Договор о совместной деятельности в строительстве – это инструмент урегулирования взаимоотношений между заказчиком, подрядчиком и будущим владельцем квартиры. В рамках него все стороны договариваются о содействии для достижения единой цели, не создавая при этом юридическое лицо. А согласно п.2 ст.1130 Гражданского кодекса:
Спільна діяльність може здійснюватися на основі об'єднання вкладів учасників (просте товариство) або без об'єднання вкладів учасників.
Механизм объединения денег вкладчиков для строительства дома общими усилиями позволяет обойти использование обязательных финансовых организаций, таких как фонды финансирования строительства или институты совместного финансирования.
Покупка новостроя: Фонд финансирования строительства
Что такое договор о совместной деятельности
По договору о совместной деятельности стороны (участники) обязуются вместе действовать без создания юридического лица для достижения определенной цели, не противоречащей закону.
В этом случае соглашение представляет собой договор простого товарищества – документ, по которому стороны обязуются действовать совместно для достижения единой цели, объединив взносы. При этом выполняются следующие условия:
- присутствует совместная деятельность для реализации общей цели;
- за счет совершения взносов создается общая долевая собственность;
- участники действуют сообща, распределив права и обязанности.
Цель сторон контракта – строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома путем объединения взносов.
Согласно статье 1130 Гражданского кодекса, заключая такой контракт, застройщик, подрядчик и физические лица действуют в рамках простого товарищества.
Стороны договора могут делать взносы не только деньгами, но и в виде работ, услуг, деловых связей, имущества, в том числе земельного участка и др. (ст.1133 Гражданского кодекса).
Покупка новостроя: форвардный контракт
Таким образом, интересы участников не встречные, как при традиционном способе инвестирования, а совпадающие. Поэтому юридически стороны не считаются инвестором и лицом, привлекающим инвестиции.
Законодательство не предусматривает использование такого соглашения в качестве инструмента инвестирования. Но в законе нет и запрета на применяемый застройщиками порядок. Поэтому если пункты договора не противоречат закону, соглашение может быть задействовано для объединения взносов.
Использование договоров простого товарищества продолжает применяться застройщиками из-за упрощенной процедуры финансирования строительства и оптимизации налогообложения. Нормы и порядки совместной деятельности регламентированы Главой 77 Гражданского кодекса.
Договор простого товарищества в строительстве: схема применения
Чтобы реализовать механизм объединения средств для строительства дома, используя простое товарищество, заключается два типа контрактов на разных этапах.
Основной договор о совместной деятельности
Сначала заключается договор о совместной деятельности между застройщиком и подрядчиком. Сюда также включается сторона 3, которую представляют будущие инвесторы. В контексте этого документа любая из сторон не может без согласия остальных участников распоряжаться своей собственностью.
Покупка новостроя: договор купли-продажи имущественного права
Но для того, чтобы в конечном итоге дом был распределен между участниками, соответствующие полномочия распоряжаться имуществом передаются застройщику. Для этого все остальные участники оформляют доверенности.
Без доверенности любые действия в отношении строительства будущего объекта должны быть согласованы с каждым участником. Поэтому оформление документа упрощает процесс контроля и управления строительством, делает возможной уплату налогов. Фактически стороны уже имеют разные возможности и права по отношению к новостройке.
Дополнительное соглашение
Следующий этап – заключение дополнительных соглашений с инвесторами. В рамках этих документов физические лица, желающие приобрести квартиру, присоединяются к числу участников основного договора о совместной деятельности на правах стороны 3.
По дополнительному соглашению за вкладчиком закрепляется определенная жилплощадь, которую он оплачивает. Но она не имеет четких характеристик, таких как расположение, номер квартиры и др. Это указывается в договоре резервирования.
«У Додатковій угоді визначаються тільки загальні характеристики квартири без зазначення її номеру та площі (п. 3 Додаткової угоди).
Аби позначити учаснику належне йому майно (квартиру) варто укладати так званий Договір резервування квартири, де вказується її адреса та більш детальні характеристики (метраж, поверх, номер, наявність дверей, вікон, оздоблення, комунікацій тощо)». – Руслан Дмитренко, Юрист.
Покупка новостроя: договор купли-продажи дериватива
В числе обязанностей физического лица, намеренного приобрести квартиру – своевременное финансирование строительства объекта. На этом вклад в общее дело третьей стороны заканчиваются, а все остальные задачи возложены на застройщика и подрядчика путем передачи соответствующих полномочий.
Согласно нормам Гражданского кодекса построенный объект недвижимости – общее имущество. Доля участника, финансирующего строительство, пропорциональна размеру его взносов. Чтобы получить возможность зарегистрировать Право собственности на квартиру, участник получает положенную ему жилплощадь на основании акта распределения.
Преимущества договора простого товарищества
- Простота схемы. Для инвестора упрощается процесс оформления права собственности, финансирования. Организационными вопросами занимается доверенная сторона – застройщик.
- Снижение налоговой нагрузки. Оптимизация налогообложения – одна из причин применения схемы.
- Финансовая выгода.
В сумму не включаются дополнительные затраты на Услуги сторонних лиц, так как проект реализуется исключительно участниками. А при отсутствии привязки к доллару не стоит переживать об изменении цены квадратного метра из-за колебания курса валют.
- Гибкость схемы.
Можно вносить свою долю в строительство не только финансами, но и земельным участком, работами, интеллектуальной деятельностью и др.
- Защита прав на законодательном уровне. Нормы и порядки в отношении договора о совместной деятельности расписаны в Гражданском кодексе.
Недостатки договора простого товарищества
- Вероятность двойной продажи имущества. По договору за участником закрепляется не конкретная квартира, а доля в доме, соответствующая его взносу. Чтобы иметь хоть какую-то гарантию, подписывается договор резервирования.
- Возможность нецелевого использования средств.
Так как договор о совместной деятельности не предусмотрен в качестве инструмента для привлечения инвестиций, нет контроля над финансами со стороны уполномоченных государственных органов.
- Дополнительная ответственность.
Согласно гражданскому законодательству есть вероятность, что отвечать за нарушения, совершенные доверенным лицом, будут и другие участники простого товарищества.
Как снизить риски договора о совместной деятельности
Чтобы уменьшить вероятность мошенничества или недобросовестного подхода к своим обязанностям со стороны застройщика или подрядчика, придерживайтесь следующих рекомендаций:
- проанализируйте репутацию строительных компаний, опыт, наличие сданных объектов, построенных по договорам аналогичного типа;
- внимательно ознакомьтесь с правами и обязанностями сторон, описанными не только в дополнительном соглашении, но и в основном договоре;
- изучите строительную документацию на объект и сравните количество запланированных квартир с количеством имеющихся дополнительных соглашений;
- убедитесь, что за вами резервируется не просто часть в доме, а конкретная квартира с установленной конфигурацией, что затруднит совершение двойной продажи;
- проверьте наличие разрешений на строительство, документов на землю, сроки завершения работ и прочую информацию;
- узнайте условия и порядок возврата средств в случае, если совместная деятельность прекратится.
Покупка новостроя: договор долевого участия
Чем больше информации вы узнаете, тем надежнее защитите свои права. Понять все тонкости сделки в конкретном случае, разобраться и изучить документацию поможет юрист.
Соглашение о сотрудничестве между организациями. Образец, бланк
Соглашение о сотрудничестве между организациями имеют право подписывать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели: Роспотребнадзор, библиотеки, консалтинговые организации и т.д.
Это достаточно удобно, так как для объединения усилий, капиталов, технического оснащения нет необходимости прибегать к созданию новой структуры подразделений, регистрации нового юрлица (что подразумевает большие затраты) и пр.
ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк соглашения о сотрудничестве между организациями .docСкачать образец соглашения о сотрудничестве между организациями .doc
Цель
Предмет соглашения обычно тщательно обговаривается всеми сторонами. Целью соглашения могут быть какие-либо действия, которые компании решили предпринимать совместно. Причем на практике чаще встречается ситуация, когда выгодна такая сделка обеим организациям. Они совместно могут:
- Оказывать разнообразные услуги населению.
- Осуществлять техническое обеспечение.
- Оказывать помощь в критических ситуациях (как финансовую, так и техническую, юридическую либо другого характера).
- Оказывать взаимные услуги.
- Принимать участие в каком-либо совместном проекте или ряде проектов.
- Обмениваться принципиально важной, полезной информацией.
- Обмениваться товарами.
- Организовывать совместные предприятия.
- Заказывать или осуществлять маркетинговые услуги и пр.
Этот перечень операций, которые организации могут осуществлять совместно, далеко не полный. Зачем и когда объединяться, организации или ИП решают в каждом конкретном случае самостоятельно. Перед объединением неизменно присутствует этап переговоров.
Составные части соглашения
Установленной формы этого документа нет и не предвидится, так как его содержимое напрямую будет зависеть от конкретных условий заключения соглашения и целей каждой из сторон. Их может быть и не две, а три и более. И все они должны быть согласны с условиями, которые прописаны в бумаге.
Элементов в прилагаемом образце соглашения несколько:
- Шапка.
- Предмет соглашения.
- Ответственность сторон.
- Порядок расчетов.
- Форс-мажорные обстоятельства. Прочие условия. Каким образом стороны улаживают возможные споры.
- Срок действия соглашения. В приведенном образце он составляет 5 лет.
- Общие положения. Типовая для всех соглашений часть.
- Заключение.
Вводная часть
В самом верху по порядку должно быть указано:
- Наименование соглашения, его номер.
- Дата и город подписания документа. Обычно эти данные располагаются в левой и правой части листа.
- ФИО представителя, название организации, которые заключают соглашения.
- На каком основании действуют представители (устав, положение, Доверенность и пр.).
- Кто получает в соглашении наименование «сторона 1», а кто «сторона 2». Это очень важно, так как дальнейший текст соглашения может предполагать определенные действия либо предоставление чего-либо одной из сторон.
Предмет соглашения
В этой части должны быть перечислены все сферы взаимодействия, в которые обе стороны готовы вступить. Это может быть какая-то одна сфера, например, финансовая. Тогда стороны договариваются о ссудах, кредитах на определенных условиях и пр.
Две стороны могут описать в предмете договора практически все сферы. Сотрудничество при этом приобретает характер слияния двух организаций, но не является им. Кроме того, соглашение не подразумевает заключение никаких последующих договором. В этой части как раз и говорится, в каких сферах могут быть друг другу полезны организации.
Возможно, одна из сторон оказывает помощь другой в одной сфере, а вторая – в другой. Тогда в предмете соглашения должны быть указаны обе эти сферы.
Ответственность сторон
В этом пункте соглашения стороны договариваются о том, что не будут разглашать, к примеру, коммерческие тайны друг друга, а также оговаривается возможность оказания помощи в определенных сферах деятельности (маркетинг, получение патентов и пр.).
Порядок расчетов
Конкретных цифр в этом пункте обычно не приводится. Формулировка предполагает заключение насчет финансовой стороны вопроса других договоров. Если это возможно, то приводятся ссылки. Но в большинстве случаев организации ограничиваются общей фразой о том, что прибыть от сделок распределяется после достижения в этом вопросе согласия.
Профессионалы советуют составлять соглашение о сотрудничестве после каждого крупного распределения прибыли. Так порядок расчетов будет сразу понятен, не будет путаницы с датами.
Форс-мажорные обстоятельства
Оговаривается, какие обстоятельства являются форс-мажорными. Как при этом могут меняться условия достигнутых соглашений. Но основной момент этого пункта — в какой срок одна сторона обязана уведомлять другую о случившемся (и о невозможности выполнить прописанные в документе обязательства).
Заключение
После того как соглашение о сотрудничестве между организациями согласовано, в него внесены необходимые правки, на нем все участники оставляют свои реквизиты, подписи, печати, расшифровку подписей. Нелишним будет указать должности подписывающих сотрудников (в большинстве случаев – руководителей организаций), особенно если они упомянуты в начале документа.
Нюансы
Помимо общих интересов, одна организация может оказать помощь другой: финансовую, с техническим обеспечением и пр. В соглашении четко прописываются границы этой помощи, условия, при которых она оказывается. Важный момент – сроки заключения соглашения.
Важно, чтобы документ был оформлен юридически грамотно, иначе может случиться недопонимание между партнерами либо злоупотребление одним из участников соглашения своими правами.
Сколько экземпляров подписывать
Что же касается количества экземпляров соглашения о сотрудничестве между организациями, то минимальное количество – два. Если сторон три, то составляется минимум три экземпляра. Кроме того, для бухгалтерского отдела каждой организации может потребоваться оригинал или заверенная копия.
Словом, количество подписанных соглашений о сотрудничестве между организациями должно соотноситься с количеством сторон, которое его заключают. Количество экземпляров бумаги прописывается в нижней ее части.
Скачать документбесплатно
Совместное строительство коммерческого объекта
Совместное строительство коммерческого объекта подразумевает альтернативу в деловых отношениях сторон при реализации строительного проекта. В этой статье мы расскажем какие выгоды вы сможете приобрести, сотрудничая с нами и почему в наши дни так актуально совместное строительство коммерческого объекта на взаимовыгодной основе.
Привычные и обыденные отношения между заказчиком, подрядчиком и инвестором строятся на основе договора простого товарищества.
Однако не будем забывать, что в этой модели отношений стороны не до конца знают какую выгоду смогут приобрести и как правильно взвесить преимущества и недостатки совестной деятельности, где каждый из участников вносит свой вклад в достижение общей цели.
Конечный результат подобной совместной деятельности признается общей собственностью с конкретным разделением площадей здания (сооружения).
Совместное строительство коммерческого объекта, где стороны имеют одинаковый статус и вносят одинаковый вклад, что собственно предусмотрено товариществом, имеет очень серьезный недостаток — каждом из участников понадобится разрешение на строительство. А это, как понимаете, двойная трата времени и денег.
И все-таки мы предлагаем вам не отказываться от задуманного и осуществить совместное строительство коммерческого объекта по оптимальной схеме документального оформления взаимоотношений с каждой стороной проекта.
Наиболее простой и грамотный вариант сотрудничества – заключение договора на оказание комплексных услуг «под ключ», в качестве общего правила в котором предлагается отличная возможность совместного сотрудничества между заказчиком, подрядчиком и инвестором, финансирующим строительный проект.
Ну упускайте возможность и рассмотрите другие варианты сотрудничества с нашей компанией, среди них:
- Договор Генерального подряда
- Осуществление функций Заказчика — Застройщика
- Оказание услуги шефмонтажа, с участием представителя компании в монтажных и пуско-наладочных работах
Мы работаем по разным схемам, в которых предусмотрены специальные бонусы и сезонные скидки. Если вы хотите сэкономить бюджет, мы готовы организовать совместное строительство коммерческого объекта с полным решением специфических проблем для всех участников проекта.
Вообще, как показывает практика от названия договора объемы предстоящих работ и услуг не меняются.
Мы можем стать отличным партнером для заказчика или инвестора строительного проекта или реконструкции объектов недвижимости на правах Генерального Подрядчика, способного самостоятельно начать и завершить строительство, ввести его в эксплуатацию и передать участникам проекта в состоянии полной готовности. В этой схеме совместного сотрудничества, как и в других, предлагаемых нами, нет случайных рисков и в полном объеме соблюдаются права всех участников проекта.
Большинство заказчиков любит ставить устные задачи и рассматривать партнеров с наиболее удобных для себя сторон.
В данном случае им будет выгодно совместное строительство коммерческого объекта «под ключ», позволяющее как инвестору, так и заказчику лично не присутствовать на стройплощадке, а вести дистанционный контроль за исполнением проекта, путем телефонных переговоров с подрядчиком.
Более подробно мы рассматриваем вопросы комплексной услуги «под ключ» в индивидуальном порядке, после личного общения с участниками проекта. Общая информация для заинтересованных лиц есть на сайте. Ознакомиться с ней можно в онлайн режиме.
В нашей компании вопросами сотрудничества занимаются менеджеры, которым вы можете задать свои вопросы по телефону или «Обратной связи».
Если вы не хотите упустить выгодную сделку и хотите организовать совместное строительство коммерческого объекта обращайтесь к нам прямо сегодня! Минимум что вы получите — дополнительные сведения о наших услугах и продукции, максимум — совместное партнёрство с подрядчиком, заинтересованным в объединении усилий работы над проектом. Звоните!
Простое товарищество при строительстве нежилых объектов недвижимости
24 Марта 2020
Исходная ситуация: трое не взаимозависимых ИП, применяют УСН с базой доходы-расходы, намереваются построить нежилой объект недвижимости, предполагаемая стоимость возводимого здания — 350 тыс. рублей.
Один из ИП на праве собственности имеет земельный участок, двое других – инвесторы. Задача – построить здание, которое будет в собственности у физических лиц (ИП), при этом ИП должны сохранить право на УСН.
Сразу отметим, что вариант с созданием совместного юридического лица и вкладов в уставный капитал или имущество не рассматривается поскольку, во-первых, юридическое лицо не сможет применять УСН (стоимость основного средства больше 150 млн. р.), во-вторых, потенциальные арендаторы – «упрощенцы» и им не нужны счета-фактуры для вычетов НДС, в-третьих, собственники смогут получать доход только в виде выплаты дивидендов, облагаемых 13% НДФЛ.
Один из вариантов решения задачи – использование договора простого товарищества:
Минута теории – простому товариществу в ГК РФ посвящена глава 55. В соответствии с п.1 ст.
1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (в данном случае – строительства здания).
В соответствии с п. 1 ст.174.1 НК РФ, ведение общего учета операций, подлежащих налогообложению, возлагается на одного из участников товарищества – товарища ведущего общего дела – ТВОД (независимо от системы налогообложения ТВОД, то есть даже если он применяет УСН, в рамках договора простого товарищества он будет плательщиком НДС — п. 2 ст. 346.11 НК РФ).
Внесенное товарищами имущество признается их общей долевой собственностью и учитывается товарищем, ведущим общие дела, на отдельном балансе в оценке, предусмотренной договором (п. 18 ПБУ 20/03).
В налоговом учете активы, внесенные в качестве вклада в простое товарищество, включаются в состав финансовых вложений по их балансовой (остаточной) стоимости, отраженной в бухгалтерском балансе на дату вступления договора в силу (п. 13 ПБУ 20/03).
В силу прямого указания НК РФ, при передаче вкладов в простое товарищество Налог на прибыль не возникает (п. 1 ст. 278 НК РФ), но и расходы в виде вклада товарищи также не могут учесть при исчислении налога (п. 3 ст. 270 НК РФ).
Таким образом, передача вкладов всех трех товарищей-ИП в простое товарищество не создают у них никаких налоговых последствий ни по налогу на прибыль, ни по НДС.
Дальше начинается строительство, в ходе которого простое товарищество несет расходы в том числе с НДС. Согласно п. 3 ст.174.1 НК РФ, при наличии счетов-фактур, выставленных на имя товарища ведущего общие дела, он может принять НДС к вычету, а может и не принимать. В нашем случае принимать к вычету НДС ТВОД не будет (почему – объясним дальше).
НДС при реализации у простого товарищества не возникает, поскольку оно ничего не продает.
Налог на прибыль исчисляется ТВОД по правилам 25 Главы НК РФ, при этом по результатам отчетного (налогового) периода ТВОД, определяет прибыль каждого товарища пропорционально его доле в совместной деятельности, а налог с полученной от совместной деятельности доли прибыли каждый участник уплачивает самостоятельно (п. 4 ст. 278 НК РФ). Но во время строительства доходов у простого товарищества нет, поэтому нет и последствий по налогу на прибыль.
После того как здание построено, цель договора простого товарищества достигнута. На основании п. 2 ст.
1050 ГК РФ, раздел имущества, находившегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном ст.
252 ГК РФ, то есть здание можно разделить по соглашению сторон или участники долевой собственности вправе потребовать выдела своей доли из общего имущества.
Первоначальной стоимостью здания, построенного в рамках простого товарищества будет признаваться сумма фактических затрат на сооружение, за исключением НДС (п. 8 ПБУ 6/01), то есть возможно, что стоимость здания будет ровняться стоимости вкладов участников простого товарищества.
Информацию об остаточной стоимости здания и доли каждого индивидуального предпринимателя, участникам обязан предоставить ТВОД (п. 2 ст. 377 НК). Если товарищу передается имущество, стоимость которого не превышает оценку его первоначального вклада, НДС не уплачивается (пп. 1 п. 2 ст. 146, пп. 6 п. 3 ст. 39 НК РФ).
Стоимость части здания, которое получено товарищем в пределах стоимости его вклада в совместную деятельность (первоначального и последующих), в доходах по УСН не учитывается (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 5 п. 1 ст. 251 НК РФ).
Таким образом, каждый из ИП получает часть здания, стоимость основных средств не превышает лимиты для применения УСН, налоговые последствия при получении объектов недвижимости отсутствуют. В дальнейшем каждый из ИП может либо самостоятельно сдавать в аренду принадлежащую им часть зданий или заключить договор с управляющей компанией.
При этом если арендаторам (или части из них) все же понадобиться НДС, один из ИП может заключить с управляющей компанией договор доверительного управления имуществом:
- При этом налоговые последствия у ИП 1 могут быть менее благоприятны чем у ИП 2 и 3, что может быть нивелировано, например, распределением прибыли на уровне Доверительного управляющего имуществом.
- Что касается налоговых рисков, они могут возникнуть как на стадии заключения договора простого товарищества, так и при дальнейшей сдачи в аренду недвижимости.
- Во-первых, договор простого товарищества может быть переквалифицирован в смешанный договор, и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи (то есть возникает реализация).
В налоговых спорах суды[1] ссылаются на п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.
2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в соответствии с которым при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.
Если каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и так далее) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.
Таким образом, вклады товарищей должны быть реально внесены; должен вестись отдельный бухгалтерский учет по совместной деятельности; договором должен быть определён ТВОД. Впрочем, требования о самостоятельности сторон договора, наличии деловых целей и реальности исполнения самого договора являются универсальными для любых сделок.
Во-вторых, если договор простого товарищества заключен только для строительства объекта (без последующей сдаче в аренду), ТВОД не может принять уплаченный в составе цены НДС к вычету и возместить его из бюджета, поскольку построенный объект недвижимости не будет использоваться в рамках совместной деятельности, облагаемой НДС, а только распределяется между товарищами.
При этом если бы у участников простого товарищества стояла цель принять НДС уплаченный поставщикам и подрядчикам к вычету, ТВОД мог бы это сделать при определенных условиях на основании п. 3 ст. 174.
1 НК РФ (например, если бы договор простого товарищества был заключен не только с целью строительства, но и дальнейшего извлечения прибыли от аренды). В частности АС Уральского округа[2] было отмечено, что норма п. 3 ст. 174.
1 НК РФ предусматривая возможность вычета НДС по приобретаемым основным средствам, подразумевает собой все предусмотренные законодательством способы приобретения основного средства и в том числе создание путем строительства.
Условием для принятия НДС к вычету в п. 3 ст. 174.1 НК РФ названо приобретение основного средства для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ.
Из приведенного положения п. 3 ст. 174.1 НК РФ следует, что право предъявления к вычету сумм налога на добавленную стоимость, связано с целью приобретения объекта.
В-третьих, дальнейшая сдача ИП в аренду объекта может быть квалифицирована налоговыми органами как дробление. Однако такой риск существует только при условии, что ИП являются взаимозависимыми (ст. 105.
1 НК РФ) или несамостоятельными (что в данной ситуации затруднительно: ИП являются реальными собственниками объектов, построенных на их инвестиции, при этом как арендодатели управляющей компании могут не вникать в бизнес-процессы по сдаче в аренду, за исключением вопроса получения арендной платы).
Таким образом, заключение договора простого товарищества может быть удобным инструментом для инвестирования и строительства, но безусловно имеет свои особенности, которые следует учитывать при его использовании.
[1] Определение ВС от 28.08.2017 № 301-КГ17-10998 (отметим, что судебной практики по договорам простого товарищества, в том числе при строительстве, мало, что также делает этот инструмент привлекательным для использования в структурировании бизнеса).
Соглашение о сотрудничестве и совместной деятельности
Юридические лица вправе вступать в соглашения в целях получения коммерческой прибыли. Для того, что бы юридически оформить намерения к совместным действиям необходимо составить соглашения о сотрудничестве и совместной деятельности.
Основные моменты соглашения о сотрудничестве
В типовом бланке соглашения о сотрудничестве и совместной деятельности должно обязательно быть указанно следующее:
- Стороны действуют в совместных интересах без образования юридического лица (ГК РФ Статья 1041 п.1);
- В соглашении должны быть указаны номера ЕГРНИП/ЕГРНЮР и паспортные данные ответственных лиц, так как документ предполагает соглашение между юридическими лицами (ГК РФ Статья 1041 п.2);
- Необходимо указать объём инвестиций или вклад в каждого из участников;
- Предмет соглашения. Это могут быть услуги предоставления юридической, технической помощи и т.д (Статья 1042 п. 1);
- Составление соглашения о сотрудничестве и совместной деятельности предполагает указание границ использования коммерческой тайны каждой из сторон.
ВАЖНО! При заполнении бланка в пункте ответственности сторон и разрешении споров необходимо указать не только арбитражный суд, но и суд общей юрисдикции.
Порядок заключения соглашения о совместной деятельности
В большинстве ситуаций процедуре подписания соглашения предшествует этап переговоров, который может занимать довольно большое количество времени вплоть до нескольких месяцев. Особенно щепетильно к этому периоду подходят при соглашениях о сотрудничестве между крупными организациями.
После этапа переговоров одна из сторон формирует проект соглашения, на основании которого разрабатывается текст самого документа. После согласования и утверждения всех нюансов работ и ведения общей деятельности на соглашении ставят подписи.
Предмет договора и конфиденциальность
В тексте соглашения о сотрудничестве и совместной деятельности обязательно необходимо указать предмет договора. В частности, им может быть те виды деятельности, которые стороны решили проводить совместно. Это может быть:
- Оказание услуг;
- Какая-либо помощь;
- Техническое обеспечение;
- Маркетинг и другое.
При заключении соглашения в первую очередь нужно обратить пристальное внимание на блок с конфиденциальной информацией. Ей могут быть определённые уникальные технологии, ноу-хау, которые применяются одной из сторон.
В тексте документа необходимо перечислить области, попадающие под разряд конфиденциальной информации, и предусмотреть меры ответственности за её разглашение. При заключении соглашения о совместной деятельности не стоит забывать и про возможные налоговые обязательства, т.к.
в результате общих усилий стороны получают прибыль, которая подлежит налогообложению. В тексте документа укажите порядок расчёта и выплаты налогов.
Участники соглашения о сотрудничестве
Кто может выступать в качестве сторон соглашения о сотрудничестве? Участниками (сторонами) договора могут являться коммерческие организации или индивидуальные предприниматели (ИП), которые занимаются предпринимательством в соответствии с действующим законодательством.
Особенности соглашения
Совместный бизнес: организация, договор, оформление
Представим ситуацию: есть два партнёра с идеей общего бизнеса. Первый занимается ремонтом балконов, а второй придумывает для клиента уникальный дизайн. Партнёры готовы работать вместе и делить прибыль. Но на первых порах не хотят открывать ООО из-за бумаг и сложных налогов.
Партнёры решают сделать проще: один оформляет ИП, а второй работает как физлицо с льготным налогом для самозанятых. Или другой вариант: оба работают как самозанятые. А между собой заключают договор о сотрудничестве.
Как заключить договор на сотрудничество ИП и физлицу или двум физлицам — читайте в нашей статье.
Договор на сотрудничество с физлицом
Партнёры со статусом ИП ведут общий бизнес по договору простого товарищества. Для такого договора есть правила из главы 55 Гражданского кодекса. Если предприниматели рассорятся, суд разберётся по правилам из закона и условий договора.
Физлицам нельзя заключать договоры простого товарищества — ни между собой, ни с ИП. А специального договора в Гражданском кодексе нет. Но для подобных случаев есть палочка-выручалочка — непоименованный договор из ч. 2 ст. 421 ГК РФ.
!
Непоименованный договор — это договор, условия которого стороны полностью придумывают сами, а обязательных правил в законе нет.
Нашим партнёрам с идеей про дизайнерские балконы придётся сочинить договор для сотрудничества с нуля. И прописать все нужные условия: что будут делать, как скидываются деньгами, распределяют обязанности, платят друг другу штрафы за нарушения и делят прибыль, кому на счёт будет платить клиенты. Шаблон такого договора вряд ли найдётся в интернете, для составления понадобится юрист.
Договор о сотрудничестве действует только между партнёрами. С заказчиками партнёры будут заключать отдельный договор подряда с двумя исполнителями на стороне подрядчика.
Налоги от сотрудничества каждый партнёр будет платить сам за себя со своей прибыли по своей системе налогообложения.
Договор о сотрудничестве физлиц и ИП — это самый настоящий договор. Если один партнёр нарушит условия, второй может подать в суд и взыскать убытки, неустойку или вообще расторгнуть договор из-за серьезного нарушения. Считается, что стороны подписались под гражданско-правовым обязательством, и съехать с него просто так нельзя — ст. 309 ГК РФ.
Спор между партнёрами будет решаться по условиям договора, который они же и придумали.
Вот реальный пример такого спора:
ИП и физлицо заключили договор о сотрудничестве для запуска студии печати. Вклады в общее дело распределили так: первый партнёр оформляет ООО и покупает оборудование, второй даёт деньги — полтора миллиона рублей.
Партнёры свои обязанности выполнили, студию запустили, но бизнес не выстрелил. Второй партнёр решил забрать свои полтора миллиона, и спор дошёл до суда.
Но суд сказал, что договор о сотрудничестве исполнен, и возвращать вклад на общее дело первый партнёр не обязан — дело № 2-159/2019.
Если договором о сотрудничестве один из партнёров сильно ущемлён в правах, суд может применить правила для договора простого товарищества. Например, когда прибыль делят поровну, но за качество перед клиентами отвечает только один. В таком случае суд может решить, что платить за плохую работу обязаны оба. Основание — п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 16.
Есть ещё три варианта договоров для ведения общих дел
В общем деле обязанности и ответственность могут быть разделены по-разному. И иногда партнёрам подойдут другие договоры.
Договор субподряда из главы 37 ГК РФ
Сотрудничество между партнёрами можно оформить договором субподряда. Вариант подходит, когда заказы от клиентов берет один партнёр и часть работы отдаёт второму. Например, мастер по ремонту заключает с клиентом договор на дизайнерский ремонт балкона. Ремонт сделает сам, а на дизайн заключит договор субподряда с дизайнером.
Деньги от клиентов будет получать подрядчик и оговоренную часть платить партнёру-субподрядчику. Отвечать перед клиентом за недостатки будет подрядчик. А субподрядчик за качество и сроки будет отвечать перед подрядчиком. Налоги каждый за себя платит сам.
Договор субподряда не подойдёт, если партнёры хотят скинуться деньгами на запуск общего дела.
Договор займа из главы 42 ГК РФ
По договору займа первый партнёр даст второму деньги под оговоренный процент на запуск общего дела. Вариант подходит, если партнёрство заключается только в инвестировании: один занимается делом, а второй только даёт деньги и получает часть прибыли в виде процентов. Налоги каждый платит за себя.
Статья: как заключить договор денежного займа
Агентский договор из главы 52 ГК РФ
В агентском договоре первый партнёр будет принципалом, а второй агентом. Брать заказы у клиентов и заключать договоры могут оба. Но первый будет работать от себя лично, а второй от имени партнёра как агент. Агентский договор подойдет, когда у первого партнёра уже есть клиентская база или раскрученный бренд.
Партнёр-агент будет получать агентское вознаграждение от принципала — это и будет его часть прибыли. Налоги каждый платит сам за себя.
Договор не подойдёт, если агент платит налог для самозанятых — для них такая деятельность запрещена.
Статья: как заключить агентский договор
Статья актуальна на 30.09.2021