ипотеку банк не одобрит.
3. Чтобы понять, можно ли купить аварийный дом и стоит ли это делать, рекомендуется сначала взвесить все плюсы и минусы такой покупки. Иногда экономия на недвижимости оборачивается другими проблемами.

Можно ли купить или продать квартиру в собственности в аварийном доме под снос: покупка ветхого жилья

2 661 просмотров

Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются.

Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон.

Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.

Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?

Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.

В 2021 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.

Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.

Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме

Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:

1. Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
2. В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.

Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.

Самостоятельная продажа

Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:

1. Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
2. Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
3. Государственная регистрация перехода прав.

Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.

Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.

Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.

Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).

Выкуп органом местного самоуправления

Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.

Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.

Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.

Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:

1. Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
2. Направление уведомления всем жильцам дома.
3. Расчет выкупной цены.
4. Перечисление компенсации на банковский счет собственника.

Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.

Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.

Как определить стоимость квартиры?

Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.

Возмещение за аварийное жилье включает:

• рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
• расходы на переезд;
• затраты на поиск другого жилья;
• оформление права собственности на новую квартиру;
• возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
• расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.

Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.

Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.

Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.

Стоит ли покупать квартиру под снос?

Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.

Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.

В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.

Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.

Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.

Проблемы при покупке аварийного жилья

При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.

Как с мая 2021 года изменился порядок признания домов аварийными? | Дом/ремонт | Недвижимость

Вопрос, как узнать аварийный дом или нет, имеет важное значение для его жителей.

Несмотря на то, что дом в аварийном в состоянии представляет реальную опасность для здоровья проживающих в нем людей, далеко не у всех есть возможность такое жилье сменить.

Тем более, что сделки с ветхой или аварийной недвижимостью законодательно ограничены. Рассмотрим, где можно узнать текущий статус собственного дома, а также как добиться его отнесения к аварийным и зачем это необходимо сделать.

Что собой представляет программа по расселению

Даже самое надежное жильё со временем приходит в негодность. Для решения вопроса о предоставлении гражданам комфортных условий проживания создана специальная программа, финансируемая из средств бюджета. В рамках программы устанавливается список домов на расселение, а также список жилья на замену. Мероприятия по расселению осуществляются в рамках программы с 2002 г.

Закон о переселении из аварийного жилья постоянно меняется. С 2020 года порядок остался тот же. Межведомственные муниципальные комиссии принимают решения только при наличии экспертизы независимой организации.

Региональная программа по расселению утверждается исполнительным органом местной власти. Особое внимание уделяется срокам проведения процедуры и степени аварийности зданий. Программа включает список домов, признанных до 1 января 2012 г.

опасными для проживания и подлежащими сносу. В документе находят отражения и объёмы финансирования, направленного на расселение и предоставление новой жилплощади.

Региональные власти обязаны обосновать количество средств, выделенных на программу, и установить показатели для оценки результатов работы.

Что такое предварительный договор и зачем он нужен

К кому обращаться?

Вопреки мнению, будто риэлторы должны знать все об объектах недвижимости, которые они продают, доверять их словам не стоит. Эти люди в первую очередь заинтересованы в продажах и комиссионных. Проверять, признан ли дом аварийным, только через них, неправильно. Вас могут попросту обмануть, или сотрудник агентства и сам может быть не осведомлен о состоянии дома.

Будущий собственник должен подать заявление в Департамент жилищных отношений или в Жилищную инспекцию. Эти две структуры имеют всю необходимую информацию о состоянии домов на территории города, и должны отвечать на подобные запросы граждан. Если признание дома подлежащим к сносу было составлено, то он будет числиться в специальном реестре.

Местная администрация должна владеть подобной информацией, а у покупателя есть право на выяснение этих данных. По этой причине следует выяснить порядок подачи заявления, сформировать его, сдать и дождаться официального ответа. В этом случае информация будет однозначно достоверной.

Положения программы расселения

Законодательно положения программы закреплены в Федеральном Законе «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» № 185 ФЗ от 21 июля 2007 года. В законе отражены общие положения, порядок работы Фонда и особенности предоставления финансовой помощи. Разрешить спорную ситуацию поможет и Жилищный Кодекс РФ.

Расселению подлежат ветхие и аварийные дома. Аварийным признаётся дом, относящийся к Жилищному фонду РФ в соответствии с Постановлением Правительства № 47 от 28.02.2006 г. Частные строения относят к аварийным после заключения специальной комиссии и уведомления собственника.

К таким домам относят:

• отсутствуют системы водоснабжения, электричества и отопления. Это правило не распространяется на дома, состоящие из 1 или 2 этажей, поскольку в них допускается отсутствие канализации и водопровода;
• дом находится в зоне возможного наводнения, схода лавины или оползней;
• превышен допустимый уровень шума, электромагнитного поля и вредных для человека химических веществ;
• несущие конструкции деформированы в степени, угрожающей обрушением здания;
• износ каменных построек составляет 70%, а деревянных — 65%. В этом случае жильё признается ветхим и тоже подлежит расселению и сносу;
• устройство для очистки мусоропровода располагается над помещением внутри дома. Такое строение считается непригодным для проживания;
• пожаром, аварией или другой чрезвычайной ситуацией нанесен крупный ущерб зданию;
• уровень пола первого этажа ниже отметки земли плана.

Не относится к ухудшению жизненных условий отсутствие лифта в домах, высотой в 5 этажей и менее.

Если 2/3 помещений дома признаны непригодными для проживания по одной из перечисленных причин, строение считается аварийным.

Жильцам аварийного дома предоставляют новые дома или квартиры. С этой целью может заключаться контракт на переселение.

Соглашение заключается с собственником жилья в доме, подлежащем сносу или реконструкции. В общем порядке может заключаться предварительный договор на переселение. Документ содержит положения:

• срок заключения основного договора;
• вид компенсации (в денежной или натуральной форме);
• информацию о членах семьи, имеющих право на проживание с собственником;
• порядок переселения;
• форма основного договора.

Предварительный договор регистрируется в Департаменте. По основному договору предоставляется другое благоустроенно жильё на основании договора мены, или другого договора, подразумевающего получение права собственности.

Передаваться жилая площадь может и по договору социального найма. Другим вариантом компенсации является денежная сумма, включающая стоимость жилья и затраты на переселение.

При этом стоимость недвижимости определяется независимым оценщиком.

Как и где можно узнать список домов на расселение

Список домов, подлежащих расселению, утверждается местной администрацией субъекта. Очередность зависит от степени аварийности дома и его возраста.

Для того чтобы получить информацию о включении своего дома в список, необходимо зайти на сайт Минстроя Россия https://www.minstroyrf.ru/ . В списке «Деятельность» выбирается «Жилищно-коммунальное хозяйство». Далее выбирается пункт «Ликвидация аварийного жилья». На этом этапе можно скачать документ «Стратегия развития ЖКХ» для ознакомления. Нажимая «Подробнее» в разделе «Ликвидация аварийного жилья» страница просматривается до конца и выбирается «Переселение граждан из аварийного жилья». Далее открывается сайт «Реформа ЖКХ». На открывшейся странице можно сортировать дома по дате признания аварийными (до 01.01.2012 г. или позже) в разделе «Аварийный жилищный фонд». Выбирая субъект федерации, можно получить следующую информацию:

• данные о завершенном расселении;
• список домов, нуждающихся в ликвидации;
• объём расселения по годам;
• аналитика переселения.

Выбирая конкретный район или город, можно увидеть список аварийных зданий с указание улицы и номера дома. Также указана фактическая площадь для переселения, год планового или фактического расселения, количество заключенных контрактов. Напротив адреса может быть указан один из символов:

• знак вопроса — отсутствуют данные о жилой площади в доме, нет даты окончания расселения, общая площадь расселения по контракту больше указанной площади к расселению по программе;
• весы — переселению препятствуют непредвиденные обстоятельства (судебное разбирательство, вступление в права наследования и иные обстоятельства, связанные с собственником);
• галочка — расселение завершено.

Отсутствие в списке необходимого дома говорит о его отсутствии и в перечне госпрограммы по расселению.

Какие жилые помещения признаются непригодными для проживания?

Согласно закону, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. В качестве причин называются физический износ здания в процессе его эксплуатации, а также изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилья.

Вопрос-ответ

Какое жилье считается равноценным, а какое — равнозначным?

К примеру, непригодными признаются помещения, которые находятся в домах, расположенных на территориях с превышением показателей санитарно-эпидемиологической безопасности в части шума, вибрации, электромагнитного и ионизирующего излучения, концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, установленных законом. Также это расположение помещения на территориях, прилегающих к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл.

Полный перечень критериев, по которым помещения могут быть признаны непригодными для проживания, содержится в постановлении правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Какие документы необходимы для признания дома аварийным

Если дома нет в списке программы по расселению, жильцы могут самостоятельно инициировать распределение в новые дома. Для этого потребуется пакет документов:

• заявление в установленной форме от жильца или группы жильцов;
• технический план дома, содержащий информацию о степени износа конструкций и остаточной стоимости здания;
• акт проведенных ремонтных работ и осмотров помещений за последние 3 года;
• заключение санитарно-эпидемиологической, пожарной и иных служб;
• заключение о техническом состоянии жилья, предоставленное проектно-изыскательской организацией, имеющей лицензию;
• технические планы помещений;
• письменные жалобы собственников.

В зависимости от ситуации могут потребоваться иные документы. После подачи заявления уполномоченный орган рассматривает его в течение 5 дней.

После принятия и изучения документов создаётся специальная комиссия, в которую включаются представители власти, специальных служб и жильцы дома.

Комиссия изучает фактическое состояние дома и выносит решение о необходимости ликвидации, реконструкции или капитального ремонта здания.

Под реконструкцией понимается изменение технических показателей здания с целью восполнения характеристик, утраченных в процессе износа. Реконструкция и капитальный ремонт продлевают Срок службы здания, делая его пригодным для проживания.

Реализуется решение о сносе дома не позднее, чем через 1 год после соответствующего заключения.

Полномочия комиссии

Обращаясь с заявлением, следует чётко понимать, чего ожидать от деятельности комиссии и какие решения она вправе принимать. Решение же может быть одним из следующих:

При этом комиссия не занимается проведением необходимых работ и непосредственно расселением жильцов. Она составляет в трёх экземплярах акт, оставляя один себе, второй передавая заявителям и третий – владельцу дома. Кроме того, комиссия может принять решение о повторной или дополнительной проверке, о чём обязательно указывается в акте.

После того, как акт будет готов, уполномоченные органы подписывают распоряжение о дальнейшей судьбе указанного дома, вместе с порядком расселения граждан, если это необходимо. В этом же документе должны указываться сроки проводимых работ и их полный перечень. Все дома признанные аварийными, обязательно ставятся на учёт в местном органе самоуправления.

Как проходит Процедура расселения из ветхого жилья

Фактическое расселение жильцов происходит после разъяснения всех нюансов. Если принято решение о сносе авариного дома, собственники получают уведомление в течение 5 дней.

Сроки проведения процедуры зависит от вероятности обрушения здания и сложности ситуации в целом. Проживающие в доме, включенном в программу по расселению, дожидаются новой жилплощади в порядке очереди.

Распределение жильцов дома в рамках программы не может превышать срока, который указан в документе.

Если решение комиссии жильцов не устраивает, можно привлечь межведомственную комиссию для оценки состояния дома. В случае непреодолимых противоречий стоит обратиться в суд.

Собственник квартиры имеет право на получение недвижимости, не уступающей в технических характеристиках и степени комфорта прошлому месту жительства. При соблюдении всех условий программы, жильё должно предоставляться в том же районе. По согласованию с хозяином квартиры это условие может быть изменено.

В ст. 57 ЖК РФ отмечено, что расселение из ветхого жилья не является мероприятием по улучшению жилищных условий, а относится к вынужденным мерам. Это позволяет администрации произвести выселение в принудительном порядке.

Лица, проживающие в общежитии, после расселения должны получить аналогичную жилплощадь, то есть должна сохраниться занимаемая площадь и количество комнат.

Если собственник принимает решение выбрать денежную компенсацию для приобретения нового жилья, в сумму включается:

• стоимость недвижимости;
• затраты на поиск подходящего варианта;
• расходы на оформление документов;
• затраты на переезд.

При несогласии собственника с предлагаемой суммой, величина компенсации может определяться решением суда.

При переселении из квартиры количество комнат не сохраняется. В новом доме учитывается только общая площадь прошлой квартиры, что может несколько ухудшить условия проживания.

Причины

Причины для признания дома аварийным могут быть как естественные и условно естественные, то есть не зависящие от человека факторы, так и искусственные и условно искусственные, связанные с использованием некачественных материалов при строительстве или неправильной эксплуатацией здания.

К естественным и условно естественным относятся:

1. определенные геофизические и природные явления, такие как оползни, геологический сдвиг, смерчи и другие природные катаклизмы;
2. техногенные катастрофы, аварии, взрывы, пожары.

К искусственным и условно искусственным относятся:

• последствия некорректного использования строительных материалов, без учета присущих данной местности геофизический и природных явлений;
• последствие строительства рядом с жилым сектором несовместимых и опасных с ним сооружений, таких как: автомагистрали с шумом децибел превышающими норму, линий электропередач, ведение строительных работ, связанных с оседанием грунта и другими.
• последствие нарушения правил эксплуатации жилых помещений, в том числе отсутствие проведения плановых капитальных ремонтных работ здания.

Нюансы и советы

Большая часть новых жилых площадей, предоставляемых переселенцам, располагается в новых домах. Перед переездом стоит убедиться, что все коммуникации исправны.

Жильцы должны быть переселены в жилой фонд, расположенный в черте города. Если планируется переезд в пригород, можно обратиться с жалобой в уполномоченный орган. При желании и возможности собственник может согласиться на переезд в другой населенный пункт.

При согласии с предложенным вариантом, расходы на переезд возмещаются муниципалитетом.

Переселение после 2017-го года

Пытаясь приобрести квартиру в здании, отдельном помещении, важно ознакомиться с последующей судьбой недвижимости. Как будут обстоять дела после окончания 2017-го года?

Правительство РФ на этот счет дает однозначный ответ — в ближайшие несколько лет федеральная программа будет продолжать действовать с учетом поправок, внесенных в регионах. То есть с уже признанными аварийными домами все ясно, а новые аварийные дома будут признавать таковыми исходя из новых правил.

Законопроект еще находится на рассмотрении, но предлагают внести два основных условия, по которым дом можно признать негодным для проживания — форс-мажор или несчастный случай.

В связи с тем, что закон только рассматривается, но вполне возможно будет принят, приобретать квартиры в очень старых домах, явно требующих ремонта, не рекомендовано.

К тому же множество дополнительных факторов и обстоятельств должны заставить задуматься, взвесить все за и против и хорошо подумать — стоит ли приобретать аварийное жилье или в ветхом состоянии.

Ответственность

Кому можно пожаловаться, если вовремя не дан ответ на запрос или не произведено своевременное обещанное расселение? На обе эти претензии должен отвечать орган местного самоуправления, то есть Администрация города.

Если на запрос не получен ответ или не приняты меры, следует обратиться в органы государственного жилищного надзора, прокуратуру, Роспотребнадзор.

Но, как показывает практика, все проблемы и вопросы решаются в установленном порядке без привлечения иных структур.

( 2 оценки, среднее 4.5 из 5 )